לכודים בדירה

>> גיא (שמות הרוכשים המופיעים בכתבה בדויים), איש היי-טק בן 33 ונשוי טרי, מתקשה להירדם בלילות. לפני חמישה חודשים, בשבוע שבו נערכה חתונתם, רכשו הוא ואשתו את הדירה שבה התגוררו בשכירות בתל אביב. מכירת דירתו של גיא בפתח תקווה היתה אמורה לממן חלק נכבד מ-1.8 מיליון השקלים שהתחייבו לשלם תמורת הדירה התל-אביבית. אלא שהמכירה מתעכבת, חוזה הרכישה כבר נחתם - והזוג הצעיר מתחיל לגלות סימני לחץ, מה שלא מפתיע בתקופה שבה היסטריה היא מילת מפתח בכל הקשור להחלטות כלכליות, ולנדל"ן בפרט.



בעת החתימה על חוזה הרכישה של הדירה בתל אביב, גיא ורעייתו לא היה לחוצים. את הדירה הם הכירו, הרי הם התגוררו בה בשכירות, והיו להם חסכונות בסך כ-300 אלף שקל. השניים לקחו משכנתא בגובה כ-600 אלף שקל ואת היתרה התכוונו להשלים באמצעות מכירתה של דירת 4 החדרים בפתח תקווה, ששוויה נאמד לפני שלושה חודשים ב-850 אלף שקל.

בני הזוג תלו שלט "למכירה" במרפסת הדירה, פירסמו מודעות בשני אתרי אינטרנט וחיכו למבול הטלפונים. "בהתחלה היו הרבה מתעניינים", מספר גיא. "הדירה בפתח תקווה היא בבניין חדש בן 7 שנים, ממוקמת באזור מרכזי, עם חניה ומזגן מרכזי - והצענו אותה במחיר הוגן, נמוך משווי השוק שלה. היינו רגועים וחשבנו שתוך חודש-חודשיים נמכור את הדירה.



"אבל חלפו חמישה חודשים, הדירה לא נמכרה ומספר המתעניינים פוחת בהדרגה. אני ממש מתחיל להילחץ. את הדירה בתל אביב כבר רכשנו. לקחנו משכנתא, את כל מה שקיבלנו לחתונה הוצאנו על הדירה ביחד עם ביטוחי המנהלים וקרן הפיצויים - ועדיין נותר לנו לשלם סכום נכבד. מתווכים, שאליהם פנינו במשך הזמן, מציעים לי להוריד את המחיר בכ-150 אלף שקל, אבל יש גבול לכמה שאני מוכן לרדת.



"רבים מאלה שהתעניינו בדירה היו אגרסיוויים, כנראה שניסו לנצל את אווירת המשבר. כמה דרשו שאוריד את המחיר והיו כאלה שהתנו את הרכישה בשיפוץ הדירה. היה גם אחד שביקש שאממן לאבא שלו את השנה הראשונה בבית אבות.



"בלית ברירה אני מתחיל לחשוב על פתרון אלטרנטיווי, כמו לקיחת הלוואה על המשכנתא. אני אפילו שוקל לבטל את החוזה בתל אביב", אומר גיא.



דירה על הנייר



דן (36) ורעייתו (32), נשואים שנתיים פלוס ילד, נקלעו למצב דומה. השניים מתגוררים בדירת 4 חדרים, בשטח כ-140 מ"ר, סמוך לירושלים, ששוויה נאמד ב-1.4 מיליון שקל. לפני כחצי שנה החליטו לרכוש דירת 6 חדרים באזור המרכז, בסכום של כ-2 מיליון שקל. הם חתמו על חוזה והעבירו תשלום ראשוני במזומן, בסך כ-700 אלף שקל. את היתרה, כ-1.3 מיליון שקל, התחייבו להעביר תוך שנה - התחייבות שהתבססה על מכירת הדירה שבבעלותם. אלא שזה כחודשיים הם מנסים למכור את הדירה, בלא הצלחה.



