קביעת שווי קרקע לצורך תשלומי איזון בפרצלציה

>> הליכי התכנון והבנייה עשויים רבדים רבדים או טלאי על גבי טלאי. לעתים משנה הרשות התכנונית ביוזמתה מצב קיים של חלקות קרקע ישנות ומבצעת הליך המכונה פרצלציה. משמעות ההליך היא איחוד וחלוקה מחדש של מקרקעין, ובמהלכו לוקחת הרשות התכנונית מתחם המורכב מכמה חלקות, מתכננת אותו מחדש ומקצה לכל אחד מהבעלים מגרש שמיקומו, צורתו ושטחו שונים מהמגרש שהיה לו ערב התוכנית החדשה.

החוק מנחה את רשויות התכנון לשמור על כך שהמצב החדש יהיה קרוב ככל האפשר למצב שלפני התוכנית החדשה. ואולם, לא תמיד ניתן לבצע את החלוקה מחדש באופן שיהיה זהה למצב הקודם, ואז קובע החוק כי מי שקיבל מגרש נחות מזה שהיה לו, זכאי לקבל מהוועדה לתכנון ובנייה תשלומי איזון שיפצו אותו.



כיצד נקבע השווי שעל בסיסו קמה זכות הפיצוי? בנושא זה עסק פסק דינו של בית המשפט העליון (בע"א 9555/04 הועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים נגד עמותת תלמוד תורה ואחרים). ואלה העובדות שעמדו בבסיס פסק הדין מ-3 בנובמבר 2008:



הוועדה לתכנון ובנייה בירושלים ביצעה הליך של איחוד וחלוקה מחדש. לאחר התוכנית החדשה, קיבל אחד מבעלי הקרקע מגרש חדש עם זכויות בנייה חדשות. יומיים לפני חלוף תקופת ההתיישנות הגיש בעל המגרש תביעה לקבל תשלומי איזון, מאחר שהמגרש החדש נחות בשוויו מהמגרש המקורי. הוועדה הגישה ערעור לבית המשפט העליון.



בעבר ההלכה היתה לפי פסק דין הידוע כפס"ד טור, כי הפרש השווי נקבע על בסיס שטחם של המגרשים במצב הישן ובמצב החדש לאחר החלוקה מחדש. ואולם, בהלכה הידועה כהלכת אירני נקבע כי הלכת טור בטעות יסודה, והשיטה הנכונה היא להתייחס לשווי המגרשים ולא רק לגודל.



במקרה שלפנינו, התוכנית שקבעה את החלוקה מחדש היתה בזמן ההלכה הישנה, והוועדה לתכנון ובנייה טענה כי יש להחיל את ההלכה הישנה ולא את הלכת אירני החדשה.



בית המשפט קבע כי הוועדה חייבת היתה לצרף לתוכנית טבלת איזון ושמאות שתתמוך בטבלת החלוקה ושווי המגרשים, ובמקרה זה היא לא עשתה כן. עוד נפסק כי מאחר שהלכת אירני קבעה כי ההלכה הישנה בטעות יסודה, אזי יש להחיל אותה גם ביחס לתוכניות ישנות, ותוקפה של הלכת אירני הוא למפרע.



יתר על כן, הוועדה אף לא הוכיחה כי הסתמכה על הלכת טור כאשר ביצעה את התוכנית, ולא הציגה כל ראיה שתתמוך בטענתה הכללית. כמו כן, החוק קובע כי מי שהתעשר על ידי כך שקיבל בעקבות אותה תוכנית מגרש בעל שווי עדיף על זה שהיה לו במצב הישן אמור לשלם לוועדה לתכנון ובנייה את השווי העודף, כך שהנטל אינו אמור ליפול על הוועדה לתכנון ובנייה. גם מטעם זה התקבלה עמדת בעל הקרקע בתיק זה. העובדה כי הוועדה לא דרשה מבעל הזכויות העודפות לשלם לה תשלומי איזון אינה באה על חשבון זה שקיבל זכויות נחותות, וזכותו נותרת בעינה כלפי הוועדה לתכנון ובנייה.



בית המשפט העליון קיבל למעשה את השמאות שהציג בעל הקרקע בתמיכה לתשלומי האיזון שדרש, ודחה את טענות הוועדה לתכנון ובנייה כנגד חוות דעת זו.



מקרה זה הוא הוכחה נוספת לכך שאין להרים ידיים, ולעתים ניהול הליכים משפטיים כנגד גזירת הרשויות מביא להפחתה משמעותית בתשלומים הסובבים עסקת נדל"ן.



הכותב הוא שותף במשרד עו"ד שלמה טיסונה ושות'