הסכמה משתמעת להרחבה בבית משותף

>> בעל דירה בבית משותף המבקש להרחיב את דירתו, צריך לעבור דרך ארוכה ולקבל אישורים משני פורומים נפרדים: ראשית, רשויות התכנון והבנייה, שיאשרו כי הבקשה להיתר בנייה עומדת בכל תנאי הרישוי ותואמת את התב"ע. שנית, בעלי הדירות בבית המשותף, בהתאם לכללים ולרוב הקבוע בחוק המקרקעין. לא תמיד יש התאמה בין שתי מערכות אישורים אלה.

מקרה מעניין שדן בסוגית הרחבת דירה בבית משותף התעורר בתיק ע"א 2247/08 ליבוביץ נגד פל בבית המשפט המחוזי בירושלים. ואלה העובדות שהוצגו בפני המפקח על רישום בתים משותפים בירושלים, שעל החלטתו הוגש הערעור למחוזי:



בין בעלי הזכויות בבית משותף בן שלוש דירות - דירת מרתף ושתי דירות מעליה - נערך בשנות ה-80 הסדר, לפיו נמכרו זכויות בנייה להרחבת דירה ולבניית דירה נוספת מעל לדירות הקיימות. לאחר מכן נרשם בית משותף, ונושא זכויות הבנייה והרחבות הדירות לא הוסדר באופן מפורש במסגרת תקנון הבית המשותף.



דירת המרתף נרכשה ב-2005 על ידי דייר שביקש להרחיב את הדירה, על ידי בניית תוספת במפלס הקרקע על שטח קרקע המהווה הצמדה לדירתו. בהתאם לתב"ע התקפה, קיימות זכויות בנייה המאפשרות רק את הרחבת דירת המרתף. בעלי הדירה החדשה בקומה האחרונה שנבנתה בשנות ה-80, סירבו לחתום על הסכמה לצורך מתן היתר בנייה לתוספת לדירת המרתף.



בעלי הדירה בקומה האחרונה טענו כי אין לאפשר את הרחבת דירת המרתף ללא הסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף, ואין לראות בהסכמה שהם עצמם קיבלו בשנות ה-80 מהבעלים המקוריים של דירת המרתף, כהסכמה המחייבת אותם לפי החוק להסכים להרחבת דירת המרתף.



המחלוקת היתה סביב פרשנות סעיף 71ב' לחוק המקרקעין, הקובע את ההסדרים לפיהם תבוצע הרחבת דירה בבית משותף. סעיף זה מתייחס למצב בו בעל דירה בבית משותף מבקש להרחיב את דירתו על חשבון הרכוש המשותף וזכויות הבנייה השייכות לכלל הדיירים, וקובע כי יש לקבל הסכמת 75% מבעלי הדירות שלדירותיהם צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף. המפקח על רישום בתים משותפים קבע כי מאחר שדירת המרתף מעוניינת לבצע הרחבה על שטח הצמוד לדירתה ולא על שטח הרכוש המשותף, אזי אין תחולה לסעיף 71ב' לחוק ויש צורך בקבלת הסכמת 100% מהדיירים.



כמו כן, ההסכמה שניתנה בעבר לבניית הדירה בקומה האחרונה, אינה הסכמה להרחבת דירה, כלשון החוק, שמרגע שניתנה, מנועים מי שהרחיבו את דירתם להתנגד להרחבת דירה אחרת באותו בניין.



בית המשפט המחוזי קיבל תחילה את מסקנת המפקח על רישום בתים משותפים בערכאה הראשונה, לפיה נדחו טענותיהם של בעלי הדירה בקומה האחרונה, שכל זכויות הבנייה נרכשו בזמנו על ידם כשבנו את הדירה בקומה האחרונה, כיוון שהדבר לא מופיע במפורש בתקנון הבית המשותף.



נפסק כי אין לצמצם את תחולתו של סעיף 71ב' רק למקרים של בנייה על רכוש משותף ויש לראות את הסעיף כמתייחס גם למי שמעונין להרחיב את דירתו על חלק שכבר מוצמד לדירתו. כמו כן, נקבע כי למרות שבעלי הדירה בקומה האחרונה לא הרחיבו את דירתם באותו מובן שבעלי דירת המרתף מעוניינים להרחיב, הרי שלצורך סעיף 72ב', יראו בכך הרחבה דומה, כשהפועל היוצא מכך הוא שיראו אותם כמנועים מלסרב להרחבת דירת המרתף.



יש לברך על פסק הדין, מאחר שבית המשפט בחר לתת פרשנות מרחיבה והגיונית לסעיפי החוק, על מנת למנוע עיוות דין לבעלי דירת המרתף.



הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד שלמה טיסונה ושות' המתמחה בתחום המקרקעין