ענף הנדל"ן לא גרם למשבר

>> כאילו לא די בהאטה במכירות, בירידות המחירים ובמחנק האשראי, זוכה ענף הנדל"ן גם לקיתונות של רותחין. חרדים לבאות שומעים אנשי הנדל"ן כי הם הביאו על הכלכלה את הצרה הזו.

הכל החל הרי בבועת נדל"ן, באשראי לרכישת בתים ללווים בעייתיים ובגיוס הון עתק מהציבור על בסיס חלומות שנרקמו במזרח אירופה או במזרח הרחוק. כשהחלו מחירי הנדל"ן לרדת קרסו ניירות הערך מגובי הנדל"ן, הבנקים ביצעו מחיקות אדירות ויציבותם התערערה. מכאן ועד לנפילת ליהמן ברדרס ולמשבר גלובלי היתה הדרך קצרה. הסוף אינו ידוע, אך החשוד המיידי - ענף הנדל"ן - כבר הורשע בינתיים. עובדתית, השקעה בנדל"ן היא אחת הבטוחות ביותר. בבסיסה נכס ממשי שגם אם ירד בערכו אין אפשרות שיימחק לחלוטין. הצפי לירידת מחירי הדירות תופס כותרות ראשיות בעיתונות הכלכלית, בעוד בבורסות בעולם צוללות המניות בעשרות אחוזים.



היסטורית, השקעה בנדל"ן היא אחת ההשקעות הטובות ביותר. בעשר השנים האחרונות הניב כלי ההשקעה המרכזי בנדל"ן, קרנות ההשקעה בנדל"ן (ריטים), את התשואה המצטברת השנייה בטיבה בשוק האמריקאי. בשוק הגלובלי, בחמש השנים האחרונות, קטגוריית ההשקעה בנכסים ממוקמת במקום השני במונחי תשואה, מיד לאחר השקעות אלטרנטיוויות.



עובדתית, הנדל"ן הוא אחד מיצרני העושר הגדולים. השקעה בפיתוח נדל"ן יוצרת פעילות עסקית רבת עוצמה שבה מעורבים בעלי קרקע, יזמים, קבלנים, מתווכים, שמאים, מהנדסים, אדריכלים ועורכי דין. פיתוח נדל"ן מביא לא רק סיפוק רב, אלא גם רווח יזמי נאה. רבים מבין אנשי העסקים המפורסמים והנערצים בעולם בנו את הונם ותהילתם ביזמות נדל"ן, והענף זכה ובצדק פעמים רבות לכינוי הקטר של המשק.



המשבר הנוכחי נגרם עקב קריסתה של שיטת הנדסה פיננסית שהגו בנקאי השקעות שרצו להפוך את שוק המשכנתאות השמרני והמשעמם לזירה עסקית רווחית הרבה יותר. משכנתאות ואשראי צרכני אחר עברו איגוח ונהפכו לניירות ערך שבהם ניתן לסחור בשוקי ההון. ניירות אלה שימשו בסיס להנפקת ניירות נוספים, אקזוטיים יותר, עם שמות קשים לביטוי, אותם רכשו גופים ספקולנטים שעשו לשם כך שימוש באשראי. הגולם קם על יוצרו ושוק הנייר התפתח לממדים מפלצתיים, גדולים הרבה יותר מערך נכסי הנדל"ן שבבסיסו. כשערך הנכסים שבבסיס הפירמידה, אשר ניצבה על קודקודה, החל לרדת, נאלצו הספקולנטים למחוק סכומים עצומים.



שוק הנדל"ן סובל מכשלים ומבעיות מבניות, וכמו תחומים רווחיים אחרים, גם בו נעשים מעשי תרמית ונוכלות, אך מכל בחינה שהיא מדובר באחד הענפים הבטוחים והיציבים במשק. זרם הביקושים לתוצר של הענף צפוי ואמין. האוכלוסייה גדלה ואנשים חייבים בתים לגור בהם. בזכות שיטת הליווי הפיננסי, מגזר האשראי לבנייה סובל ממחיקות מעטות יחסית לעומת מגזרים אחרים. הנדל"ן אינו הגורם למשבר וקרוב לוודאי שיהיה אחד הקטליזטורים שיאפשרו למשק לצאת מן המשבר. הכל תלוי ביכולת קברניטי הענף, הבנקאים וקובעי המדיניות למצוא פתרון לבעיית מחנק האשראי.



הכותב הוא ראש מחלקת נדל"ן במשרד עורכי הדין תדמור ושות'