>> הוא שוב עשה את זה. בפעם הרביעית בחודשיים האחרונים הפחית הנגיד את הריבית - והפעם ב-0.5%. שיעור ההורדות הכולל מגיע כעת ל-1.75%, ומביא את הריבית לרמתה הנמוכה ביותר מאז ומעולם.
למעשה, השיא נשבר כבר בהפחתה הקודמת, ואנו נמצאים כעת במרחק 0.75% מהשיא שנקבע לפני סדרת ההורדות הנוכחית. מה אנו עושים עם המידע הזה? האם הוא נוגע לנו אם איננו מתכוונים לרכוש נכס ולקחת משכנתא דווקא עכשיו? התשובה היא כן. ייתכן שחלון ההזדמנויות הנוכחי קורץ דווקא לנו.
בכתבה הקודמת ציינו את הא-נומאליה בפער בין הריביות - ריבית בנק ישראל מחד גיסא והריבית שהבנקים גובים מאיתנו מאידך גיסא. במהלך החודשיים האחרונים הפחית בנק ישראל את מחיר הכסף - כלומר את הריבית ה"סיטונית" לבנקים - ב-1.75%, אך אלו מצדם ייקרו חלק מההלוואות לציבור ב-1.5% ויותר. כמובן שאין זה הזמן לקחת משכנתא בריבית קבועה צמודת מדד של כ-5.7% ל-20 שנה. אך מה עם אלה שכבר יש ברשותם משכנתא בריבית קבועה? האם הם יכולים ליהנות מההוזלה של מחיר הכסף במשק?
בעיית ושמה קנס פירעון מוקדם
אחד מתנאי ההלוואה הצמודה בריבית קבועה קובע כי נידרש לשלם קנס אם נרצה להחזיר את ההלוואה לפני תום התקופה, וזאת במקרה שהריבית הממוצעת על הלוואות דומות במשק תהיה נמוכה מהריבית שבה נלקחה ההלוואה.
גובה הקנס תלוי בשלושה משתנים: ביתרה לסילוק, ביתרת התקופה (בחודשים) ובפער בין הריביות. לדוגמה, אם ההלוואה נלקחה לפני חמש שנים בריבית קבועה של 5.5% לתקופה של 20 שנה וכיום הריבית הממוצעת היא 4%, יחושב הקנס כפער בין היוון כל התשלומים העתידיים לפי הריבית בהלוואה (5.5%) לעומת הריבית הממוצעת (4%) על היתרה לסילוק לתקופה של 15 שנה. אם הדבר נשמע לכם מסובך, אין מה לדאוג - הבנק יעשה את החישוב עבורכם.
מי שנטל הלוואת משכנתא לפני כמה שנים בריביות גבוהות מאוד - 6.5% ואף יותר - הופתע בוודאי לגלות כי הקנס שעליו לשלם על פירעון ההלוואה יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים ויותר. במקרה כזה עומדות בפני הלווה שתי אפשרויות: לפרוע את ההלוואה ולשלם את הקנס, או להמשיך ולשלם ריבית עתק על ההלוואה בעוד הריבית על הלוואה דומה בשוק נמוכה בהרבה.
הבנקים מכנים קנס זה בשמות שונים כמו "עמלת היוון" או "עמלת פירעון מוקדם". בכל מקרה מדובר בסכום שאנו נדרשים לשלם בעל כורחנו. קנס זה לרוב מקזז את הכדאיות הכלכלית של מיחזור ההלוואה - מה הטעם להחזיר הלוואה יקרה ולקחת זולה תחתיה אם בכל מקרה נשלם את הפער בין ההלוואות? עם זאת, ניתן להבין מדוע הבנקים מבקשים פיצוי עבור הנזק שייגרם להם אם תמוחזר ההלוואה בתנאים שעליהם התחייבנו במועד החתימה.
אלא שבימים אלה נוצר מצב נדיר שעשוי להצדיק את מיחזור ההלוואה הקיימת: לא רק שהריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות עלתה בשיעור חד, גם הריבית על הלוואות במסלול אלטרנטיווי (לדוגמה הפריים) הוזלה מאוד. עליית הריבית הממוצעת מקטינה את הפער בינה לבין הריבית שבה נלקחה ההלוואה, ובכך מקטינה משמעותית ולעתים אף מקזזת לחלוטין את "עמלת הפירעון המוקדם".
מיחזור של הלוואה משמעותו סילוק הלוואה קיימת ונטילת הלוואה חדשה תחתיה. את ההלוואה החדשה אפשר לקחת באותו הבנק שבו קיימת ההלוואה הנוכחית, או בכל בנק אחר לצורך העניין. התהליך פשוט מאוד ומוכתב על ידי הבנק המלווה. עם זאת, יש להביא בחשבון עלויות נלוות כמו עמלת פתיחת תיק (עליה ניתן ומומלץ לנהל מו"מ), נוטריון ושמאי (אם נדרש). אך כל אלה בטלים בשישים בהשוואה לחיסכון הכספי שייתכן ויושג על ידי מיחזור ההלוואה.
הלוואה במסלול פריים היא כיום זולה מתמיד. עם זאת, גם להלוואה זו יש חסרונות, בעיקר תכיפות השינוי בשיעור הריבית ותנודתיות ההחזר. מי שחושש לקחת הלוואה במסלול פריים ועדיין מעדיף את המסלול הסולידי, יכול לשקול למחזר את ההלוואה הקיימת בריבית הקבועה כיום, ובכך לנצל את שיעור הקנס המופחת (אם בכלל) לטובת הלוואה גמישה שאינה טומנת בחובה קנסות בגין פירעון מוקדם. לאחר מכן יהיה עליו להמתין לימים בהם שוב תרד הריבית הקבועה על משכנתאות עד לרמה שבה יהיה כדאי למחזר את ההלוואה בשנית.
הפער כיום בין הלוואה ממוצעת בישראל בריבית קבועה (צמודה) להלוואה דומה במסלול פריים הוא עצום - עשרות ואף מאות אלפי שקלים. תהליך המיחזור יגזול מכם סכום פעוט יחסית ויום חופש אחד לכל היותר. אתם מוזמנים להפשיל שרוולים ולגשת לעבודה.
הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס"
חלון הזדמנויות פיננסי
חיים לוי
5.12.2008 / 8:14