"בגלל הביקוש הרב לדירות, לא היה לנו ספק שנצליח למכור את הדירה", מסביר דן. "אבל בתקופה שפירסמנו את הדירה למכירה פרץ המשבר הכלכלי. הטיימינג היה גרוע, פשוט נפלנו בין הכיסאות. ערך הדירה ירד וכמעט אף אחד לא מתעניין בה.



"התחייבנו להעביר סכום של כ-1.3 מיליון שקל עד סוף השנה וכבר באפריל עלינו לשלם כמה מאות אלפי שקלים. הפרדוקס הוא שאנחנו מחזיקים בנכס ששווה 1.4 מיליון שקל - אבל הכל על הנייר, כי אין קונה. אנחנו לחוצים למכור אבל לא מתכוונים להתבזות במחיר. הכי נמוך שנרד זה כ-10% משווי הדירה", מדגיש דן.



השאלה היא עד כמה השליטה בעניינים עדיין נתונה בידיו של דן. הוא סבור כי יש מה לעשות, למרות המצב הדחוק: "בשלב זה, בכוונתנו לפנות לחברה הקבלנית ולבקש פריסת תשלומים נוחה, שתהיה גם חסרת סיכון מבחינתם. בתכל'ס, אנחנו ישנים טוב: יש לנו בטוחה - הדירה שלנו, שאין עליה חיובי משכנתא. עם זאת, בדיעבד לא היינו הולכים על הצעד הזה".



ייתכן שהקבלן יסכים להסדר פריסת התשלומים שמתכנן דן, במיוחד לאור ההאטה שאליה נקלע שוק הנדל"ן המקומי. אבל גם תסריט זה, בדומה לאפשרויות הנוספות שניצבות בפני דן, ייאלץ אותו לספוג הפסדים.



ברוב המקרים, גם בימים כתיקונם, רכישת דירה חדשה לפני מכירת הדירה הנוכחית, אינה צעד מומלץ. מי שמתחייב לרכוש דירה עולה על מסלול של תשלומים לבעלי הדירה או לקבלן, שכל חריגה ממנו עלול לגרור הפרת חוזה ותשלום קנסות. מחויבות זו יוצרת לחץ בעת מכירת הדירה הקיימת, שכן עמדת המוכרים במו"מ עם קונים פוטנציאליים נחלשת ככל שחולף הזמן, ועלול להגיע הרגע שבו ייאלצו לחתוך עשרות אלפי שקלים מהמחיר המבוקש.



28% רכשו לפני שמכרו



מה היקף התופעה? בסקר שביצע לפני כחודש לוי יצחק, עורך מחירון הדירות, בקרב 412 מוכרים שהציעו את דירותיהם למכירה, נמצא כי 117 מהמוכרים, כ-28%, התחייבו לרכוש נכס אחר. עוד עלה מהסקר כי מוכרים אלה עשויים להתפשר במו"מ ולהוריד את מחיר הדירה ב-10%-15%.



"מדובר באנשים ש'נתקעו' עם דירה ונהפכו בעל כורחם לבעלים של שני נכסים: דירה שבכוונתם למכור ודירה נוספת, שנרכשה ובדרך כלל לא שולם עליה מלוא הסכום", מסביר יצחק. "גובה ההתפשרות תלוי במחיר שכבר שולם בעבור הדירה שנרכשה. בתקופה זו, הפער בין מחיר הדירה הנרכשת לדירה הנמכרת עלול לגדול ככל שחולפים הימים".



בדיוק במצב זה נמצאת מיכל, המנסה למכור דירת 3.5 חדרים בגוש הגדול בתל אביב. הדירה כוללת מחסן וממ"ד וממוקמת בקומה שלישית. המחיר ההתחלתי שביקשה היה 1.8 מיליון שקל.



מיכל כבר רכשה דירת 5 חדרים תמורת 2.2 מיליון שקל, שתהיה מוכנה לאכלוס בקרוב. התקרבותו של מועד התשלום כבר גרמה לה להוריד 100 אלף שקל מהמחיר המבוקש, ל-1.7 מיליון שקל. אבל קונים פוטנציאליים דורשים הנחה נוספת. סביר להניח שמיכל תיאלץ להתפשר - גם הקבלנים באזור החלו לחתוך מחירים.



