בשבחי האטיות

>> שוק הדיור המוגן בישראל התחיל להתפתח כבר לפני 20 שנה אבל - אך עד היום נבנו בו רק עשרות בודדות של פרויקטים. מה גורם לשוק הזה לדשדש? נראה כי בעיקר העובדה שעסקות בתחום הדיור המוגן אינן נמדדות לפי שווי קרקע לדירה או לפי תשואה. אפילו השחקנים המרכזיים בשוק מתקשים לומר כיצד מעריכים שווי של פרויקט.



התדמית הסטטית של הענף משתקפת גם במיעוט העסקות שיש בתחום, אבל מתחת לחזות המשעממת מכניס השוק הזה כחצי מיליארד שקל בשנה ומחזיק בפיקדונות דיירים בהיקף של 10 מיליארד שקל. פיקדונות אלה מניבים ריבית ודמי שחיקה. כעת, בזמן משבר כלכלי, מתברר גם שהבנקים אוהבים את הענף.

לפני כשבועיים בוצעה עסקה בבית הדיור המוגן הבית ברמת השרון. היזמים - מוטי קירשנבאום ובוריס לוין - רכשו מהשותפה שלהם בפרויקט, חברת גמול השקעות שבשליטת ליאון רקאנטי, את חלקה (40%) בחברה המחזיקה את הבית, מג'יקפיוצ'ר, תמורת 16.5 מיליון שקל.



מהעסקה נגזר לפרויקט, שכולל 200 דירות, שווי של 41.5 מיליון שקל. אם היה מדובר בעסקת נדל"ן למגורים היא היתה משקפת שווי של פחות מ-210 אלף שקל לדירה - שווי נמוך.



ואולם המפתח להבנת שווי העסקה הוא גודל הפיקדונות. דיירים המצטרפים לפרויקט דיור מוגן אינם משלמים על הדירה, אלא מפקידים פיקדון שהיקפו נע בין כמה מאות אלפי שקלים לכמה מיליונים. הם אינם מקבלים את הזכות הקניינית בדירה ולכן גם אינם יכולים למכור או להוריש אותה. תמורת הפיקדון הם מקבלים רק את הזכות לגור בה.



"אנשים מקבלים זכות שימוש - מעין הסכם שכירות מותנה לזמן ארוך", מסביר אילן תמיר, מנכ"ל אחוזת פולג מרשת אחוזות רובינשטיין. בבעלות הרשת, שתמיר הוא אחד מבעליה, ארבעה בתי דיור מוגן שבהם של כ-1,400 דירות בסך הכל.



הפיקדון מוחזר לרוכשים כשהם עוזבים את בית הדיור המוגן - וזה קורה בדרך כלל כשהם מתים, אז הפיקדון מושב ליורשים. אלא שהפיקדון אינו מוחזר במלואו. מדי שנה נוטלות ממנו החברות כ-2%-3% בתוספת מע"מ - שחיקה שמבטאת את הפחת שנוצר מהשימוש בדירה. יש רשתות ששוחקות את הפיקדון עד שהדייר עוזב או מת, ויש חברות כמו אחוזות רובינטשיין והבית ברמת השרון, שמפסיקות את השחיקה לאחר 12 שנה. לדברי מנכ"ל מג'יקפיוצ'ר, דורון ארנון, בסופו של דבר מוחזרים לדיירים או יורשיהם 60%-70% מהפיקדון.



תמיר אומר כי גובה הפיקדון ברשת אחוזות רובינשטיין נע בין 600 אלף שקל ל-2.5 מיליון שקל - תלוי בגודל הדירה (שניים או שלושה חדרים), במיקום הפרויקט וברמתו. בפרויקט אחוזת פולג יש 250 יחידות בנות שלושה חדרים ו-50 יחידות שבהן 2.5 חדרים. בפרויקט הבית ברמת השרון של מג'יקפיוצ'ר הפיקדונות נעים בין 1.2 מיליון שקל לדירה קטנה (כ-55 מ"ר) ל-2.4 מיליון שקל לדירה גדולה (כ-80 מ"ר).



הפיקדונות יוצרים קופת מזומנים גדולה הנושאת ריבית - לפי הערכות מגלגל שוק הדיור המוגן קרוב ל-10 מיליארד שקל שמקורם בפיקדונות. וכך, החברות מכניסות מאות מיליוני שקלים בשנה עבור דמי השחיקה וריבית על הפיקדונות.



השקעה ראשונית גדולה



קופת הפיקדונות היא לב המשא ומתן בעסקה שבה נרכש פרויקט דיור מוגן. לקונה יש סיכון - מה יקרה אם הוא לא יצליח למצוא דיירים חלופיים והמודל העסקי ייכשל.



"הדרך המקובלת למדידת שווי של פרויקט דיור מוגן היא היוון תזרים מזומנים: מחשבים את הערך הנוכחי של ההכנסות העתידיות של הפרויקט", מסביר ארנון. "אין כאן תשואה רגילה של נכס מניב, שמשקפת דמי שכירות שנתיים. יש פיקדונות וחילופי דיירים".



