>> באזורי ביקוש רבים, שבהם קיימת דרישה גוברת לדירות להשכרה, פיתחו בעלי נכסים דרך להגדיל את התשואה מהנכסים שבבעלותם, באמצעות חלוקת הדירות למספר יחידות דיור קטנות. בעבר העלימו הרשויות עין מהתופעה, והיו שנטו לראות בכך תחום אפור, כשלא ברור האם צעד זה מחייב קבלת היתר בנייה מרשויות התכנון. ואולם כשהתופעה התרחבה, החלו הרשויות להגיש תביעות נגד בעלי נכסים שפיצלו את דירותיהם.
בפרקטיקה, מנהלות הרשויות הליכים נגד בנייה ללא היתר בניגוד לחוק התכנון והבנייה, ותביעות אלה מנוהלות בבתי המשפט לענינים מקומיים. ואולם העניין התגלגל גם לפתחו של בית המשפט העליון בבקשה לרשות ערעור בעניין רע"פ 11191/07 ברדה נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון. ואלה העובדות העולות מעיון בפסק הדין מיום 25 באוגוסט 2008:
בעלי דירה בחולון פיצלו את הדירה לשתי יחידות דיור, באמצעות יצירת מבואה לאתר הכניסה לדירה, המובילה לשתי דלתות כניסה לשתי יחידות נפרדות, בעלות מטבחים, מקלחות ושירותים נפרדים ודודי מים חמים נפרדים. כלפי חדר המדרגות, הדירה נותרה עם דלת כניסה אחת, מערכת אינטרקום אחת, שעון מים אחד ושעון חשמל אחד.
נגד בעלי הדירה הוגשה תביעה, ובית המשפט לעניינים מקומיים הוציא צווים לפיהם עליהם להחזיר את המצב לקדמותו. השימוש בדירה נאסר עד לביצוע הצו, ובנוסף לכך הוטל על בעלי הדירה קנס כספי. ערעור לבית המשפט המחוזי נדחה, ועל דחיית הערעור הוגשה לבית המשפט העליון בקשת רשות ערעור.
טענתם המרכזית של בעלי הדירה היתה כי אין מדובר בשינוי מבני בדירה המחייב הוצאת היתר בנייה לפי חוק התכנון והבנייה, מאחר שמדובר בשינוי פנימי. לטענתם, הואיל ומבחינה חיצונית הדירה נותרה כשהיתה, הרי שיש לראות בחלוקה משום שינוי פנימי כהגדרתו בחוק, ולמעשה נותרה רק דירה אחת.
חוק התכנון והבנייה מונה רשימה של פעולות הטעונות קבלת היתר בנייה, כשהוא מוציא מתחום תחולתו שינוי פנימי בדירה, אשר אינו מחייב קבלת היתר בנייה. "שינוי פנימי" מוגדר ככזה שאינו נוגע לצד החיצוני של הבניין, וגם לא משנה "את מספרן של יחידות הדיור".
בית המשפט העליון דחה את בקשת רשות הערעור, וקבע כי יש להותיר את הכרעת בתי המשפט בערכאות הנמוכות. נקבע כי הגדרת "דירה" בחוק מתייחסת ליחידה שלמה ונפרדת המיועדת לשמש למגורים, ולכן אינה יכולה להיות מחלוקת כי במקרה זה הדירה פוצלה לשתי יחידות דיור נפרדות. כל יחידה היא בעלת דלת כניסה נפרדת ואין מעבר פנימי ביניהן, ולפיכך כל יחידה משמשת דירה עצמאית המשרתת אנשים שונים. העובדה כי אין לשתי היחידות כניסה נפרדת מבחוץ, כך בית המשפט, אינה שוללת את היותן יחידות דיור נפרדות ועצמאיות.
הפועל היוצא הוא שפיצול דירות אינו תקין מבחינת הדין, ומדובר בפעולה הדורשת הוצאת היתר בנייה. נוסיף כי לא די בכך שיש להוציא היתר בנייה: על המבקש לפצל את דירתו לבחון האם בכלל ניתן לקבל היתר בנייה מבחינת הגדרת הצפיפות לפי תוכנית בניין העיר החלה על האזור (מספר יחידות הדיור המקסימלי המותר לכל בניין) וכן האם הדבר תקין ביחסים שבין בעל הדירה לבין יתר בעלי הדירות בבניין.
הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד שלמה טיסונה ושות' המתמחה בתחום המקרקעין
פיצול דירה מחייב היתר בנייה
שי עמית
12.12.2008 / 9:03