>> ענף הבנייה במשבר, והצעות לחילוצו מהבוץ זורמות כמים, כשרובן מנסות לקשור בין עידוד הבנייה בפריפריה לבין חיזוק הפריפריה. ניסיונות העבר לפעול ברוח זו מלמדים כי מי שיוצא מורווח מצעדים אלה הם בעיקר הקבלנים, המפסידים העיקריים הם רוכשי הדירות, ואילו שוק הנדל"ן הפריפריאלי שוקע מיד עם תום המבצע.
ענף הבנייה בישראל שוקע לאטו זה כמה שנים. התחלות הבנייה בשנים האחרונות מגיעות לכ-30 אלף דירות בשנה, בעוד בתקופת השיא של שנות ה-90 דובר על יותר מ-40 אלף דירות בשנה - עם שיאים כמו 83,500 התחלות בנייה ב-91' ו-73 אלף התחלות בנייה ב-95'. מצד שני, מי שיטריח עצמו לנתוני שנות ה-80 יגלה שבתקופת ההיפר-אינפלציה המצב היה חמור בהרבה מזה של היום. מספר התחלות הבנייה בין 84' ל-89' נע בין 20 ל-23 אלף בשנה.
המשבר פגע קשות בקבלנים, והחשש הוא שבשנה הבאה מספר התחלות הבנייה יירד עוד יותר - כמו גם מלאי הדירות החדשות למכירה, שהולך ומידלדל. לפיכך הגיש באחרונה משרד השיכון הצעה מפורטת לעידוד ענף הבנייה בישראל.
בין הכלים שמציע המשרד: הורדת מחירי קרקעות, עידוד בנקים ללוות פרויקטים נדל"ניים, התחייבות ממשלתית לרכוש דירות במקרים מסוימים, אם הקבלן לא יצליח לשווקן, והגדלת סובסידיות לפיתוח. מבחינת הרוכשים, התוכנית מציעה סיוע לרכישת דירה בצורה של מענקים, הפחתת ריביות על משכנתאות והשתתפות בהחזרי משכנתא. כל זאת, למי שיקנה דירות בפריפריה (שטרם הוגדרה בהצעה).
לכל מי שנלהב מהאפשרות הזו, כדאי לחזור 7 שנים לאחור. שוק הדירות במחצית הראשונה של 2001 היה בנפילה גדולה, והביקושים, במיוחד בפריפריה, שאפו לאפס - ולעתים אף הגיעו אליו. תחזית שהונחה על שולחנו של שר הבינוי והשיכון דאז, נתן שרנסקי, קבעה כי אם מצב הדברים לא ישתנה, צפוי להירשם עודף תקציבי של 1.4 מיליארד שקל בסעיפי אשראי וסבסוד משכנתאות בתקציב המשרד. השר החליט לעשות מעשה ולהמריץ את השוק בפריפריה.
ביוני באותה השנה יצאה לדרך תוכנית שרנסקי, תחת הסיסמה "הזדמנות אדירה לדירה". היא נמשכה עד אוקטובר ולאחר מכן הוארכה עד לסוף אותה שנה, בתנאים מופחתים. התוכנית חילקה את הפריפריה לארבע קבוצות, שדורגו מא', האזור המועדף ביותר, ועד לד'. בין היישובים שנכללו: אור עקיבא, אריאל, אשדוד, בית שמש, בית"ר, גבעת זאב, חריש, טבריה, כוכב יעקב, כרמיאל, מגדל העמק, מודיעין עילית, מעלה אדומים, נצרת עילית, צפת, קרית שמונה, אשקלון, באר שבע, פסגת זאב והר חומה שבירושלים.
לכל אזור הוצעו הטבות במסלולים שונים, לרוב לזכאי משרד השיכון. ואולם, במקומות שונים יכלו ליהנות מההטבות גם אנשים שאינם זכאים. ההטבות כללו מענקים והלוואות של עשרות אלפי שקלים בריביות נמוכות ל-25 שנים.
המבצע, שזכה לפרסום רב ולתמיכה גדולה בהתאחדות הקבלנים, זכה גם לאהדה גדולה בציבור - במיוחד בקרב תושבי הפריפריות, שחשו שבממשלה חושבים עליהם ונרתמים לעזרתם. מכירת הדירות ביישובים שנכללו בתוכנית עלתה מאוד, ונראה היה שנמצאה הדרך לעודד את שוק הנדל"ן של יישובי הספר.
שמחה לקבלנים
אבל מהר מאוד התברר שלהטבות היו גם השלכות שליליות. בסקירה של ענף הבנייה בדו"ח של בנק ישראל ל-2002 נבדקה מידת האפקטיוויות של המבצע, באמצעות השוואה בין מספר העסקות לדירות בנות 3 חדרים במחצית הראשונה של 2001 לבין המחצית השנייה של אותה השנה.
הבדיקה העלתה כי התוכנית אכן הגדילה את הביקושים לדירות באזורי התוכנית, ונרשמה בהם עלייה חדה במספר העסקות. בזמן המבצע חל גידול של 85% במכירת דירות ביישובים שבהם חלה התוכנית, וניכר היה שמקומות ששוקי הדירות בהם עמדו מלכת החלו לזוז. ממשרד השיכון אפילו דיווחו על התעוררות ביישובים הסמוכים ליישובים שבתוכנית. בקיצור, שמחה גדולה לקבלנים.
