לפעמים גם מלאכים בוכים

>> משבר הנדל"ן בארה"ב גרם לירידה חדה במחירי הנכסים. שיעור הירידה תלוי אזור ומאפיינים. אנו בחרנו לבחון את שוק הנדל"ן בלוס אנג'לס שבקליפורניה: אזור מבוקש לאורך השנים מצד אוכלוסיות רבות ובהן ישראלים.



לוס אנג'לס, "המלאכים" בספרדית, מאכלסת 10.3 מיליון נפש, מתוכם כ-47% לבנים, אחוז דומה של היספאנים וכ-6% אפרו-אמריקנים (שחורים). התוצר לנפש השנתי הוא 24,544 דולר (2006) ושיעור האבטלה, שעמד ביוני 2006 על כ-4.5%, עומד כעת על 6.4%.

מחירי הנכסים באזור, כך נראה, צנחו לרמות שאינן מוכרות לנו. המחיר הממוצע של בית צמוד קרקע בקליפורניה באוגוסט 2007 היה 588,670 דולר. באוגוסט 2008 היה המחיר הממוצע 350,140 דולר בלבד, ירידה של כ-40% פחות.



יש לשים לב כי זהו מחיר ממוצע המושפע מתמהיל הנכסים הנמכרים, כלומר, אם נמכרו יותר נכסים זולים בתקופה זו, יירד המחיר הממוצע. עם זאת, בניתוח הנתונים במחוז לוס אנג'לס אנו רואים ירידות של עשרות אחוזים ברוב האזורים. שתי מתווכות גדולות הפועלות באזור מציינות כי הירידה החדה במחירים מורגשת מדי חודש בחודשו, אם כי בחודש האחרון נרשמה התייצבות מחירים.



הדו"ח האחרון של איגוד המתווכים מספטמבר 2008 מציין גידול במספר העסקות באוגוסט האחרון בהתייחס לתקופה המקבילה אשתקד. גידול זה, כך מוסבר, נובע ממחירי הנכסים הנמוכים ומשיעור הריבית האטרקטיווי.



ניתוח שוק הנדל"ן בלוס אנג'לס דומה במידה מסוימת לניסיון לנתח את שוק הנדל"ן של ישראל וקפריסין ביחד. כפי שיקשה עלינו לנתח את הנכסים ואוכלוסיית היעד ברמת אביב, ניקוסיה, נתיבות וגדרה בנשימה אחת, כך הוא הדבר לגבי לוס אנג'לס. לפיכך, בחרנו להתמקד במספר קטן של אזורים בעיר: Ven-Nuys, Resida (מבוטא כואן-נייס) ו-Agoura Hills שלוש השכונות ממוקמות בקירבה יחסית להוליווד ולבוורלי הילס.



Ven-Nuys ו-Resida שוכנות בעמק סאן פרננדו שבמחוז לוס אנג'לס בקרבת צומת הכבישים המהירים 405 ו-101. שתי השכונות דומות במאפייניהן: דירות קטנות (Condos) לצד צמודי קרקע שנבנו החל משנות ה-50 ומכילים שני חדרים וסלון או יותר. בשכונות אלו אין כל בנייה חדשה והיצע הנכסים מתבסס על הקיים.



האוכלוסייה בשני אזורים אלו מורכבת בעיקרה ממשפחות של היספאנים תושבי ארה"ב שהיגרו לאזור, המעוניינים להעניק איכות חיים גבוהה לילדיהם. לדברי מומחי נדל"ן מהאזור, משפחות אלו מחפשות מגורים לטווח ארוך תוך ראייה של טובת המשפחה ואיכות החינוך, ולכן לרוב אינן מאופיינות בבעיות שוכרים כגון אי-תשלום או השחתת דירות.



מחירו של נכס ממוצע ב-Resida במאי 2007 היה 513,500 דולר. במאי 2008 עמד מחירו על 342,500 דולר, ירידה של 33%. Ven-Nuys אף היא סבלה מירידות מחירים בשנה האחרונה: מחיר נכס ממוצע בשכונה ירד מ-527 אלף דולר ל-392 אלף דולר בין השנים 2007 -ל-2008, ירידה של 25.6% בשנה. עמק סאן-פרננדו כולו סבל מירידה ממוצעת במחירי הדירות של 27.4% בשנה האחרונה.



בשבוע הבא ננתח את התשואה שמניבים נכסים בפרופיל מוגדר בשכונות אלו, כמו גם את כדאיות ההשקעה בהתייחס לתשואה המניבה אל מול התשואה הצפויה ממימוש.



הקוראים מוזמנים להעלות שאלות ותגובות באתר: www.REjeans.co.il



הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס"