קייזמן וסטולרו מחזיקים אצבעות שהשמים יתבהרו ב-2010

>> בכל קורס בכל בית ספר למינהל עסקים לומדים שמלבד בחירת איכות ההשקעה שמבצעים, לא פחות חשוב לבחור את העיתוי המתאים לביצוע ההשקעה. על כך יכול להעיד איש העסקים עדי קייזמן, בעלה של אשת העסקים עופרה שטראוס.



קייזמן (36) החל להשקיע בפרויקטים שונים באירופה עוד ב-2002, וב-2004 הקים את חברת איי.די.או גרופ, הפעילה בעיקר בתחום הנדל"ן בגרמניה, ועוסקת בניהול והשבחה של נדל"ן מניב באזור ברלין עם חברת שיכון ובינוי של שרי אריסון.

החברה מעורבת ברכישה וניהול של נכסים בשווי כולל של מאות מיליוני יורו, בהם בנייני מגורים הכוללים כ-3,500 דירות, וכן בנייני משרדים בשטח כולל של כ-250 אלף מ"ר.



עד לפני כשנה פעילות זו היתה פרטית, אך עם רכישת השליטה בשלד הבורסאי פניאל יצק קייזמן, תמורת הקצאת מניות, את פעילות זו אל תוך איי.די.או. קייזמן לא הסתפק בכך, וחיפש במהלך 2008, בתקופה שבה משבר האשראי בשווקים כבר החל לתת את אותותיו, לרכוש לעצמו פלטפורמה עסקית לפעילות ייזום הנדל"ן במרכז אירופה ומזרחה.



לאחר שהמגעים לרכישת חברת ורדינון נדל"ן עלו בתוהו במאי האחרון, הצטרף קייזמן בסוף יוני לגרעין השליטה בחברת אסים השקעות - הפועלת בתחום ההשקעות בנדל"ן בעיקר ברומניה ובולגריה - שהיתה מצויה עד אז בשליטת אביחי סטולרו וחברת אישיד של עו"ד ישראל שמעונוב. תמורת כ-50.1% מהון המניות של אסים שילם קייזמן כ-41.6 מיליון שקל.



"פירסמנו תוכנית מפורטת"



כבר כשבוצעה העסקה ניתן היה לחוש כי נגמרה התקופה היפה שהחלה לפני כמה שבה סטולרו ושמעונוב, כמו גם יזמים נוספים, גייסו בתל אביב אג"ח בהיקף של מאות מיליוני שקלים ויצאו עם הכסף הזה כהון עצמי למסע רכישות פראי של קרקעות בערים הגדולות ובשדות הנידחים של רומניה, בולגריה ומדינות נוספות באירופה.



בתוך פחות מחצי שנה מאז ההשקעה באסים, צנחה מניית החברה בכ-44% בהשוואה למחיר הממוצע ששילם קייזמן, והוא מופסד "על הנייר" כ-23 מיליון שקל על ההשקעה בחברה הנאבקת כיום על חייה.



אג"ח סדרה א' בהיקף של כ-100 מיליון שקל של אסים נסחרות בתשואת זבל של כ-71%, המשקפת חשש ניכר לגבי יכולת החברה לפרוע את התחייבויותיה כלפי בעלי החוב שלה.



בעקבות התעצמות המשבר העולמי החליט דירקטוריון אסים בסוף השבוע האחרון לקצץ באופן משמעותי בהוצאות ההנהלה וכלליות של החברה. כחלק מהקיצוצים אלה החליטה אסים לפטר את מנכ"ל החברה.



"כשביצענו את עסקת אסים צפינו כי תהיה הידרדרות בשווקים, אך לא צפינו את עוצמתה. העולם הפיננסי השתנה לחלוטין בשנה האחרונה. נכנסנו להשקעה באסים כי מצאנו חברה טובה עם בנק קרקעות איכותי, אך בנסיבות שנוצרו בשווקים, אם הייתי צריך לבצע את העסקה הזאת כיום, טבעי שהייתי חושב על כך היטב לפחות פעמיים" - כך אמר קייזמן בסוף השבוע האחרון ל-TheMarker.



האם בעלי האג"ח של אסים יכולים לישון בשקט?



"פירסמנו תוכנית מפורטת לפירעון התחייבויותינו עד סוף 2010, הכוללת תשלומים של קרן וריבית של אג"ח ומימושים של נכסים, ומצביעה על כך שהחברה עומדת בהתחייבויותיה ונשארת עדיין עם תזרים חיובי.



"הקפאנו את פיתוח הפרויקטים ברומניה ובולגריה, התחלנו לבצע רכישות עצמיות של אג"ח סדרה א', ונעשה את מאמצים לעמוד בכך, כשהדבר החשוב ביותר הוא לעבור בשלום את 2009 - בתקווה שב-2010 השמים יתחילו להתבהר".



