אולי זה הזמן לקנות בית בארה"ב

ניו יורק טיימס



>> חמש או עשר שנים מהיום, כשהמשבר הפיננסי יהיה מאחורינו ומחירי הבתים יעלו שוב, נביט במראה האחורית ונבין שפיספסנו את תור הזהב שחוו אלה שקנו בית בפעם הראשונה. כל מי ששמר את כספו בפיקדונות זמן רב מדי יכה על חטא על כך שלא ניצל הזדמנות של פעם בחיים.

לרוע המזל, אנחנו לא יודעים מתי יחל תור הזהב הזה, מאחר שנדע שהגענו לתחתית רק במרחק זמן. ואולי, כפי שקורה בבורסה, יגיע הרגע שבו הפסימיות תגיע לשיאה.



הרגע הזה מתקרב. מחירי הבתים נפלו באופן דרסטי מרמות השיא שלהם באזורים רבים על פני ארה"ב. שיעורי הריבית על משכנתאות ל-30 שנה בריבית קבועה קרובים כבר ל-5.5% והשבוע נשמעו הצעות לכך שהממשל ינסה להוריד אותם ל-4.5%, שיעור שקשה להתחייב עליו למשך שלושה עשורים.



לאנשים שרוצים לקנות בית בפעם הראשונה יש אותו יתרון שתמיד היה להם והוא שאינם צריכים למכור את בתיהם לפני שהם קונים בית חדש. זהו יתרון באזורים שבהם לא ניתן למכור בתים, מאחר שאנשים שמוכרים לא רוצים להוריד את המחירים בשוק.



אם אתם מקווים להתאוששות בשוק הדיור, עליכם לעודד את קוני הבתים בפעם הראשונה. כשהם רוכשים נכס, המוכרים יכולים לקנות נכס משלהם וכך לעודד מכירות נוספות.



ואולם, אם אתם אנשים שעשויים לקנות בית בפעם הראשונה בחייכם או שאתם מלווים כסף למישהו כזה, אתם בוודאי פוחדים וגם מתפתים מהשלטים "למכירה" שהפכו ל"מחיר מבצע". אז הבה נבחן במהירות כמה נתוני תמחור באזורים מסוימים.



כמו תמיד בתחום הנדל"ן, יש השפעה רבה למיקום. מחקר אחד, "השינויים בתחזיות לבניית ערך הבתים", מנסה לחזות כיצד אנשים שרוצים לקנות בית בפעם הראשונה ב-100 המטרופולינים הגדולים ביותר בארה"ב עשויים לגלות שערך ביתם יירד עד 2012, כתוצאה מהמשך ירידות המחירים. המסקנה היתה שקונים ב-33 מהשווקים עשויים לחוות ירידה עד 2012, כולל ירידות במאות אלפי דולרים במטרופולינים של ניו יורק, לוס אנג'לס, סן פרנסיסקו וסיאטל.



זהו, כמובן, נתון מפחיד. עם זאת, יש לציין שהתחזיות האלה פורסמו לפני שהממשל ביצע צעדים להורדת עלויות ההלוואות.



כמו כן, תחזיות המחירים במחקר מבוססות, בחלקן, על העובדה שהיחס של מחירי רכישה לשכר דירה שנתי עדיין גבוה באזורים רבים מהממוצע ההיסטורי, שעומד בערך על 15. בעוד שלנתוני העבר יש חשיבות לגבי התחזיות, מעולם לא שוכנעתי בכך שאנשים שרוצים לקנות בית בפעם הראשונה משווים בית שהיו יכולים לרכוש לכזה שהיו שוכרים במונחים כלכליים, ויש להם מערכות שיקולים אחרות.



כך לדוגמה ג'יימי ומייקל פרומן. בני הזוג עברו בסתיו האחרון מניו יורק למינאפוליס, עיר הולדתו של מייקל. הם השתוקקו לחיים אחרים מאלה שניהלו בדירת ה-40 מ"ר שבה התגוררו בניו יורק. "לא רצינו תחושה סטרילית בדירה", אמר מייקל, "רצינו משהו שיהיה קבוע וישקף אותנו. אתה אף פעם לא יכול לתת מתי המחירים הגיעו לתחתית, אבל זה לא משנה לנו. זו השקעה לטווח ארוך עבורנו".



בפועל, בהרבה אזורים בארה"ב יש מעט אופציות אטרקטיוויות של בתים להשכרה לאנשים שרוצים להתיישב ולהקים משפחה. השוואת בית להשכרה עם בית לרכישה היא חסרת טעם במקרים אלה, במיוחד עבור אלה שגילם גבוה מספיק כדי שירצו להגיע להחלטות משלהם לגבי עיצוב מבלי לבקש רשות מהבעלים של הדירה.



עם זאת, עבור כל מי שמרגיש צורך לקנות, יש לשקול מספר דברים שהשתנו במהלך השנה או השנתיים האחרונות. חזרו העקרונות הבסיסיים, כמו לא להוציא יותר מ-28% מההכנסה שלכם לפני מס על תשלומי משכנתא, מסים וביטוח. אפילו אם המלווה לא מחייב אותך לעמוד בעיקרון הזה, עליכם לעמוד בו.



תרצו גם לפתוח בפרויקט של שיפור דירוג האשראי שלכם, מאחר שדרושים כמה חודשים להביא אותו לרמה גבוהה מ-720, המקנה לכם את שיעורי הריבית הנמוכים ביותר.



למרות שאיש לא יכול לחזות בקלות אפשרות של פיטורים, הנתונים האחרונים על האבטלה מורים על צורך בזהירות אם אתם חושבים שיש לכם סיכוי כזה.



אסטרטגיה נוספת יכולה להיות קניית בית חדש ולא ישן. איאן שפרדסון, כלכלן ראשי לענייני כלכלת ארה"ב בחברת המחקר היי פריקוונסי איקונומיקס, אומר שהוא מאמין שירידה חדה במלאי הבתים החדשים מתקרבת, על רקע ירידה מהירה בפעילות חברות הנדל"ן.



מאחר שהמחירים בדרך כלל יורדים בחורף, נראה הגיוני להתחיל לחפש בעונה הזאת. "אם תחפשו בתים חדשים באביב הבא, לא תהיה לכם יכולת התמקחות, כמו שחייבת שתהיה לכם", אומר שפרדסון. בנוסף, אם תחכו עד ל-30 ביוני, תחמיצו אשראי מס פדרלי של 7,500 דולר לאלה המשתכרים מספיק כדי להרשות לעצמם לקנות בית בפעם הראשונה. אשראי זה הוא למעשה הלוואה חסרת ריבית.



לבסוף, הרשו לעצמכם לשקול כיצד הייתם מרגישים לו קניתם בית ואז המחירים היו יורדים ב-10% או 15% נוספים. זה אולי לא יטריד אתכם אם אתם מתכננים להישאר בבית החדש שלכם הרבה זמן. רבים מקיימים מחויבות ארוכה לבתים שלהם. על פי סקר שערכה ההתאחדות הלאומית של סוכני נדל"ן בחודש שעבר, אנשים שקונים בתים בפעם הראשונה מאופיינים בכך שהם מתכוונים להישאר באותו בית במשך 10 שנים, לעומת 7 שנים ב-2007.



אולי אנשים מודעים יותר לכך שלא יוכלו לבנות במהירות ערך לבית שלהם כפי שאחרים עשו בתקופת בועת הנדל"ן. או שפשוט יש להם יותר אמונה בנכסי נדל"ן מאשר בנכסים אחרים בשוק.