לדברי יצחק, גובה ההנחה שמוכר עשוי לתת תלוי בכמה גורמים: מספר הדירות המוצעות למכירה באותו אזור, מרווח הנשימה הכלכלי של המוכר, האפשרויות הפיננסיות שניצבות בפניו ועד כמה יהיה מופסד ביחס לסכום ששילם בעבור הדירה החדשה.



טעות משתלמת



"מוכר דירה מחשב כמה הוא עלול להפסיד, אם בכלל, במידה שהנכס ימשיך להישאר ברשותו ובהמשך ישביח או ישכיר אותו", אומר משה אריאל, זכיין רימקס ברוקרס בתל אביב. לדבריו, השכרת הנכס שהיה אמור להימכר היא פתרון סביר, אם ניתן לגייס את הכסף הדרוש לקנייה ממקור אחר.



"לאור הריביות הנמוכות הקיימות כיום בשוק והריבית על המשכנתא, שעדיין אטרקטיווית, הייתי ממליץ לאנשים שקנו נכס ונתקעו עם נכס שרצו למכור - להשכירו. כך, אדם שקנה דירה במיליון שקל יצטרך לשלם על המשכנתא החזר שנתי של 30-40 אלף שקל. אם ברשותו דירה בשווי דומה הוא יוכל להשכירה בכ-4,000 שקל בחודש ולקבל תשואה שנתית של 48 אלף שקל. "כלומר, בגין הטעות שעשה הוא מרוויח כעשרת אלפים שקל בשנה", מסביר אריאל.



גישה זו אימץ אילן כאשר רכש דירת 4 חדרים ברחוב מאיר שפייה בשכונת אם המושבות בפתח תקוה. את הדירה רכש בכמיליון שקל, כשאת מרבית הסכום פדה מקופות גמל וחסכונות. את יתרת התשלום תיכנן לגייס ממכירת דירת 3 חדרים שבבעלותו ברחוב כצנלסון בעיר. בתחילה ביקש תמורת הדירה כ-550 אלף שקל, אבל הרוכשים הציעו 450 אלף שקל בלבד.



לאור הצעת המחיר הנמוכה החליט אילן להשכיר את הדירה בשלב זה. בהמשך נודע לו כי בעתיד הלא רחוק בכוונת הרשויות ליישם באזור תוכנית פינוי-בינוי ודירתו הישנה תשודרג ל-4 חדרים חדשים - מה שיעלה את שוויה. אילן לקח משכנתא של כ-450 אלף שקל ואת התשלומים החודשיים הוא מממן באמצעות דמי השכירות שהוא מקבל בעבור הדירה, כ-3,300 שקל לחודש.



לגשר בין הדירות



יהודה ברוך, מנכ"ל ERA ישראל, שלוחה של רשת נדל"ן הפועלת בארה"ב, אומר כי קיימת אופציה נוספת: לבקש מהבנק הלוואת גישור צמודת מדד בריבית קבועה - כך שכל התשלומים, כולל הריבית והקרן, ייגבו במרוכז בסיום תקופת ההלוואה (הלוואת בלון). "הלוואה זו היא לתקופה של עד 24 חודש, ומיועדת למימון ביניים בתקופה שבין רכישת הדירה החדשה למכירת הדירה הישנה, או עד למועד קבלת כספים ממקור אחר.



"ברור שהמצב האידיאלי, במיוחד בתקופה זו, הוא מכירת הדירה הישנה לפני רכישת החדשה. עם זאת, לא תמיד הדבר אפשרי. לעתים, מוצאים בדיוק את בית החלומות וצריך לקבל החלטה מיידית. אנשים שביצעו רכישה לפני מכירה תמיד יסתירו את המידע הזה - הם מבינים כי חשיפתו תשפר את עמדת המיקוח של הצד הרוכש. חשוב למצוא פתרון פיננסי טוב מול הבנק או מול החברה הקבלנית, אם הדירה נרכשה מקבלן", מסכם ברוך.