סיכום שנה: איפה 15 ההבטחות הגדולות של ענף הנדל"ן שהוכתרו אשתקד כ"כרישי הנדל"ן הצעירים"?

מאת גיא ליברמן, רנית נחום-הלוי, רז סמולסקי ואריק מירובסקי

לפני שנה בדקנו עשרות חברות נדל"ן חדשות שפעלו בענף, ומתוכן בררנו 15 חברות שנמצאו מבטיחות והכתרנו אותן כ"כרישי הנדל"ן החדשים". זה לא היה קל, היו לא מעט מועמדים, והבדיקות היו מדוקדקות למדי, הן בהבטי שוק הון הן בהבטי העשייה הנדל"נית של החברות.

התוצאות בשנה שעברה היו מפתיעות למדי. אם "ברור" היה שנדל"ן במזרח אירופה הוא הלהיט, ששוק הנדל"ן במערב אירופה ובארה"ב לא יכול להניב רווחים גדולים מדי, וכי השוק הישראלי הוא בכלל שוק שלא כדאי להיכנס אליו, ואם כן אז רק לנדל"ן היוקרה. הבדיקה העלתה כי אין פורמולה מנצחת אחת להצלחה, וחברות מתחומי פעילות מגוונים מאוד הצליחו להציג ביצועים יפים. חברות מתחומים דומים הגיעו לתוצאות הפוכות.

בדיקה חוזרת של החברות הללו שנה אחרי מגלה, שלנפילה דווקא יש פורמולה ברורה: התנפחות ומינוף יתר, אופטימיות גדולה מדי, וגם חוסר מזל. "גרם מזל יותר טוב מטונה זהב", אמר אז בעל השליטה בדירקט קפיטל, אריה פרשקובסקי. כיום נראה שהוא זנח את החברה ומותיר אותה למשקיעים המתוסכלים, שדורשים את התשואות על האג"חים שלהם.

פרשקובסקי אינו היחיד. עוד חברות נדל"ן נמצאות בקשיים גדולים, וגם יתר הכרישים לעתיד שלנו לא ליקקו דבש בשנה החולפת. אין טובים מהם להדגים את השנה החולפת, שבה ענף הנדל"ן קרס ברעש גדול. עתיד רבות מהן נתון בסימן שאלה, וגם מי שישרוד את המשבר הנוכחי, יהיה מכווץ בהרבה ואופטימי פחות ממה שהיה בסוף השנה שעברה.

אדמה הולדינג
שנת הקמה: 2004
מייסדים: דיוויד פלוסברג, דביר ויצחק חושן כהן
תחומי פעילות: ייזום נדל"ן למגורים ברומניה, אוקראינה וטורקיה. פרויקטים בולטים: Evocasa Orizont - פרויקט אווקסה אוריזונט הכולל 1,000 דירות בפלוישט, רומניה, וEvocasa Completa - פרויקט אווקסה קומפלטה 600 דירות בעיר אקאו, רומניה וכן פרויקט אווקסה ארמוניה הכולל 400 דירות בבוקרשט.

אדמה פועלת בעיקר בייזום נדל"ן למגורים ברומניה, אך גם באוקראינה, בטורקיה, במולדובה וקרואטיה ובנייה של משרדים.
תשואה על אג"ח: 53%

פעילויות בולטות השנה: אדמה רכשה קרקעות חדשות ברומניה ובאוקראינה, בעיקר במחצית הראשונה של השנה. היא מסיימת את השנה עם 45 פרויקטים, כאשר 12 מהם נמצאים בבנייה. רוב הפרויקטים (27) נמצאים ברומניה ורובם (84%) הם פרויקטים למגורים. לחברה נכסים בהיקף של 400 מיליון יורו והון עצמי בהיקף של כ-213 מיליון יורו לעומת חוב של 128 מיליון יורו. מצד שני היא פיטרה כ-30% ממצבת העובדים והאטה את הבנייה בפרויקטים.

