הירידות במחירי השכירות במשרדים ייבלמו מהר יחסית, ברמות של 15%-25% מרמות השיא - כך סבור שמאי המקרקעין ירון ספקטור, בבדיקה שביצע. ספקטור מסביר את המסקנה שלו בהיצע המשרדים הקטן, שישמש גורם מאזן לירידות החדות בביקושים לשטחי משרדים, שכבר החלו באחרונה.
בשלוש השנים האחרונות עלו מחירי השכירות בשיעורים של 175%-240% במגדלים המפוארים באזור תל אביב ובמתחם הבורסה. בבית סונול שבדרך מנחם בגין, למשל, עלתה השכירות מ-50 שקל למ"ר ב-2005 ל-120 שקל למ"ר ב-2008.
"המחירים הם ברמה הגבוהה ביותר שלה", אומר ספקטור. לדבריו, "העובדה שהגענו לשיא, שדומה למחירים בשיא הקודם ב-99', מרמזת כי בקרוב יתחילו ירידות".
מבדיקה שביצע TheMarker בשבועות האחרונים, עולה כי החלו להירשם ירידות מחירים בפרויקטים שונים בשלבים של חידושי חוזים ישנים, בשיעורים של 20%-30%. בכמה מקרים חזרה התופעה של שכירות המשנה, שבשנים האחרונות נעלמה מהשוק הזה. מובן מאליו שההאטה בפעילות הכלכלית, פיטורים וצמצום ההכנסות של חברות מסחריות תורמים לירידת מחירים. חברות מצמצמות עלויות ואת מצבת כוח האדם, ובהתאמה גם את שטחי המשרדים. ספקטור סבור שב-2009 השוק יישר קו עם רמות מחירים אלה או דומות להן.
גורם נוסף שלהערכתו דוחף את המחירים למטה הוא עליית הריבית. "הריבית במשק אמנם יורדת, אבל הריבית הריאלית שמציעים הבנקים עולה. כשהריבית עולה, גם התשואה על הנכס צריכה לעלות כי התשואה מבטאת את הפער שבין מחיר הכסף לדמי השכירות", אומר ספקטור.
לפיכך, בעוד שב-2008 היו התשואות 7.5%-8%, ב-2009 התשואה תעלה לפחות בחצי אחוז בשל עליית הריבית, אבל גם עקב העלייה בסיכון, שבמתבטאת בעליית התשואה. הסיכון עולה בעקבות המשבר, והחשש של המשקיעים הוא שנכסים יתרוקנו או שדמי השכירות יירדו באופן משמעותי.
מדוע לא ייפלו המחירים ביותר מ-15%-25 בממוצע? עקב היצע המשרדים הקטן, עונה ספקטור. בניגוד למשבר הפקיעה של בועת ההיי-טק בתחילת העשור, שתפס את השוק עם היצע גדול של משרדים מפוארים, כיום אין כמעט מגדלים חדשים שבעליהם ינסו לשווק בכל מחיר.
"ב-2009 המגדלים האיכותיים, שהמחירים שלהם כיום הם כ-120 שקל למ"ר, יושכרו ב-90-100 שקל למ"ר. הבניינים הקטנים יירדו בשיעור גבוה יותר - מ-60 שקל למ"ר ל-45 שקל למ"ר. ככל שמיקום הבניין פחות טוב והוא בנוי בצורה רעה יותר, השכירויות בו יירדו בשיעור גבוה יותר", צופה ספקטור.
הערכות: מחירי השכירות במשרדים יירדו ב-15%-25% ב-2009
מאת רז סמולסקי
8.12.2008 / 8:52