האם ייתכן שיפרוץ משבר בענף הנדל"ן למגורים בישראל?

המשבר בשוק הנדל"ן בארה"ב שהתפתח למשבר פיננסי עולמי מעורר את השאלה האם ייתכן שיפרוץ משבר בענף הנדל"ן למגורים גם בישראל? השוואה בין ענף הדיור ושוק המשכנתאות בארה"ב ושל ישראל מעלה מספר תובנות ביחס לשאלה.



לצורך ההשוואה בחנו במחלקת המחקר של בנק לאומי מספר אינדקטורים מקרו כלכליים כאשר התמונה העולה מהם ביחס לישראל ולארה"ב קצת שונה.



להבדיל ממגמת הבועה במחירי הדירות בארה"ב עד לשנת 2007 בישראל ניכרת מגמת יציבות במחירים עם עלייה קלה מעלה ב-2008. כך גם, היקפי ההשקעה במגורים שהגיעו בארה"ב לרמות שיא בעוד שבישראל ננמצאת ההשקעה בתחום זה נמוכה.



הפחתות הריבית החדות שהחלו בארה"ב ב-2001 ונועדו לתת מענה למיתון במשק האמריקאי היוו קרקע פורייה לגאות בשוק הנדל"ן האמריקאי. נוסף להפחתות הריבית עודד הממשל האמריקאי מעלות על דירות בעזרת מיסוי מתאים ופתיחת שוק המשכנתאות ללווים בעלי הכנסה נמוכה.



להערכת כלכלני בנק לאומי שילוב של הגורמים האלו הוביל לרמות שיא בהיקפי ההשקעה בבנייה למגורים ובמספר התחלות הבניה למגורים.



בישראל לעומת זאת ההשקעה בנייה למגורים ומספר התחלות הבניה למגורים היו נמוכות מאז השיא היחסי בשנים 1995-1997 בעקבות הירידה בזרם העולים לישראל והמעבר של המשק הישראלי להאטה כלכלית.



האינתיפדה והחששות ממלחמה עם עיראק הורידו את שיעור ההקשעה בשנת 2001 לשפל של 4% מהתוצר. רמה נמוכה זו של השקעה במגורים כמעט לא השתנתה מאז כאשר בתחילת התקופה חלה עלייה בריבית על המשכנתאות ובשיעור המס על רכישת דירות חדשות, גידול באבטלה והחרפת המצב הביטחוני והכלכלי.



למרות השיפור המאז'ורי בתנאי המקרו כלכלה הישראלים בשנים האחרונים מעריכים בבנק לאומי כי בענף הנדל"ן למגרוים לא חלה התאוששות משמעותית.



במחצי השניהה של 2004 החלה לעלות ריבית הפדרל ריזרב ועלויות האשראי בארה"ב התייקרו וכתוצאה מכך חלה האטה בביקוש לדירות. למרות התמתנות הביקושים המשיכו יזמי הבניה בארה"ב להגדיל את היצע הדירות ומיתנו אותו רק ברבע השני של 2006.



בישראל לעומת זאת מלאי הדירות הלא מכורות נותר יציב יחסית מאז 2002 ועמד על רמה נמוכה ונמצא במגמת ירידה בשנתיים האחרונות. הירידה במלאי נובעת מירידה מהירה יותר בהיקף ההיצע מול היצע הביקוש. סקר החברות של בנק ישראל הראה כי מגבלת ההיצע בישראל חומורה יותר ממגבלת הביקוש בשל מחסור בעובדים מקצועיים וקשיי מימון.



השוואת שוקי המשכנתאות



האינפלציה במחירי הנכסים בארה"ב והנפילה החדה שבעקבותיה נבעה משילוב של ירידה חריפה ברמת החיתום של המשכנתאות (יכולת ההחזר של הלווה ושיעור המימון של ההלוואה מערך הנכס) וניהול סיכונים כושל. פתיחת שוק המשכנתאות היתה אמורה להוביל להחמרה בתנאיה אך בפועל התוצאה היתה הפוכה.



בישראל לעומת זאת קיימת מערכת קפדנית של בדיקת כושר החסר וללא מנגנון האיגוח של משכנתאות כפי שנהוג בארה"ב. ולכן, בעוד שבארה"ב היו שיעורי מימון של 70%-80% הנורמה המקובלת למשכנתא, בישראל מהווה רמה זו את המקסימום האפשרי.



הבדל נוסף הוא שבישראל לא ניתנות הלוואת תוך שיעבוד הנכס הנרכש בלבד. בדרך זו העדיפו מי שאינם יכולים לעמוד בתשלומי המשכנתא לוותר על הנכס תוך הסתכנות בירידה בדירוג היסטורית האשראי האישית מאשר להמשיך לשלם הלוואה שערכה עולה על ערך הנכס.



לסיכום בהתייחס לשאלת ההיתכנות של משבר הנדל"ן בישראל בדומה לארה"ב ניתן לומר שהאינדקטורים המקרו כלכליים בעשור האחרון משרטטים מגמות שונות בשוקי הנדל"ן בישראל ובארה"ב. בניגוד לבועה האמריקאית בישראל ניכרת יציבות יחסית במחירים גם בנתוני ההשקעה בדירות מגורים ובמספר התחלות הבנייה.



השוואה של שוק המשכנתאות מעלה מתן אשראי בצורה בלתי אחראית בארה"ב לצד מערכת קפדנית של בדיקת כושר החזר בישראל. כמו כן בלטה הנטייה של הרגולטורים בארה"ב להעלים עין מהנעשה בושק המשכנאות וזאת בניגוד לנעשה בישראל.