נכון לסוף ספטמבר 2008, אסים מחזיקה בקרקעות בשטח כולל של כ-450 דונם סביב הערים בוקרשט וברשוב ברומניה. בנוסף מחזיקה אסים, יחד עם שותפים בהם החברות תדהר וליברטי הישראליות, בקרקעות שונות ברחבי בולגריה המיועדות לפרויקטים של מגורים ומסחר.



בעקבות העלייה בשיעורי ההיוון לנוכח משבר האשראי הגלובלי רשמה אסים ברבעון השלישי של 2008 הפסד של 8.6 מיליון שקל בגין ירידת השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה ברומניה. בעקבות כך סיימה החברה את הרבעון השלישי בהפסד תפעולי של 10.4 מיליון שקל, לעומת הפסד תפעולי של 736 אלף שקל ברבעון המקביל. בשורה התחתונה רשמה אסים הפסד נקי של כ-13 מיליון שקל, לעומת רווח של 2.9 מיליון שקל ברבעון המקביל.



ביקושים יציבים בברלין



נכון לסוף הרבעון השלישי, לאסים תזרים מזומנים מפעילות שוטפת של כ-16.3 מיליון שקל. ההון העצמי של החברה הסתכם בסוף ספטמבר ב-52 מיליון שקל, והוא מינף מאזן בהיקף של 213.5 מיליון שקל, כך ששיעור המינוף של אסים הוא 75.5%. החברה נהנית מקופת מזומנים של כ-50.9 מיליון שקל, שאמורה לסייע לה בפירעון אג"ח בהיקף של 25 מיליון שקל ב-2009.



החברה האם של אסים, איי.די.או גרופ, הציגה ברבעון השלישי של 2008 גידול מרשים בהכנסות (בעיקר מהשכרת דירות למגורים) לעומת הרבעון המקביל, ל-10.8 מיליון שקל, בזמן שכלכלת גרמניה רשמה ברבעון השלישי צמיחה שלילית של 0.5% - הרבעון השני ברציפות של צמיחה שלילית, המצביע על כך שהמדינה נכנסת לראשונה זה כ-12 שנה למיתון.



על רקע האטה בכלכלת גרמניה ועלייה בשיעורי ההיוון של נכסים החברה בבירת גרמניה, ברלין, רשמה איי.די.או גרופ הפסד (לא תזרימי) של 12.7 מיליון שקל בגין ירידת שווי הנדל"ן להשקעה, לעומת רווח של 13.7 מיליון שקל בסעיף זה ברבעון המקביל.



בעקבות כך ולנוכח גידול ניכר בהוצאות המימון סיימה איי.די.או גרופ את הרבעון השלישי בהפסד נקי של 21.25 מיליון שקל, לעומת רווח נקי של 11.1 מיליון שקל ברבעון המקביל. איי.די.או נהנית מקופת מזומנים של כ-30 מיליון שקל, וההון העצמי שלה, שהסתכם בסוף ספטמבר 2008 בכ-150 מיליון שקל, מינף מאזן בהיקף של כ-600 מיליון שקל - כלומר, החברה ממונפת בשיעור של כ-25%.



"אין ספק שהמשבר העולמי יפגע גם בתחום הנדל"ן בגרמניה ויאט את קצב התפתחותו", אמר קייזמן. "עם זאת, הנישה שבה פועלת איי.די.או גרופ - רכישה והשכרה של דירות למגורים בברלין - היא בימים אלו אי של יציבות, והביקושים לדירות להשכרה של החברה לא נפגעו עד כה, אנחנו ממשיכים לרשום גידול מתמיד בשכר דירה למ"ר.



"בגרמניה, להבדיל מישראל, תרבות המגורים בדירות שכורות הרבה יותר גבוהה, כך שהדבר לא צפוי להשתנות גם בימים אלו. לאחרונה ביקרו נציגים בכירים של שוק ההון הישראלי בברלין, ראו את הנכסים שלנו ואמרו לי כי 'העסקים שלכם הם עסקים של בית חרושת', שכן אנחנו קונים נכסים במחירי ברזל ומשביחים אותם" - כך סיפר קייזמן, שממשיך להישמע אופטימי באשר לפעילות בגרמניה.



"לדעתי", הוסיף קייזמן, "2009 תמשיך להיות קשה מאוד, ורק ב-2010 הדברים יתחילו לזוז לכיוון החיובי. ארה"ב היתה זו שהכניסה את כל העולם למערבולת הקשה שבו הוא מצוי כיום, והיא תהיה הראשונה שתצא מן השבר הזה, ובהחלט ייווצרו בה הזדמנויות השקעה מעניינות, גם בנדל"ן".



ומה לגבי ישראל?



ארה"ב משיגה אותנו באירועים השליליים של המשבר בערך ב-4-5 חודשים, כך שהרע ביותר עדיין לא הגיע לישראל".