>> האם ארנונה צריכה להיות שוויונית באופן שבו עשירים ישלמו יותר והעניים פחות? ההיגיון ותחושת הצדק אומרים שכן - מי שיכול להרשות לעצמו נכס גדול ויקר, מן הראוי שישלם ארנונה גבוהה יותר. במחקר שכתב רון הורן, דוקטורנט מהמכון ללימודים עירוניים ואזוריים באוניברסיטה העברית בירושלים נמצא, כי בישראל נכסים יקרים יותר משלמים אמנם ארנונה גבוהה יותר בדרך כלל, אבל לעתים הפער בתשלומי הארנונה נמוך בהרבה מהפערים בשווי הנכסים. כמו כן, מראה המחקר כי יש פערים ניכרים לעתים בין רשויות שונות מבחינת הארנונה שהן גובות על נכסים בעלי שווי דומה.
ישנן מדינות שבהן הארנונה נקבעת כאחוז משווי הבית. למרות שמדובר בשיטה מסורבלת, בגלל הקושי למדוד את שווי הנכס בתדירות גבוהה, שיטה זו מיושמת בקנדה, בריטניה וברוב המדינות בארצות הברית.
"בישראל הקשר בין שווי הנכסים לחבות המס אינו מנוסח באופן רשמי בחוק, אבל שיטת חישוב הארנונה מלמדת שהמחוקק התכוון שהמס יהיה דיפרנציאלי וישקף פערים בשווי הנכסים", אומר הורן, שכתב את המחקר "פערים בין רשויות מקומיות בנטל הארנונה למגורים".
האבחנה הבסיסית ביותר שקושרת בין שווי הנכס לארנונה היא גודל הנכס. שיטת החיוב קובעת תעריף ארנונה למטר שמוכפל במספר המטרים בבית. בדרך כלל, ככל ששטח הבית גדול יותר ערכו גבוה יותר, ולכן הוא ישלם ארנונה גבוהה יותר.
אבל יש אבחנה נוספת שפחות גלויה לעין: תעריפים שונים לאזורים שונים ולגדלים שונים של בתים. "ברוב הערים קיימים בין שלושה לחמישה סוגי אזורים בעלי תעריפי ארנונה שונים, ובתוכם שלושה עד חמישה סוגי מבנים", מציין הורן.
עיריית הרצליה לדוגמה חילקה את העיר לשבעה אזורי מס ולשבעה סוגי בניינים לדוגמה: בית בשטח 125 מ"ר ומעלה, בית בשטח 90-125 מ"ר ובית בשטח עד 90 מ"ר. הצלבה של אזור המס וסוג הנכס יוצרת מטריצה של 49 תעריפים הנעים בין 28.51 שקל למ"ר ל-96.4 שקל למ"ר.
"אפשר לראות את האבחנה שעושה הרצליה בין נכסים גדולים לקטנים ובין שכונות יקרות לזולות בדומה לעיריות רבות אחרות", אומר מיכאל סג"ל, מנהל מחלקת ארנונה בפירמת המקרקעין אהוד המאירי ושות'. "בקרית שמונה לעומת זאת יש תעריף אחיד בכל העיר והוא עומד על כ-28 שקלים למ"ר בכל העיר, ללא תלות באזור או בגודל הנכס. זה מעניין לראות את זה, משום שיש שם פערים משמעותיים בשווי הנכסים ובאיכות שלהם. אני משער שאפשר להסביר את זה בכך שקרית שמונה נמצא באזור קו עימות. גם ביישובים איכותיים כמו מצפה הילה, ניתנים תעריפי ארנונה נמוכים, כנראה כתמריץ ליישב את המקומות האלה".
הנטל היחסי על העניים גדול יותר
הבעיה שמעלה המחקר היא שלמרות המתאם הכללי בין תשלום הארנונה לשווי הנכס, הפערים בתעריפי הארנונה מצומצמים לעומת הפערים הסוציו אקונומיים. כך, ככל שהנכס זול יותר כך נטל הארנונה המוטל על בעליו כבד יותר באופן יחסי. אי התאמה זו בין גובה הארנונה למצב הכלכלי של בעלי הבית קיים גם בין הערים וגם בתוך אותה העיר. הסיבה: הפערים בין החיובים לא גדולים כמו הפערים בין שווי הנכסים. לדברי הורן, בית שערכו גדול פי עשרה מבית אחר לא ישלם ארנונה גבוהה פי עשרה, אלא פי שלושה.
