>> לא צריך להיות גאון גדול כדי להבין את ההשפעה של תוכנית השימור על תל אביב. כל מי שמסוגל לראות, יבחין במתיחת הפנים של שדרות רוטשילד ובאופיה המיוחד של שכונת נוה צדק.
עולם המושגים של מחפשי הדירות בתל אביב השתנה והמתווכים כבר לא נדרשים לתאר את המרפסות הייחודיות לסגנון האדריכלות הבינלאומי או את העיטורים הייחודיים של הסגנון האקלקטי.
הם גם לא נדרשים להסביר ללקוחות מדוע הם נדרשים לשלם בעבור דירה בבניין לשימור מחיר של למעלה מ-7,000 דולר למ"ר. מותג השימור נהפך להיות שם נרדף ליוקרה למרות שיש לסייג - גם דירות משופצות בבתים רגילים נהפכו יוקרתיות במסגרת עליות המחירים של שלוש השנים האחרונות.
"תוכנית השימור נועדה לתת ביטוי לקהילות ותרבויות שונות במרחב הבנוי על ידי שימור אתרים שמייצגים אותן וראויים לשימור על דעת השלטון", מסביר ד"ר בועז ברזילי, שמאי מקרקעין, גיאוגרף ומומחה לתכנון עירוני.
"בכל העולם התחילו להתפתח מתחמים לשימור, בעיקר באתרים היסטוריים ותיירותיים ובמרכזי ערים ותיקות. בגלל שהשימור עולה כסף רב ועלויות השימור מוטלות, בדרך כלל, על בעלי הנכסים, התפישה שלערך ההיסטורי של הבניינים יש גם ערך כלכלי התחילה להחדיר את השימור גם לאזורי מגורים".
לדברי ברזילי כשבודקים את ההשפעה על שווי המבנים לשימור יש להבחין בין מתחמים כמו נוה צדק ושכונות שיש להן אופי מובהק של שימור, לבין בניינים היסטוריים בודדים ברחובות שאינם מאופייני שימור כמו בן גוריון או אלנבי בתל אביב.
"באזור לשימור הערך ההיסטורי מוסיף לבתים ערך כלכלי. בשכונות כמו נוה צדק בתל אביב או המושבה הגרמנית בחיפה יש משמעות כלכלית לשימור. הערך הזה מקרין גם לבניינים רגילים", טוען ברזילי. "לעומת זאת, באזורים ללא אופי מובהק של שימור, שימור המבנה עצמו אינו מביא לערך כלכלי נוסף מעבר לתועלת שהיה מניב לבניין שיפוץ רגיל (להבדיל משימור)".
גם אם הפער בין שווי דירה לשימור לעומת זה של דירה רגילה מוטל בספק, אפשר לראות את ההשפעה של התוכנית בכך שהיא מחייבת את בעלי הנכסים לשפץ לעומת בניינים רגילים שיכולים לעמוד בעזובתם באין מפריע.
השיפוץ המתחייב גורם לשרשרת תגובות, שבסופה זוכים רחובות שלמים להתחדש: עלייה בערך הנכסים גוררת עלייה באטרקטיוויות של השכונה או הרחוב, שמניעה יזמות נוספת של משקיעים. כך יכולים המבקרים בלב העיר לראות מדי שבוע בניין נוסף לובש פיגומים ונגאל מקירותיו הסדוקים.
תוכנית השימור גורמת לחילופי אוכלוסייה. "בנוה צדק, לדוגמה גרה לפני 20 שנה אוכלוסיה קשת יום, שלא היתה יכולה לעמוד בנטל הכלכלי של השימור", מציין ברזילי. "רבים מכרו את הנכסים במחירים שנראים כיום מצחיקים. ההזדמנויות העסקיות משכו קהל מהמעמד הבינוני-גבוה ואוכלוסייה אמידה יותר מילאה את השכונה".
לטענתו, לחילופי האוכלוסייה יש תרומה נוספת לעליית שווי הבתים. "אוכלוסייה חזקה משמרת את האסתטיקה של הבניינים טוב יותר לאורך זמן. יש לה את הרצון והיכולת לשמר את המבנה. בנוסף, היא גם משלמת יותר ארנונה ולעירייה יש אינטרס להשקיע בתשתיות במקומות שמחזירים את ההשקעה".
השווי הכלכלי של ההיסטוריה
רז סמולסקי
5.12.2008 / 8:14