חברת אפריקה מגורים דיווחה על עסקואת בסדר גודל של יותר מ-22 מיליון שקל בפרויקט הדגל שלה בירושלים, בלי שאלה אכן בוצעו. בדיקת TheMarker מעלה כי החברה נהגה לכלול בדיווחי המכירות שלה גם הסכמים בלתי-מחייבים, שלא כללו התחייבויות חוזיות לרכישת הדירות. כשבוטלו כמה מהסכמים אלה, החברה לא דיווחה על כך, ובדו"חותיה לרבעון השלישי של 2008 הוציאה לגמרי את הפרויקט הירושלמי מדיווחיה. בעקבות זאת פנתה רשות ניירות ערך לחברה ודרשה ממנה לפרסם הבהרות לאלתר.
מדובר בפרויקט המוקם בין הרחובות הנביאים, מונבז והלני המלכה, על קרקע בשטח של חמישה דונמים שרכשו אפריקה מגורים, שבבעלות אפריקה ישראל וחברת שיינפלד, שבבעלות משה-חיים שיינפלד, ב-23 מיליון דולר מחברת ארלדן בינואר 2006. אנשי אפריקה הפליגו בשבחי הפרויקט שיוקם באתר זה בשל מיקומו במרכז העיר וקרבתו לעיר העתיקה.
בתחילה ננקבו מחירי מינימום של 8,000 דולר למ"ר ו-15 אלף דולר למ"ר לדירות פנטהאוז. ואולם לאחר אישור התוכניות לפני כשנה - להקמת בניין של תשע קומות בשטח כולל של 22 אלף מ"ר, ובו כ-100 יחידות דיור יוקרתיות - זינקו המחירים ל-10-20 אלף דולר למ"ר, והיקף הפרויקט הוערך ב-125 מיליון דולר.
כעבור זמן לא רב עידכנו החברות כי הן מקיימות מגעים עם קבוצת יהודים מארה"ב למכירה כוללת של יחידות הדיור בפרויקט. כך הצטיירה תמונה של פנינת נדל"ן אמיתית ושל הצלחה עסקית גדולה ללבייב.
הפרויקט בהקפאה?
מה גרם להיעלמותו של הפרויקט הירושלמי בדו"חות החברה לרבעון השלישי? ככל הנראה, הדבר אינו מקרי. שוק הנדל"ן הירושלמי כבר התחיל לדעוך לפני שמונה חודשים, ויזמים העוסקים בתחום נתקלים בקשיי שיווק גדלים והולכים. לפני כשבוע וחצי נפוצו שמועות בקרב אנשי נדל"ן בירושלים כי אפריקה ושיינפלד החליטו להקפיא את הפרויקט.
ממידע שהגיע לידי TheMarker עולה, כי אפריקה הפסיקה את השיווק במקום והתחילה להחזיר כספים ללקוחות שרכשו דירות. כמו כן נודע, כי עקב מצבו הקשה של שוק דירות היוקרה בבירה, השותפים שוקלים לשנות את ייעודו של פרויקט הדגל ולהקים במקום, בין השאר, מלון בוטיק.
נציג אפריקה בירושלים, אבי חכימי, אמר בתגובה כי החברה ממשיכה, ללא שינוי, בשיווק הפרויקט למגורים. מקורב לחברה אישר את דברי חכימי, ועם זאת אמר, כי כל העסקאות שדווחו בשני הרבעונים הראשונים בפרויקט בוטלו. בהמשך הסביר כי כלל לא היה מדובר בעסקות, וכי "רוכשי דירות" אלה היו אנשים שנרשמו לפרויקט.
בתשובה לשאלה אם אותם "נרשמים" שילמו מקדמות או חתמו על זכרון דברים, אמר המקורב: "מדובר בהרשמה, לא בחוזה, ולכן לא התקבלה תמורה. זה קורה כאשר מגיע אדם למשרד המכירות, מתעניין בפרויקט, ואנו מבצעים איתו תהליך. בהמשך משלימים את הרישום".