אבל מה עם הרוכשים? כאן בדיוק הסתיימו ההיבטים החיוביים של תוכנית שרנסקי. בדיקת בנק ישראל העלתה כי התוכנית נחלה כישלון חרוץ מבחינה זו. הקונים אמנם נהרו בעקבות הסובסידיות, ואולם בבדיקה שנערכה נמצא כי ביישובי המבצע נרשמו עליות מחירים ממוצעות בשיעור דומה לשווי של תוספת הסיוע. לפי עורכי המחקר, המסקנה המרכזית היא שהסבסוד גרם לעליית מחירים גבוהה, ולמעשה הנהנים העיקריים מהסבסוד היו הקבלנים - ולא רוכשי הדירות.
כיצד זה קרה? ניתוח כלכלי של מבנה תוכנית שרנסקי מספק הסברים לכישלון. ראשית, למעט מסלול א', כל יתר התוכנית התנה את מתן הסיוע ברכישת דירה מקבלן, מה שהבטיח כי רוב עליית המחירים תגיע לקבלנים. שנית, התוכנית הופעלה לזמן קצר, מה שמנע מקבלנים תמריץ לבנות עוד באותם אזורים, וגרם להם להסתפק בחיסול מלאי הדירות הקיים. שלישית, אחד הקריטריונים לבחירת היישובים היה מלאי גדול של דירות גמורות ולא מכורות, מה ששוב הבטיח את חוסר תגובת ההיצע לסבסוד ואת העובדה שהתוכנית פעלה לטובת הקבלנים הרבה יותר משהועילה לזכאים, שלשמם נוצרה.
חוקרי בנק ישראל לא הסתפקו בממצאים, וציטטו את דברי משרד השיכון בהצעת התקציב שלו ל-2003. אז נכתב בהצעה, כי "פעילות משרד הבינוי והשיכון מכוונת ליצירת תנאים שיאפשרו לכלל האוכלוסייה למצוא פתרון דיור במחיר סביר, תוך התמקדות בקבוצות חלשות יחסית". על כך העירו בבנק ישראל כי "הניתוח דלעיל מלמד, שתוכנית שרנסקי לא עלתה בקנה אחד עם מטרות אלה". אם ללכת צעד אחד קדימה, משרד הבינוי והשיכון שימש אז לוביסט של הקבלנים, והקריב לצורך זה את טובתם של רוכשי הדירות.
תלות הטבות
7 שנים לאחר תוכנית שרנסקי, ניתן לבחון אותה מפרספקטיבה ארוכת טווח יותר. אחרי תוכנית שרנסקי יצאה לדרך "תוכנית איתם" ואחריה "תוכנית הרצוג", שלמעשה המשיכו בצורה צנועה יותר את תוכנית שרנסקי.
כתוצאה מריבוי התוכניות, שמדי פעם התארכו מעבר למועדים המקוריים שבהם נקבה הממשלה, שוקי הנדל"ן בכל אותם אזורים "מוכי הטבות" נהפכו לתלותיים. כל אימת שפג תוקפה של תוכנית, שוקי הנדל"ן שותקו בציפייה לחידושה או לתוכנית חלופית לסיוע. עליות המחירים שמצא בנק ישראל התגלו כתוצר מלאכותי וזמני של התערבות ממשלתית, ולא של פריחת שוק אמיתית. בסופו של דבר מחירי הדירות נפלו כעבור זמן, מה שרק הגדיל את הפסדיהם של רוכשי הדירות.
כישלון גדול נוסף של אותן התוכניות, כמו גם של מבצעי הטבות אחרים לתושבי הפריפריה, נבע מכך שהם לא הצליחו לשכנע תושבים מאזור המרכז להגר לפריפריות ולהגדיל את הביקושים לדירות בהן. ברוב המקרים רוכשי הדירות ביישובים האלה גרו בהם או בסביבתם עוד לפני כן, והמבצעים לא שינו את הבעיות הבסיסיות שמהן סובלים אותם יישובים.
המצב בשנים האחרונות השתנה, וכיום אין צורך במענקים והטבות ממשלתיים - כי שוק הנדל"ן מציע הטבות יפות עוד יותר למי שמעוניין להתגורר בפריפריה. כך, דירות 4 חדרים חדשות בכרמיאל עולות כחצי מיליון שקל, פחות ממחצית מדירות דומות בפתח תקוה. קוטג' בערד עולה כ-700 אלף שקל, פחות מדירת 3 חדרים במודיעין. דירת 5 חדרים בנהריה עולה בסביבות 800 אלף שקל, כמעט כמו דירת 3 חדרים בקרית השרון בנתניה. למרות זאת אף אחד לא בא. לכן הטבות אינן הפתרון, ודאי שלא הפתרון היחיד, כאשר המחיר אינו הבעיה.
הממשלה בשירות הקבלנים
מאת אריק מירובסקי
19.12.2008 / 10:54