מלבד נדל"ן גייסה החברה השנה הון מבתי השקעות כמו מורגן סטנלי (כ-15 מיליון יורו), ליהמן ברדרס (כ-26 מיליון יורו) וקרן פנסיה אמריקאית (כ-10 מיליון דולר). זו היתה שנה רעה לבתי ההשקעות, אבל אדמה לא הושפעה מהנפילות שלהם כי הכסף כבר הגיע לקופתה והושקע בפרויקטים.

רכישת ומכירת נכסים: אדמה רכשה קרקע בשטח כ-2.6 דונם בברשוב שברומניה ב-3 מיליון יורו, השלימה רכישה של קרקע נוספת ברומניה בשטח 27 דונם ב-7.1 מיליון יורו, וקרקע בשטח 30 דונם בבוקרשט ב-25 מיליון יורו. היא מכרה קרקע בשטח 40 דונם בקרואטיה ב-6.5 מיליון יורו ורכשה מחצית מהזכויות בקרקע בקייב שבאוקראינה תמורת 3 מיליון דולר.

שורה תחתונה: אדמה המשיכה ברכישה ובנייה של פרויקטים חדשים השנה ובגיוס הון. המשבר לא פסח על החברה אבל ההון העצמי הגבוה מספק את החמצן הדרוש כדי לשרוד את התקופה הקשה. בניגוד לחברות שעצרו את הפעילות אדמה ממשיכה לבנות.

בוני התיכון
שנת הקמה: 1984 (הונפקה ב-1994)
מייסדים: אהרון ועמי פרץ
תחומי פעילות: נדל"ן למגורים בישראל ויזמות באירופה
פרויקטים בולטים: 11 פרויקטים למגורים בישראל. מקדמת פרויקטים בהונגריה ורומניה.
תשואה על אג"ח: 40%-8%
פעילויות בולטות השנה: מכירת הדירות בשני הרבעונים הראשונים של 2008 היתה מצוינת ועקפה את סך המכירות בתקופה המקבילה ב-2007, אלא שמאז המכירות דועכות, והצפי הוא כי סך המכירות של החברה ב-2008 יהיה נמוך מב-2007. מרבית המכירות השנה התבצעו בפרויקטים בפתח תקוה ובת ים. בפרויקט שהחברה מקימה בנתניה נרשמו מכירות פושרות של 14 דירות בלבד (בתשעת החודשים הראשונים של 2008). גם במרינה באשדוד נרשמו מכירות פושרות של 9 דירות בלבד בתקופה זו. בהונגריה ורומניה מקדמת החברה תב"עות על המגרשים שברשותה. בחברה לא צופים בעתיד הנראה לעין התחלה של בניית פרויקטים במגרשים אלה לאור המשבר הכלכלי במדינות אלה.

רכישה ומכירת נכסים: החברה המשיכה להגדיל את צבר הקרקעות שברשותה כשרכשה קרקעות לבנייה למגורים בישראל ב-194 מיליון שקל (כולל הוצאות פיתוח) - בהם קרקע לבניית 99 דירות בנתניה וקרקע לבניית 300 דירות בתלפיות שבירושלים. עסקה שביצעה החברה לרכישת קרקע בפולין ב-56 מיליון שקל התבטלה.

החברה נכנסה לפרויקט פינוי בינוי בראשון לציון במסגרתו ייהרסו 120 דירות תחתיהן עתידות לקום 530 חדשות. כך שמדובר ביחס של 4.4 דירות חדשות על כל דירה ישנה - יחס נמוך באופן כמעט שולי
לראשון לציון.

שורה תחתונה: אילולא המשבר הכלכלי העולמי, היתה רושמת החברה שנה פנטסטית.

שאר סיקור החברות שהוכתרו "כרישי הנדל"ן" יופיע מחר, במוסף הנדל"ן של יום שישי