איך קשורה הבורסה למחירי הדירות?

שמעתי ברדיו פרשנים שאומרים שבגלל הירידות בבורסה והמיתון המתקרב, גם מחירי הנדל"ן בישראל צפויים לרדת. מה הקשר? הרי בישראל תמיד יש בעיה של עודף ביקוש לדירות ומחסור בקרקע, אז למה שמחירי הנדל"ן יירדו?

אופיר, בת ים



עודף ביקוש לדירות אינו אקסיומה. הוא קשור ישירות לעושר שבידי הציבור, וגם לתחושת העושר. נניח למשל אדם שהחזיק תיק נזיל של קרנות נאמנות אג"חיות בשווי 500 אלף שקל. אותו אדם תיכנן להשקיע מיליון שקל בדירה חדשה, ולשלם על ידי פדיון תיק ההשקעות והלוואה של חצי מיליון שקל מהבנק. הבנק דרש שההון העצמי שיושקע בדירה יגיע ל-50% ממחירה.



כעת נוצר מצב חדש: תיק ההשקעות של אותו אדם התכווץ ב-20% ל-400 אלף שקל, והבנק מוכן לתת רק 400 אלף שקל בהלוואה. בנוסף, הבנק מבקש כעת ריבית גבוהה יותר תמורת המשכנתא - מה שיגדיל את החזר המשכנתא החודשי. בגלל ההאטה הכלכלית, אותו אדם חש פחות בטוח במקום עבודתו, וחושש לקחת הלוואה גדולה שאותה יהיה לו קשה להחזיר. אם קודם לכן הוא חש ביטחון שיש בידיו מיליון שקל לרכישת דירה, כעת יהיו בידיו רק 800 אלף שקל. אדם כזה עלול לסגת מהרעיון לרכוש דירה ולהמתין לזמנים טובים יותר. לחלופין, ייתכן שהוא ינסה להתמקח ולהפחית את מחיר הדירה.



כאשר תהליך כזה מתחולל אצל רבים, הביקוש לדירות צונח במהירות והקבלנים שבונים דירות נתקעים עם מלאי. כדי לצמצם את המלאי הם ימכרו את הדירות במחיר נמוך יותר, והדבר ישפיע לרעה גם על מחירי הדירות מיד שנייה. הנה, כך משפיעה הבורסה על מחירי הנדל"ן.