קופת המזומנים מפתה, אך צד ההתחייבויות והסיכונים מציב חסמי כניסה גבוהים. "בפרויקט נדל"ן רגיל מקבלים חלק ניכר מההכנסות תוך כדי בנייה, לפי קצב ההתקדמות", מסביר תמיר. "בדיור מוגן אין הכנסה ממשית עד שהוא לא נפתח. אין מכירה מראש (Pre sale) ורוב השיווק נעשה אחרי הפתיחה".



תמיר מספר כי בממוצע משווקות כ-60 דירות עד הפתיחה ורוב המכירות מתבצעות אחריה. לדבריו, "באחוזת בית הכרם היו 240 הסכמים חתומים לפני האכלוס, וזה היה הישג נדיר שלא יחזור על עצמו. ועדיין - מדובר רק בהסכמים ולא בתשלום".



"רוב הדירות בדיור מוגן נמכרות לאחר שהפרויקט נפתח", מסכים ארנון. "כשפתחו את הבית ברמת השרון היו לנו 100 דירות מכורות, ורק שנה וחצי לאחר הפתיחה הצלחנו להשלים את המכירה של 100 היחידות הנוספות".



לדבריו, החברה השקיעה בפרויקט 250 מיליון שקל, כולל מרכיב הקרקע. מפני שאין עסקות "על הנייר" כמו בדירות מגורים רגילות מדובר בהשקעה ראשונית מאוד גדולה, והתזרים נשאר שלילי במשך תקופה ארוכה.



הבנקים מכירים את הבעיה הזאת ומגלים סובלנות. הם מוכנים לאשר הלוואות עבור פרויקטים מהסוג הזה גם בזמן שהם דוחים הרבה מאוד פרויקטים אחרים בתחום הנדל"ן. "הם מעדיפים את תחום הדיור המוגן כי הוא אינו נפגע באופן ישיר מהמשבר, הוא די רחוק ממרכז הרעש", מסביר ארנון.



לדברי תמיר, "משבר כמו זה שמתרחש כעת משפיע עלינו פחות מאשר על שוק המגורים. יש לנו מעט מאוד יחידות במלאי, אין לנו פרויקטים בסיום בנייה וכיום יש לנו דירות לשיווק בשיעור נמוך של כ-10%. עם זאת, אפשר לומר שיש למשבר השפעה: בשוק טוב אפשר לקבל פיקדונות גבוהים יותר ובשוק גרוע פחות".



מחסור בקרקעות



מקור הכנסה נוסף בתחום הדיור המוגן הוא דמי השימוש, שגובהם משתנה בהתאם לגודל הדירה, מיקום הפרויקט ורמתו. לדברי תמיר, גובה דמי השימוש באחוזת פולג הוא 4,000-8,000 שקל לחודש. "אפשר להסתכל על דמי השימוש כעל דמי ועד בית, שכוללים שירותים נלווים כמו ניקיון פעם בשבוע, שמירה, תרבות, אחזקה, השגחה רפואית, בריכה, חדר כושר וספא", הוא אומר. "אלה שירותים שבדרך כלל שייכים לסל השירותים הבסיסי, ויש שירותים בתשלום נוסף כמו מסעדות, בתי קפה, פיזותרפיה או עיסויים".



לדברי ארנון, גובה דמי השימוש בבית ברמת השרון הוא 5,000-9,000 שקל בחודש. "זה מקור לרווח, אם כי לא העיקרי", הוא אומר. "בנוסף ל-200 הדירות יש לנו מחלקה סיעודית עם 36 מיטות, שבה משלמים החולים כ-15 אלף שקל בחודש".



לפי הערכות בשוק, בתי הדיור המוגן נהנים מהכנסה שנתית כוללת של כחצי מיליארד שקל מדמי שימוש.



כיום פועלים בישראל 40-60 פרויקטים של דיור מוגן - המספר המדויק נתון לפרשנות, בשל הגבולות המטושטשים שבין דיור מוגן לבתי אבות. בבתי הדיור המוגן יש כ-9,500 דירות, שבהן גרים כ-12 אלף דיירים.



אחת הסיבות להתפתחות האטית של שוק הדיור המוגן היא מחסור בקרקעות. קשה למצוא באזורי הביקוש קרקעות שמיועדות לדיור מוגן ואשר יש בהן זכויות בנייה המאפשרות לבנות יותר מ-200 דירות, מחלקה סיעודית ושטחים ציבוריים לצורך הפעלת ספא, חוגים, חדר כושר, מינימרקט ושירותים נוספים.



כדי שהקמתו של פרויקט דיור מוגן תהיה כלכלית יש צורך בנפח בנייה מינימלי. תמיר וארנון חושבים שלפרויקטים קטנים אין זכות קיום. "אני לא מאמין בפרויקטים של פחות מ-200 יחידות דיור", אומר תמיר. "אלה פרויקטים עם הוצאות מאוד גדולות וככל שהפרויקט גדול יותר הוא יציב יותר".