שהם: חשופה למשבר בהיי-טק

7 מדד היציבות - שהם

>> שהם, מועצה מקומית שהוקמה ב-93', מונה 19.4 אלף תושבים, וצברה לעצמה מוניטין מצוינים של עיירה שבה מתגוררים זוגות צעירים במצב סוציו-אקונומי בינוני-גבוה. מחירי הדירות במקום עלו בארבע השנים האחרונות בשיעורים של 25%-40%, שנחשבים לסבירים. רבים מתושבי היישוב ואלה שמבקשים לגור בו הם אנשי היי-טק, אחד המגזרים הבעייתיים ביותר בימים אלה. עם זאת, אין בנייה רבה בשהם, מה שיווסת במידה מסוימת את הלחצים לירידת מחירים.



מיקום: כ-7 ק"מ מזרחית לנתב"ג. גובלת בצפון בשטחי המושב ברקת, בדרום בכביש 453, במערב בשטחי המושב בית עריף, ובמזרח בכביש 444.



תושבים: בעיקר משפחות של שכירים צעירים ברמה סוציו-אקונומית בינונית-גבוהה, רובם הגדול בעלי השכלה גבוהה. כמחצית מתושבי העיר הם ילדים.



תכנון ובנייה: שהם משתרעת על 5,917 דונם, בצפיפות מגורים ממוצעת של 6 יחידות דיור לדונם. היא הוקמה לפני 15 שנים, בתקופת העלייה הגדולה, כיוזמה של מינהל מקרקעי ישראל. המכרזים הראשונים על קרקעות במקום היו לבתים חד משפחתיים במחירים של 20 אלף דולר למגרש. כיום המחיר הזה נראה מצחיק.



ואכן, לאחר שנרשמה התנפלות על המגרשים המוזלים, הבינו במינהל ששהם היא הדבר הבא והחלו לשווק שם גם קרקעות לבנייה רוויה.



בשהם יש מגוון שכונות, שבכל אחת מהן אופי ואיכות הבנייה שונים, מה שמביא לשוני משמעותי במחירי הדירות.



מרבית הדירות לאוכלוסייה הדתית-לאומית מתרכזות בשכונת הוורדים, בפרויקט שהוקם על ידי משהב, שכולל דירות בנות 3-5 חדרים. מדובר בשכונה הזולה ביותר ביישוב.



בשכונת יובלים יש מתחם שהקימה חברת רובננקו, שכולל בתים של 4 קומות עם מעליות וחניות תת קרקעיות ודירות של 3-5 חדרים; בשכונת חמניות יש מגוון של דירות, דירות גן, דירות פנטהאוז ואחרות, אף הן בגדלים של 3-5 חדרים; בשכונות אלונים, גבעולים, טללים, יעלים, ברושים, הדסים ורקפות יש בנייה צמודת קרקע, חד ודו משפחתית של 5 חדרים, על מגרשים של 350-500 מ"ר.



שטחים פתוחים ומוסדות ציבור: מכיוון שאחוז ניכר מתושבי שהם הם ילדים, רוב מוסדות הציבור במקום הם מוסדות חינוך - מעונות יום, עשרות גני ילדים, חטיבות צעירות, בתי ספר יסודיים, חטיבת ביניים ותיכון מקיף. במועצת שהם יש גם גנים ציבוריים, שחמישה מהם כוללים אתרים ארכיאולוגיים, וכמו כן ישנם במקום בתי כנסת, אולמי ספורט ומרכז ספורט.



דינמיקת מחירים: כאמור, שהם כמעט שלא חשה במיתון של סוף שנות ה-90 וגם לא בזה של תחילת העשור, והמחירים נותרו יציבים ואף רשמו עליות, גם בתקופות ההן, וזאת עקב הפופולריות הרבה שהיישוב זכה לה.



מחירי דירות 4 חדרים ביישוב לפני 4 שנים הגיעו לרמות של החל מ-790 אלף עד ל-1.05 מיליון שקל, מה שנחשב אז לרמות גבוהות מאוד. למרות זאת, במהלך הפריחה של ארבע השנים האחרונות עלו מחיריהן בשיעורים של 24%-27% בממוצע. כשמדובר בנכסים המיוחדים - דופלקסים, צמודי קרקע חד ודו משפחתיים - המחירים עלו בשיעורים של 35%-40%.



המדד: באחרונה ניכרת האטה בפעילות הנדל"ן ביישוב, שכוללת בעיקר ירידה משמעותית במספר העסקות. כמה עסקות שבוצעו נסגרו במחירים שנמוכים בכ-10% מהמחירים הממוצעים, ובמקרים אחרים בעלי דירות שמסרבים להוריד מחירים, תרמו להקפאת השוק.



שהם לא עיניינה במיוחד את תושבי החוץ, שערכו בה עסקות בודדות בלבד, כך שלפחות מבחינה זו לא סביר שנרשמו בה "התנפחויות" מחירים בלתי סבירות. יחד עם זה, יש לקחת בחשבון ששיעור אנשי ההיי-טק מבין התושבים ומבין אלה שמתעניינים ביישוב גבוה יחסית, מה שעלול להוות נקודת חולשה במשבר הנוכחי.



הנכסים המיוחדים, שמחיריהם עלו בשיעורים הגבוהים ביותר, הם גם הפגיעים ביותר, ואולם מצד שני יש לקחת בחשבון את הביקושים למגורים ביישוב, את המוניטין שלו ואת הבנייה המועטה, שיהוו גורמים מווסתים ומאזנים.



סייעו בהכנת הכתבה: נ.ה. נדל"ן שהם, רימקס אלמוג



מדד יציבות המחירים



מדד היציבות נועד להעריך את מידת החשיפה של שכונה לשינויים במחירי הדירות, בתקופות שבהן ענף הנדל"ן משנה כיוון - לעבר פריחה (עלייה במחירים) או לשפל (ירידה במחירים). המדד משקלל פרמטרים איכותיים וכמותיים: חתכי האוכלוסייה של התושבים ושל המעוניינים לגור בשכונה; ביקושים לדירות; היצע הדירות; שיעור עליית המחירים בשנים האחרונות, וכן תנודות השוק בשכונות סמוכות.כל אלה מתורגמים לסולם בין 1 ל-10. ציון 1 משקף שכונה הנתונה לרמה גבוהה במיוחד של סיכון לירידת מחירים בעת מיתון ולקיפאון ברמת המחירים בתקופת גיאות. ציון 10 מלמד כי מדובר בשכונה חסינה לירידות מחירים, גם בימי מיתון, שמחירי הדירות בה יזנקו בעת פריחה כלכלית.