באופן כללי מצייר מחקרו של הורן את התמונה הבאה: השיעור של הארנונה משווי נכס זול גדול בהרבה משיעור הארנונה משווי נכס יקר. גידול של אחוז אחד בשווי הנכס יגדיל את הארנונה בשיעור הנמוך מאחוז (0.7%-0.9%). חוסר השוויון גדול יותר ביחס לעושר משק הבית: גידול של אחוז אחד בהוצאה לנפש יגרום לעלייה של 0.2%-0.7% בלבד בתשלום הארנונה.
בדוגמה של הרצליה, בית באחד המיקומים היקרים ביותר בעיר ואחד היקרים ביותר בישראל, משלם רק פי 3.4 מהתעריף הזול ביותר בעיר. לעומת זאת, ערכו עשוי להיות פי עשרה ויותר מהבית הזול.
בבאר שבע, כך מצוין במחקר של הורן, נמצא שהתעריפים הגבוהים ביותר בעיר משולמים באזורים בהם האוכלוסייה עשירה יותר. אבל, הפער בין התעריפים היקרים לזולים הינו 21%, בעוד שהפער בין המשתנים הסוציו אקונומיים עולה על 100%.
זול בתל אביב
החלוקה לאזורים ולסוגי נכסים יוצרת איזון מסוים בין שווי הנכס לגובה הארנונה בתוך הערים. עם זאת, בגלל שכל עיריה קובעת את תעריפי הארנונה בעצמה, יכול להיות שדירות בשווי מיליון שקל בירושלים ובחיפה יחויבו בסכומים שונים. ועדת סוארי לקביעת קריטריונים להקצאת משאבים לרשויות המקומיות המליצה כבר ב-93' כי ייקבע סטנדרט כלל ארצי שיפתור את הבעיה הזו, אבל ההמלצה לא יושמה.
תל אביב מפתיעה מאוד בהיותה אחת הערים הזולות מבחינת הארנונה שמשלמים תושביה. "תל אביב לא צריכה להטיל מס כבד על תושביה כי יש לה הכנסות רבות מהארנונה של המשרדים ומסחר. יש הרבה בנקים בתל אביב, והם משלמים את תעריף הארנונה היקר ביותר (1,113 שקל למ"ר)", מסביר הורן.
מדוע בכלל חשוב שתשלום הארנונה יהיה שוויוני והעשירים ישלמו יותר? ישנם הרי הרבה מסים, כמו מע"מ שמטילים מס אחיד על כל התושבים ללא קשר לרמת ההכנסה שלהם.
"אם כל רשות היתה משק עצמאי וסגור לא היתה משמעות ליחס שבין תשלום הארנונה לשווי הנכס" עונה הורן. "אבל הרשויות אינן כאלה - הן צינור של הממשלה, ולכל העיריות יש תקציב משותף. בסוף השנה כל עיריה מקבלת ממשרד הפנים מענק איזון, שנועד לכסות גירעונות, ובגלל זה המס לא יכול להיות רגרסיווי.
הורן קורא לבעיה הזו "אשליה פיסקאלית" - ביישובים היקרים יכולים לגבות ארנונה גבוהה אבל לא יעשו את זה. למה להגדיל את הארנונה בעשרות אחוזים אם בסוף השנה במילא מקבלים מענק מהממשלה? לדברי הורן, זו הסיבה שבגללה ראשי עיריות יכולים להבטיח השקעות גדולות בעיר וחינוך טוב יותר כי התושבים יודעים, שהם לא יצטרכו לשלם את המחיר מכיסם.
מחקר: הארנונה לא משקפת את הפערים בשווי הנכסים
מאת רז סמולסקי
12.12.2008 / 9:03