זהירות: מס בשיעור 47% על השכרת דירת המגורים

>> ישראלים רבים רכשו בשנים האחרונות דירות מגורים לצורך השכרתן, והמגמה אף התרחבה לאור המשבר הכלכלי בשוקי ההון. ואולם במקרים רבים עלול המשכיר למצוא את עצמו "מסובך" עם רשויות המס. אז מי חייב במס, מי פטור ועל מה צריך להקפיד?

השכרת נכסי מקרקעין, ובפרט דירות מגורים, חייבת במס שולי מקסימלי (47%). מעבר לכך, יש חובת הגשת דו"ח שנתי למס הכנסה. אי-דיווח במקרים שכאלה היא עבירה פלילית. בכדי שההכנסה תהיה פטורה ממס, ולפיכך גם פטורה מחובת דיווח, עליה לעמוד בהוראות חוק מס הכנסה.



החוק קובע פטור ממס לדירה שדמי השכירות החודשיים בה לא עולים על 4,320 שקל (נכון ל-2008).



תנאי מרכזי נוסף לקבלת הפטור הוא שהמשכיר יהיה יחיד (ולא חברה או תאגיד אחר), וכן שהשוכר יהיה יחיד (ולא חברה או תאגיד אחר).



כדי שניתן יהיה ליהנות מהפטור, ישנה חובה שהדירה תשמש את השוכר אך ורק לצורכי מגורים. במידה שהשוכר משתמש בה גם לצורכי עסקו, המשכיר אינו זכאי לפטור ממס. יוצא מן הכלל הוא מקרה שבו הדירה מושכרת למוסד ללא כוונת רווח. במקרה כזה המשכיר יכול להיות פטור ממס, אם לשוכר (המוסד) יש אישור מתאים ותקף מרשויות המס.



החוק מחייב את המשכיר להוסיף סעיף לחוזה השכירות שבו השוכר מצהיר כי הדירה תשמש אותו אך ורק לצורכי מגורים. במידה ואין סעיף שכזה בחוזה השכירות - בעל הדירה אינו זכאי לפטור ממס. שוכרים רבים לא מודעים לחובה זו ומתבססים על חוזה סטנדרטי שניתן להוריד מהאינטרנט, ושאינו כולל סעיף זה.



על המשכיר גם לוודא כי השימוש בדירה בפועל הוא למגורים בלבד, זאת לאחר שבפסק דין "גרעין יוסף" (עמ"ה 538/03) נקבע תקדים שקובע כי לא מספיק שהשוכר חתם והצהיר כי הדירה תשמש אותו למגורים, אלא מוטלת על המשכיר החובה להוכיח באופן פוזיטיווי כי הדירה שימשה בפועל אך ורק לצרכי מגורים.



מומלץ להוסיף לחוזה השכירות, מלבד הסעיף המתחייב מכוח החוק, סעיף נוסף שיקבע "פיצוי מוסכם" במידה ויתברר כי השוכר השתמש בדירת המגורים לצורך עסקו. פיצוי זה, מן הראוי שיהיה בגובה המס האפשרי במידה והמשכיר יחויב במס השולי המקסימלי.



-



רוזנטל הוא רו"ח ומשפטן; ביין-אלון היא שותפה במשרד עורכי דין פרופ ביין ושות'