>> שוק הנדל"ן נפגע קשות מהמשבר. לא רק טייקונים שרכשו את מניותיהם חשופים לבעיות הפוקדות שוק זה - אלא גם אלפי ישראלים שהתאגדו בשנים האחרונות בחברות, ושותפויות לרכישת נדל"ן באירופה. גם אלה סובלים מהקושי להשיג מימון להמשך ביצוע פרויקטי הבנייה ובשל קשיים למצוא רוכשים לפרויקטים אלה.
שתי דרכי פעולה שאיפיינו רבים מהמשקיעים עלולות להתברר ב-31 בדצמבר ככאלה שיביאו ליצירת תאונות מס משמעותיות להלן שתי דוגמאות לתאונות מס כאלה.
הראשונה: רבות מהחברות, חלקן בורסאיות, שרכשו קרקע לצורך פיתוח והשבחה במדינות אירופה, עשו זאת בלא ביצוע רישום הקרקע על שמן - אלא על שם חברה מקומית שאינה קשורה אליהן ישירות או על שמו של תושב מקומי (מדובר גם בחברות בורסאיות ישראליות שהשקיעו באופן האמור מיליונים רבים בקרקע בשנים האחרונות). הסיבה העיקרית לרישום הקרקע באופן האמור היתה רצונן של החברות להסתתר מעיניהם של משקיעים נוספים, כדי שהאחרונים לא יידעו היכן בוצעו רכישות קרקע גדולות ולא ייווצר סחף של ביקושים שיביא לעלייה במחירי הקרקעות.
כדי לעגן את זכותם במקרקעין חתמו רבות מהחברות הסכמי נאמנות עם נציגים מקומיים. על פי הסכמים אלה, המקומיים משמשים נאמנים בעבור החברות הישראליות. דרך הפעולה השנייה היתה שחלק מההשקעות בנדל"ן באירופה שעשו אנשים פרטיים תושבי ישראל, בוצעו באמצעות הקמת קבוצת משקיעים, המשקיעה יחדיו על ידי בחברת ביניים קפריסאית המשמשת נאמן. כך, אם ביקשת להשקיע ברומניה, היית מרכז ואוסף קבוצת משקיעים מישראל, שמקימים יחדיו חברה קפריסאית המשמשת כנאמן לצורך הקמת חברה מקומית במדינה שבה נמצאים המקרקעי. לתכנון מס זה יש בכמה מהמדינות סיבה עסקית. במדינות רבות, מי שאינו תושב המדינה אינו יכול לרכוש בה קרקע , ולכן יש צורך בשימוש בחברה מקומית. אבל כשהחברה הזרה משמשת נאמן לא רק לאחד מחברי קבוצת המשקיעים - אלא לכל חברי הקבוצה, כמו במקרה שתיארנו - עלול הדבר להוות בעיה. 31 בדצמבר 2008 נקבע כמועד האחרון לדיווח על נאמנויות בהתאם לפקודת מס הכנסה, בעקבות תיקון 147. כלומר, מי שנהג באחת הדרכים שצוינו, מחויב בהגשת דיווח למס הכנסה בישראל על הקמת נאמנות.
הוראות החוק קובעות כי הרשויות יראו בחברה המקימה נאמנות כאילו חילקה דיווידנד בשווי הנכסים שהועברו לנאמנות, וכי בעלי המניות יחויבו במס בגין הדיווידנד. משמע, חברות שהשקיעו באמצעות נאמן מקומי עשויות לחטוף שומה בגין חלוקת דיווידנד לבעלי המניות. כך, אם חברה העבירה לנאמן מקומי מקרקעין בסך 7 מיליון דולר, היא עשויה לקבל שומה של 1.75 מיליון דולר. ספק אם לכך כיוון המחוקק - אבל דברים אלה עולים בשלב זה מלשון החוק, בבירור.
בנוסף, בהתאם להוראות פרק הנאמנויות רואים בנאמנות גוף שקוף - כך שרואים בקבוצת המשקיעים שהשקיעה באמצעות חברה קפריסאית כנאמן, כפי שתיארנו לעיל, כאילו הם מחזיקים יחדיו, כיחידים, בקרקע ברומניה. מטרת תכנון המס של אלה שהשתמשו בו היא לראות במכירת הקרקע מכירת נכס הון ולהתחייב בסופו של יום במס סופי בשיעור 20% בלבד. מצד שני, מכיוון שהדבר נעשה בקבוצה שיש לה הסכם שנערך בין כל חבריה - עשויות רשויות המס להתייחס לקבוצה זו כפי שמתייחסים לעמותות בנייה. במקרים אלה עשוי המס השולי שבו יחויב כל אחד מהמשקיעים להגיע ל-48% ויותר.
-
הכותב הוא מ"מ יו"ר ועדת המסים וסגן יו"ר ועדת הנאמנויות בלשכת עוה"ד במחוז תל אביב
המכה של 31 בדצמבר
אריה ליבוביץ'
17.12.2008 / 7:15