מחפשים מלאכים: ניתוח שוק הנדל"ן בלוס אנג'לס (2)

>> בשבוע שעבר סקרנו את הצניחה במחירי הנדל"ן בלוס אנג'לס, תוך התמקדות בשני אזורי מגורים עממיים בעיר: Ven-Nuys ו-Reseda. השבוע נבחן גם את השכונה השלישית שהצגנו, Agoura Hills היוקרתית יותר, וננתח את נתוני התשואות מהשכרה של בתים בשלושת האזורים.



לשם הפשטות נבחן את התשואה הגולמית של דירת קונדו בת שני חדרים (בתוספת סלון). ב-Reseda מוצעות דירות כאלו, בשטח 80-90 מ"ר, ב-170-200 אלף דולר; סביר להניח כי בימים אלה ניתן (ומומלץ) להתמקח על המחיר. שכר הדירה החודשי המבוקש הוא 1,400-1,600 דולר. ב-Nuys-Ven נמכרו בחודש האחרון דירות בפרופיל האמור במחיר התחלתי של 148 אלף דולר. המחיר הממוצע של נכסים בקטגוריה זו היה כ-165 אלף דולר ושכר הדירה 1,400-1,600 דולר בחודש, תלוי במיקום ובמאפייני הנכס.

חישוב פשוט מלמד כי התשואה הגולמית מנכסים אלה מגיעה ל-9%-10%. בסדרת הכתבות הקודמת על השקעה בארה"ב ציינו את העלויות הנלוות לנכס מסוג זה, הנמצא במרחק טיסה מאיתנו: חברת ניהול, תחזוקה, מיסוי ועוד - עלויות הגבוהות משמעותית מאלה שנידרש לשלם בגין נכס דומה בבת ים או ברמת גן. בהתחשב בכל העלויות שצוינו, הרי שהתשואה נטו בפועל שיניב הנכס תהיה נמוכה בהרבה.



בית יקר, תשואה נמוכה



ל-Agoura Hills מאפיינים שונים לחלוטין. השכונה הוקמה על קו החוף, בצד המערבי של לוס אנג'לס. רוב הבתים בה הם צמודי קרקע ונבנו בשכונה גם מעט דירות קונדו. האזור נחשב איכותי, הן מבחינת רמת האוכלוסייה הן בכל הקשור לשירותים הקהילתיים, כגון בתי ספר. נתון שקרוב יותר ללבנו: ב-Agoura Hills מתגוררים ישראלים רבים; מצטרפים חדשים לקהילה מחפשים דירות להשכרה באזור, עד שיהיה באפשרותם לרכוש במקום בית.



כיאה לשכונה יוקרתית, שיעור המובטלים ב-Agoura Hills נמוך - 2.8% בלבד במאי. מחירי הנכסים בשכונה ירדו בשיעור נמוך מהממוצע בעיר בשנה החולפת. להלן כמה עסקות מכירה שנסגרו בחודשים האחרונים לבתים צמודי קרקע בני 3 חדרים: בית בשטח בנוי של כ-180 מ"ר נמכר ב-485 אלף דולר (המוכרים ביקשו 565 אלף דולר); בית בשטח של כ-170 מ"ר נמכר ב-499 אלף דולר (ביקשו 549 אלף), ובית בשטח של כ-180 מ"ר נמכר תמורת 510 אלף דולר. בתים אלה ניתן להשכיר בכ-2,500 דולר לחודש.



כצפוי, התשואה הגולמית מנכסי יוקרה נמוכה משמעותית מזו שמניבים נכסים זולים ופשוטים. התשואה בערכי ברוטו הצפויה מבית עץ מדהים צמוד קרקע בשכונת Agoura Hills מגיעה לכ-6% בלבד. אם נביא בחשבון את הוצאות האחזקה, את דמי הניהול ואת מגוון תשלומי המס - הרי שהתשואה נטו תהיה נמוכה בהרבה.



לסיכום, עלינו להגדיר מראש את מטרת ההשקעה בנכס מניב בארה"ב. האם מדובר בהגשמה של חלום ישן, בניסיון למקסם תשואה או שהמטרה היא לגוון את תיק הנכסים תוך ניצול גל ירידות המחירים הפוקד את ארה"ב.



בכל הקשור לאפשרות הראשונה, לא ניתן להתווכח על הכדאיות הפיננסית הגלומה בהגשמת חלום. אם בידכם הסכום הדרוש לתשלום המקדמה, תוכלו לבצע את הרכישה ולהגשים את חלומכם. אבל אם אתם מחפשים תשואה מניבה, כנראה שתיק נכסים מפוזר בישראל יאפשר רווחיות נטו זהה או אף גבוהה יותר, במיוחד אם נביא בחשבון את קלות הטיפול ואת עלות התפעול של הנכס.



אם תוכניתכם היא לרכוב על גל ירידות המחירים ולממש את הנכס מיד לכשתצא ארה"ב מהמשבר וערך הנכס יעלה חזרה למחירו הקודם לפחות - הרי שכנראה תייצרו רווח הון לא קטן, בשווי כמה שנות עבודה קשה.



הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס - צעד ראשון לעצמאות כלכלית". הקוראים מוזמנים להעלות שאלות ותגובות באתר: www.REjeans.co.il