לגבי עניין הרישום על עסקות מכירה ב-22 מיליון שקל, אמר המקורב: "בתקופה ההיא ניתן גילוי כי מדובר בהרשמה שדינה כדין מכירה, ולכן יש פוטנציאל הכנסה". ואכן, עיון בדו"חות החברה מראה כי החברה ציינה בדו"חותיה שנתוני המכירות בכל הפרויקטים שלה כוללים גם "בקשות לרכישת זכויות שנחתמו". לפיכך קשה, לכאורה, להבין מהדו"חות כמה עסקאות ממשיות נחתמו ובאילו היקפים כספיים.
שותפה של אפריקה מגורים בפרויקט, שיינפלד, מאשר כי 12 מתעניינים בפרויקט ביטלו את ההרשמה, וכי לרוכשי הדירות שהעבירו מקדמה או את מלוא התמורה הוצע לעבור לפרויקט המשותף של שתי החברות ברחוב הרב קוק הסמוך. "חלקם העבירו דמי קדימה, והוצע להם לעבור לפרויקט הרב קוק. מדובר בחמישה או שישה לקוחות", אמר שיינפלד.
לגבי מצבו של הפרויקט ברחוב הנביאים, הסביר שיינפלד כי השותפים פועלים עתה לשינוי התוכניות באופן שכמה מהדירות ייהפכו למלון בוטיק, ואילו דירות גדולות במיוחד, בשטח של 200-300 מ"ר, יוקטנו. לדבריו, אישור התוכניות בעירייה ייארך כמה חודשים, ולפיכך השותפים מפנים לקוחות לפרויקט ברחוב הרב קוק.
דובר חברת אפריקה ישראל מגורים מסר בתגובה: "דו"ח הדירקטוריון הינו מסמך סקירה אשר מוצג ע"י דירקטוריון ומכיל, בין השאר, מידע על פעילות החברה ותוצאות כספיות. החברה רואה בחומרה ודוחה מכל וכל את הטענות חסרות הבסיס המופנות אליה על ידי העיתון בהתייחס לדו"ח הדירקטוריון, כאשר אין ולא יכולה להיות מחלוקת כי הוא ערוך על ידה בפירוט ובשקיפות ראויים לציון.
"בדו"ח הדירקטוריון מפרטת החברה במדויק בכל רבעון את מלוא הנתונים המצטברים באשר למספר היחידות המכורות, נכון למועד הינתן הדו"ח. הנתונים מובאים בחלוקה ברורה המבחינה בין פרויקטים בביצוע לפרויקטים בשיווק טרם ביצוע.
"החברה מבהירה ומסייגת מפורשת בדו"ח כי מכירות טרם ביצוע הינן מכירות המותנות בד"כ בקבלת היתר בנייה בתוך פרק זמן שנקבע, וכן כי בגדר היחידות המכורות נכללות, כמקובל, אף בקשות רוכשים לרכישת זכויות, אשר בבחינת הליך ההתקשרות בין החברה לרוכשים, הינן מוקדמות לחתימת חוזה".
"אשר לנושא פרויקט חצר הנביאים - בניגוד גמור לטענות העיתון, החברות אפריקה מגורים בע"מ ושינפלד ייזום והשקעות בע"מ, ממשיכות לקדם את פרויקט המגורים היוקרתי שלהן ברחוב הנביאים בירושלים, הכולל אף שתי קומות המיועדות למלון ייחודי. החברות משוכנעות שעם התקדמות הבנייה בפרויקט יגבר קצב המכירות".
מרשות ניירות ערך נמסר בתגובה כי בעקבות בדיקת TheMarker, פנתה הרשות לאפריקה ישראל מגורים ודרשה ממנה לפרסם הבהרות לאלתר לגבי היקפי המכירות, החזרי כספים ללקוחות, אם ניתנו, ומצבו של הפרויקט ברחוב הנביאים.