9 מדד היציבות - שכונת הלל
מיקום: השכונה נמצאת בחלק הצפון מזרחי של רמת גן. במערבה היא גובלת עם דרך בן גוריון, כשמצפונה וממזרחה היא נתחמת על ידי רחוב הרא"ה - אמנם מדובר בשני רחובות סואנים, אלא שהמבנה העגלגל והסגור של השכונה גורם לכך שחלק הארי שלה הוא אי של שקט. את השכונה מקיף רחוב הגלגל, כשבתוכו נמצאים כמה רחובות קטנים וחד סטריים.
תכנון: רוב בתי השכונה נבנו על חלקות של חצאי דונם, ובמקרים מסוימים ניתן למצוא חלקות גדולות אף יותר. בשכונה נבנו מעט בתי מגורים של 3 ו-4 קומות, אך הרוב המכריע של בתי השכונה הם וילות ובנייני רביעיות משנות ה-50 וה-60 (בניינים מרובעים בני 2 קומות ובהם 4 דירות, שברבות הימים נהפכו לשתי דירות גג ושתי דירות גן). בשנים האחרונות שידרגו רבים מבעלי הנכסים האלה את בתיהם והרחיבו אותם, כך שניתן למצוא כיום בשכונה בתים פרטיים רבים באיכות גבוהה.
אוכלוסיה: השכונה כוללת 2,200 בתי אב וגרים בה 5,200 תושבים. ראשוני הבתים בשכונה נבנו בשנות ה-40 על ידי בעלי ממון, שלא רצו לגור במרכז תל אביב וחיפשו מקום איכותי וקרוב. כבר בתחילת הדרך הבינו את הפוטנציאל של המקום דמויות בכירות מעולם העסקים הישראלי כמו משפחת ליבוביץ', בעלי מפעל "עץ הזית", משפחת איווניר שבבעלותם היתה חנות ההלבשה המפורסמת "איווניר" ברחוב דיזינגוף בתל אביב, יו"ר הבורסה לשעבר יצחק פורם, וכן יהלומנים רבים ועורכי דין מהשורה הראשונה בישראל שקנו בתים בשכונה. גם שגרירים רבים בחרו להתגורר בשכונת הלל, וביניהם שגרירי גרמניה ובלגיה; כיום נותר במקום רק ביתו של שגריר טורקיה בישראל.
בשכונה מתגוררת אוכלוסייה ותיקה ונאמנה שאינה ששה לעזוב אותה. בשנים האחרונות גם בעלי ממון דתיים מבני ברק הסמוכה גילו אותה.
מוסדות ציבור: בתוך השכונה פועלת תחנה של מגן דוד אדום. בשכונה נמצא בית הספר היסודי "הלל", וכמו כן פועלים בה 5 גני ילדים, בית כנסת וישיבה. בשכונה קיימת גם גינה ציבורית. בסמיכות לשכונה שוכן מחנה צבאי גדול, שעתיד להתפנות מן המקום בשנים הקרובות.
דינמיקת מחירים: באחרונה ניכרת האטה במספר עסקות הנדל"ן ברמת גן כולה, וכך גם בשכונת הלל, אם כי זו אינה יודעת גם בימים רגילים עסקאות רבות, מהסיבה הפשוטה שאנשים אינם ממהרים להיפרד ממנה.
למרות שמדובר בשכונת יוקרה רמת-גנית, היא מפורסמת פחות משכונות יוקרה אחרות בעיר כמו שיכון ותיקים ורמת חן, ואף יקרה פחות. אנשי נדל"ן שפועלים בשכונה מעריכים כי ב-5 השנים האחרונות עלו בה המחירים בכ-30% לפחות, כאשר כיום מחיר ממוצע למ"ר מבונה בבית צמוד קרקע הוא 11-16 אלף שקל. בבנייני המגורים הספורים שבשכונה, העלות הממוצעת לחדר היא 330-380 אלף שקל, כאשר הכלל לפיו נקבעים המחירים פשוט - ככל שאתה קרוב לדרך בן גוריון הסואנת, כך מחיר הדירה נמוך יותר.
מדד השכונה: בניגוד לשכונות אחרות, בהן בעלי בתים החלו להפנים את המשבר ומוכנים להתפשר על המחיר, בשכונת הלל לא נרשמו עד כה ירידות מחירים, וספק אם נראה כאלה בתקופה הקרובה. היצע הנכסים הנמוך למכירה בכל זמן נתון מקשה על המקח מצדם של הרוכשים.
העובדה שמדובר בשכונה יוקרתית, שאינה מושפעת משוק תושבי החוץ, גם כן מצביעה על כך שמדובר בשכונה המושפעת פחות מטרנדים כאלה ואחרים. בנוסף, העובדה שמדובר בשכונה יוקרתית, בה רמת המחיר נמוכה משכונות יוקרתיות אחרות ברמת גן רומזת אף היא על כך שנראה בה ירידות מחירים רק אחרי שהמחירים יתחילו לרדת באופן מובהק (ירידות של 10%) במקבילותיה היוקרתיות כמו שכונות ותיקים ורמת חן.
מדד היציבות: 9
סייעו בהכנת הכתבה: המתווך דוד צ'רנוביץ' מסוכנות "רימקס V.I.P" והשמאי יגאל שגיא
מדד יציבות המחירים
מדד היציבות נועד להעריך את מידת החשיפה של שכונה לשינויים במחירי הדירות, בתקופות שבהן ענף הנדל"ן משנה כיוון - לעבר פריחה (עלייה במחירים) או לשפל (ירידה במחירים). המדד משקלל פרמטרים איכותיים וכמותיים: חתכי האוכלוסייה של התושבים ושל המעוניינים לגור בשכונה; ביקושים לדירות; היצע הדירות; שיעור עליית המחירים בשנים האחרונות, וכן תנודות השוק בשכונות סמוכות.כל אלה מתורגמים לסולם בין 1 ל-10. ציון 1 משקף שכונה הנתונה לרמה גבוהה במיוחד של סיכון לירידת מחירים בעת מיתון ולקיפאון ברמת המחירים בתקופת גיאות. ציון 10 מלמד כי מדובר בשכונה חסינה לירידות מחירים, גם בימי מיתון, שמחירי הדירות בה יזנקו בעת פריחה כלכלית.
שכונת הלל - יוקרה סולידית ברמת גן
גיא ליברמן
26.12.2008 / 7:03