לב הפארק - ביקושים גבוהים ברעננה

>> שכונת לב הפארק ברעננה התחילה בשנות ה-90 של המאה הקודמת כשכונה לזוגות צעירים, ומאז היא מצליחה לשמור על צביונה זה. בניגוד לרוב שכונות העיר, כאן הקהילה האנגלו סכסית מהווה רק אחוז קטן מהשכונה. בשנים האחרונות, החלה גם אוכלוסיית שומרי המסורת להתקרב אליה. ניתוח המאפיינים של השכונה חושף כי למרות ההשקעה הגדולה בתשתיות ולמרות הביקוש הגבוה למגורים בשכונה, היא חשופה לתנודות מחירים גבוהות מהרגיל בעיתות משבר.



מיקום: השכונה ממוקמת בצפון מערב רעננה בסמוך לגבול המוניציפלי עם רשפון. החלק הדרומי של השכונה נפגש עם פארק רעננה. בגבולה המערבי של השכונה נמצאת דרך ירושלים. השכונה נבנתה בשנים 93'-94' ואכלוסה החל ב-95'. בשנים האחרונות היא מפורסמת בעיקר בזכות הפארק הסמוך, הנחשב לאחד הפארקים העירוניים המושקעים בישראל.

תכנון: השכונה כוללת מבני מגורים בני 3 קומות, בהם נבנו בעיקר דירות 3 חדרים וכן דירות 5 חדרים וכן דופלקסים בני 5 חדרים. מספרן של דירות 4 חדרים בשכונה נמוך מאוד. השכונה כוללת קוטג'ים דו-משפחתיים, שלרוב בנויים על מגרשים בני 250-300 מ"ר ותופסים שטח בנוי של כ-270 מ"ר. בחלק גדול מן הקוטג'ים יש מרתף. בשכונה ניתן למצוא מעט מגרשים בני חצי דונם עם בתים פרטיים, ומחיריהם של נכסים אלה נחשבים לגבוהים ביותר בשכונה.



אוכלוסייה: לב הפארק נחשבת לשכונה מועדפת על זוגות צעירים, דבר הבא לידי ביטוי במספר רב של ילדים ובני נוער המתגוררים בה. מדובר בשכונה בעלת חתך סוציו אקונומי גבוה למדי, וחלק גדול ממנה הם בעלי מקצועות חופשיים ואנשי היי-טק.



מוסדות ציבור: ב-96' החל לפעול בשכונה מרכז קהילתי שכולל מגוון חוגים בתחומים כאמנות, ספורט, אמנויות לחימה, חדר כושר וריקודי עם. בנוסף לכך, נערכים במקום ימי עיון, כנסים, מופעי מוסיקה לילדים ותערוכות. ביולי 2008 נפתחה בשכונה בריכת שחייה עירונית. בשכונה פועל מרכז תקשורת עירוני שהוקם ב-2004 ובו מופקים כל סרטוני העירייה לרבות הטלוויזיה הקהילתית בעיר. בשכונה מספר רב של של גני ילדים וכן בית הספר היסודי שקד ובית הספר אגם (תוחלת) לתלמידים הסובלים מפיגור בינוני עד מורכב.



דינמיקת מחירים: עליית המחירים הממוצעת בשכונה בארבע השנים האחרונות היא של 24.2%, גם אם מביאים בחשבון את ירידת המחירים של השבועות האחרונים, אותה מעריכים מומחי נדל"ן ב-5%-10%. לדברי אותם מומחים, קשה לנתק בין השכונה לבין שכונות אחרות בעיר שהתנהגו בצורה דומה לאורך שנים אלה. את הקפיצה הגדולה ביותר במחירים ניתן למצוא בקוטג'ים בשכונה. מחירם של אלה עלה בכ-37% בארבע השנים האחרונות, וכיום מחירו של קוטג' ממוצע הוא 3-3.3 מיליון שקל.



עם זאת ניתן למצוא בשכונה גם קוטג'ים שמחירם עולה על 4 מיליון שקל. במקרים אלה מדובר בנכסים בהם המגרשים גדולים מ-300 מ"ר. דירות ה-4 חדרים (אין רבות כאלה בשכונה) עלו בשיעור של כ-21%, ומחירן עומד כיום על כ-1.45 מיליון שקל. נכסים מיוחדים שניתן למצוא בשכונה הן דירות דופלקס בנות 5 חדרים: מחירן גבוה ממחירן של דירות 5 חדרים רגילות, שעומד על כ-1.8 מיליון שקל.



מדד היציבות: היצע הדירות למכירה בשכונה כיום נמוך, אם כי לא מדובר במאפיין של השכונה בלבד - זה המצב בכל רחבי רעננה. השכונה נהנית מביקושים גדולים ויציבים לאורך שנים רבות. הבנייה המרווחת והנמוכה וכן ההשקעה העירונית בתשתיות, במוסדות ציבוריים וכן בפארק רעננה הסמוך מבטיחים כי השכונה תמשיך להיות איכותית גם בשנים הבאות. לאור נתונים אלה, מפתיע לגלות שכבר כעת, שבועות ספורים מפרוץ המשבר הכלכלי העולמי, צופים אנשי נדל"ן ירידות מחירים בשכונה של 10%-15% (דבר שעדיין לא בא לידי ביטוי במלוא ההיקף בשל מיעוט עסקות בשבועות האחרונים).



לדברי אנשי נדל"ן בעיר, הסיבה לכך טמונה ברמות הגבוהות בהן מתומחרים כיום נכסים בשכונה. לדבריהם, גם בשנים 2000-2001, שנות משבר ההיי-טק, נפגעו מחירי הדירות בכל רעננה, ואף בשכונה, כך שהנתונים מצביעים על רמת פגיעות בינונית של השכונה (רבים מתושבי השכונה הם אנשי היי-טק שעלולים לאבד את מקומות עבודתם).



סייעו בהכנת הכתבה: המתווך פיני שפיר מסוכנות ר.פ. נכסים, המתווך ג'ו כהן מאנגלו סכסון רעננה ושמאי המקרקעין איתן מיכה



מדד יציבות המחירים



מדד היציבות נועד להעריך את מידת החשיפה של שכונה לשינויים במחירי הדירות, בתקופות שבהן ענף הנדל"ן משנה כיוון - לעבר פריחה (עלייה במחירים) או לשפל (ירידה במחירים). המדד משקלל פרמטרים איכותיים וכמותיים: חתכי האוכלוסייה של התושבים ושל המעוניינים לגור בשכונה; ביקושים לדירות; היצע הדירות; שיעור עליית המחירים בשנים האחרונות, וכן תנודות השוק בשכונות סמוכות.כל אלה מתורגמים לסולם בין 1 ל-10. ציון 1 משקף שכונה הנתונה לרמה גבוהה במיוחד של סיכון לירידת מחירים בעת מיתון ולקיפאון ברמת המחירים בתקופת גיאות. ציון 10 מלמד כי מדובר בשכונה חסינה לירידות מחירים, גם בימי מיתון, שמחירי הדירות בה יזנקו בעת פריחה כלכלית.