רמת פולג - נכסי היוקרה בסיכון

6.5 מדד היציבות - רמת פולג

>> רמת פולג בנתניה נחשבת לאחת מהשכונות היוקרתיות בעיר, ואולם יש בה לא מעט נכסים הפגיעים להשפעות שליליות של המצב הכלכלי. בעיקר מדובר בצמודי הקרקע הרבים בשכונה, שבאחרונה רשמו ירידות בביקושים. עסקות מעטות שנרשמו באחרונה נסגרו ברמות מחירים הנמוכות ב-5%-10% מהממוצע של השנה האחרונה. הדירות ברבי הקומות חשופות פחות למצב הכלכלי, ואולם השאלה היא כיצד השוק שלהן יגיב לתחרות שמגיעה לרמת פולג מהשכונה החדשה המוקמת בסמיכות, עיר ימים.



מיקום ותכנון: השכונה נמצאת בחלק הדרום-מערבי של נתניה, צמודה בגבולה המזרחי לכביש החוף. מערבית לה מוקמת שכונת מגדלי היוקרה עיר ימים, שתכלול אלפי יחידות דיור. דרומה לה נמצא נחל פולג, ומעליו מכון וינגייט, ואילו צפונית לשכונה נמצאות שכונות גבעת האירוסים ונאות גולדה.



השכונה כוללת כ-3,500 בתי אב, והיא הוקמה על אדמות מינהל. הבנייה הראשונה בשכונה היתה מיועדת ברובה לאנשי צבא קבע ונכי צה"ל, והיא כוללת צמודי קרקע. חברת סקום של שיכון עובדים הקימה את השכונה הוותיקה, שכללה מגרשים בשטח של 500 מ"ר למבנים חד-משפחתיים, ומגרשים של 750 מ"ר למבנים דו-משפחתיים. בנוסף הוקם בשכונה קאנטרי קלאב, מועדון ספורט רמת פולג, שלכל בית בשכונה הוותיקה ניתנה מניה בו.



בשנות ה-90 הופשרו לבנייה קרקעות מצפון-מזרח לשכונה הוותיקה, והתחילה בנייה מאסיווית עד למחלף רמת פולג. הבנייה החדשה כללה בתי מגורים צמודי קרקע ב"רחובות הולנדיים" (רחובות עם כבישים מרוצפים בשכונות סגורות), מגרשים של 500 מ"ר לבתים דו-משפחתיים ובנייני מגורים של 5-18 קומות.



אוכלוסייה: השכונה מאופיינת במשפחות



משכילות ומבוססות כלכלית. רבים מבני המקום הגיעו לשכונה מערי הסביבה - בעיקר מהרצליה ורעננה.



מוסדות ציבור: בשכונה קיימים גני ילדים, שני בתי ספר יסודיים, שני מרכזים מסחריים שכונתיים, גינות ציבוריות, מתנ"ס, בתי כנסת, ספרייה ציבורית וכאמור קאנטרי קלאב.



דינמיקת מחירים: בניתוח של השכונה יש להפריד בין החלק הוותיק, שבו הוקמו רק בתים צמודי קרקע, לבין החלק החדש, שכולל בנייה מעורבת של צמודי קרקע ובנייה רוויה.



הבתים בשכונה הוותיקה הם בני כ-30 שנה, ורבים מהרוכשים הורסים אותם ומקימים מבנים חדשים במקומם. הנכסים היוקרתיים ביותר בשכונה הם בתים צמודי קרקע על מגרשים בשטח של כ-500 מ"ר.



עם הפריחה הכלכלית וכניסת תושבי החוץ לשוק הנתנייתי, עלה מחירם של הנכסים הללו, ובמיוחד של אלה ששופצו ושבעליהם הוסיפו להם בריכת שחייה. עסקות במהלך השנה האחרונה גילמו מחירים של 1.2 מיליון דולר ויותר לנכסים אלה - עליית מחירים של כמעט 40% יחסית למחירים המקובלים לפני 4 שנים. בשכונה הוותיקה יש גם קוטג'ים טוריים בכיכרות על מגרשים בשטח של כ-350 מ"ר, ומחיריהם עלו אף הם במידה ניכרת, כ-34% בשנים האחרונות, והם מגיעים ל-2-2.3 מיליון שקל.



בשכונה החדשה ישנם קוטג'ים טיפוסיים בשטח בנוי של כ-250 מ"ר על מגרשים של כ-250 מ"ר, שמחיריהם עלו בשיעור של כ-31% בממוצע בארבע השנים האחרונות, והם יכולים להגיע לרמות של יותר מ-2.2 מיליון שקל.



מחירי הדירות ברבי הקומות עלו בשיעור ממוצע הנמוך ביותר בשכונה - כ-28% "בלבד". דירות 3 חדרים נמכרות בטווח מחירים ממוצע של 0.9-1 מיליון שקל; דירות 4 חדרים נמכרות ברמות מחירים של 1-1.2 מיליון שקל, ואילו דירות 5 חדרים, הנדירות יחסית במקום, עולות כ-1.3 מיליון שקל. מחירי הנכסים ברחוב הלילך, שנחשב לטוב ביותר בשכונה, גבוהים ב-10%-15%.



מדד השכונה: תשומת הלב במדד האיתנות של רמת פולג מוסבת בעיקר לנכסי היוקרה שבה, שהם הנכסים הפגיעים ביותר. כבר עכשיו מדווחים מתווכים על האטה ניכרת בעסקות בצמודי הקרקע, ועל התמקדות בנכסים הזולים יותר. עסקות שנחתמו באחרונה על צמודי קרקע נסגרו במחירים שנמוכים ב-5%-10% מהמחירים שנקבעו לפני חודשים ספורים.



הדירות ברבי הקומות, לעומת זאת, הן דירות סטנדרטיות ברובן, ונראה שמחיריהן ישמרו על יציבות רבה יותר.



סייעו בהכנת הכתבה: סוכנויות אנגלו סכסון ורימקס בנתניה



מדד יציבות המחירים



מדד היציבות נועד להעריך את מידת החשיפה של שכונה לשינויים במחירי הדירות, בתקופות שבהן ענף הנדל"ן משנה כיוון - לעבר פריחה (עלייה במחירים) או לשפל (ירידה במחירים). המדד משקלל פרמטרים איכותיים וכמותיים: חתכי האוכלוסייה של התושבים ושל המעוניינים לגור בשכונה; ביקושים לדירות; היצע הדירות; שיעור עליית המחירים בשנים האחרונות, וכן תנודות השוק בשכונות סמוכות.כל אלה מתורגמים לסולם בין 1 ל-10. ציון 1 משקף שכונה הנתונה לרמה גבוהה במיוחד של סיכון לירידת מחירים בעת מיתון ולקיפאון ברמת המחירים בתקופת גיאות. ציון 10 מלמד כי מדובר בשכונה חסינה לירידות מחירים, גם בימי מיתון, שמחירי הדירות בה יזנקו בעת פריחה כלכלית.