>> גורו ההשקעות וורן באפט נוהג לומר: "אני משקיע רק במה שאני מכיר". מדור זה מיועד בעיקר לאנשים שהשקעותיהם מכוונות לקראת פרישה מהעבודה, וניתן לומר שהשקעה בחברה שמתמחה בשירותי דיור מוגן לפנסיונרים עשויה להיות קרובה ללבם. הטור הנוכחי מוקדש אפוא לחברת בית הזהב, אחת החברות הישראליות הוותיקות בתחום הדיור המוגן, והוא בוחן אם ההשקעה בה כדאית ומתאימה למשקיעים הסולדים מסיכון.
בית הזהב נוסדה ב-1982 על ידי מרדכי רובינשטיין, נצר למשפחת קבלנים ותיקה. פעילותה העיקרית היא תפעול מגדל מגורים לציבור המבוגר ברחוב משה דיין 66 שבשכונת יד אליהו בתל אביב, הנקרא בית גיל הזהב. בית גיל הזהב היה מהמוסדות הראשונים בישראל שפעלו כבית "דיור מוגן", המונח שהחליף את השם ההיסטורי "בית אבות". לחברה יש עוד כמה פעילויות בהיקף קטן בפראג שבצ'כיה ובקלן שבגרמניה, וכן בעלות על נכס מסחרי ברחוב ריב"ל בתל אביב.
בבניין שברחוב משה דיין יש 13 קומות מגורים, תריסר מתוכן משמשות לדיור מוגן לקשישים. בבניין כ-300 יחידות דיור וקיימת בו גם מחלקה סיעודית שבה 36 מיטות. בית הזהב היא בעצם חברת נדל"ן מניב, עם התמחות מיוחדת. שלא כמו חברות נדל"ן אחרות, שמשוועות למקורות מימון, לבית הזהב אין שום בעיה של נזילות. לחברה יש הון עצמי של כ-58 מיליון שקל וסדרת אג"ח בהיקף של כ-60 מיליון שקל, שתיפדה ב-2012. מלבד מקורות אלה לחברה יש מקור מימון נהדר נוסף: הפיקדונות של הדיירים.
פיקדון ותשלום חודשי
במרכזי דיור מוגן כל דייר חדש מפקיד אצל בעל הבית פיקדון כספי בעת הכניסה. מדובר במאות אלפי שקלים, לעתים אף ביותר ממיליון שקל, בהתאם לרמת הנכס וסוג השירותים שניתנים בו. מהפיקדון הזה מחולט שיעור מסוים בכל שנה (בדרך כלל 3%) לטובת בעל בית הדיור המוגן. דמי הפיקדון אינם נושאים ריבית עבור הדייר, כך שבעל הבית יכול לעשות בכספים שימוש ולקבל תמורתם ריבית - וכך ליצור לעצמו הכנסה נוספת. במקרה של בית הזהב, דמי הפיקדון צמודים לדולר.
בנוסף לדמי חילוט הפיקדון, כל דייר מעביר תשלום חודשי לחברה המתפעלת את האתר, כלומר לבית הזהב עצמה. הכנסה נוספת מגיעה מהמחלקה הסיעודית. במשבר הפיננסי שתוקף את העולם כיום, משקיעים נוהגים לבדוק בקפדנות את המנופים הפיננסיים של החברות. המשקיעים חוששים כי האטה בתזרים המזומנים שמניב העסק תגרום לחוסר יכולת לכלכל את החוב שלו.
לבית הזהב אין בעיה כזו. המנוף הפיננסי של החברה הוא כ-2.1 - והוא לא נחשב גבוה. באופן מעשי המנוף נמוך יותר, משום שחלק גדול מבעלי החוב של החברה הם הדיירים בבניין. אלה אינם מלווים שאמורים להתדפק יום אחד על דלתות המשרד של בית הזהב כדי לדרוש את כספם בחזרה.
בשלושת הרבעונים הראשונים של 2008 רשמה בית הזהב הכנסות של 23.5 מיליון שקל, ורווח תפעולי של 5.5 מיליון שקל. עם זאת, הוצאות מימון נטו בהיקף של כ-6.5 מיליון שקל גרמו לחברה להציג הפסד נקי של כ-1.7 מיליון שקל. התזרים של בית הזהב מפעילות שוטפת הסתכם בתשעה חודשים אלה בכ-7 מיליון שקל.
השפעת המשבר הפיננסי על בית הזהב קטנה יחסית. בדו"ח הדירקטוריון שלה כותבים מנהלי בית הזהב כך: "ניסיון החברה מלמד כי רק כשליש מסך ההתחייבויות בגין הפיקדונות מוחזר לדיירים. היתר מחולט להכנסות. פעילות החברה בתחום הדיור המוגן מושפעת במידה מוגבלת ואטית ממחזורי הכלכלה, שכן תחלופת הדיירים אינה גבוהה ומרביתם נהנים מהכנסות קבועות, שלא פוגעות ביכולתם הפיננסית להמשיך ולהתגורר בדיור המוגן".
כלומר, בית הזהב היא חברה עם הכנסות קבועות, תזרים מזומנים איתן ורווחיות שאינה מושפעת כמעט ממשברים כלכליים. עכשיו יש לשאול: האם השקעה במניות החברה היא רעיון טוב?
בלי הרפתקאות
בית הזהב אינה חברה סקסית. בעיתונים לא כותבים עליה בדרך כלל, אנליסטים לא מסקרים אותה, והמסחר במניותיה מועט. שווי השוק של החברה, 45 מיליון שקל, נמוך בכ-23% מההון העצמי שלה. בית הזהב פועלת באטיות ובזהירות, ולא נכנסת להרפתקאות. החברה אמנם ניסתה לרכוש לפני כמה חודשים פעילות דומה של חברת מליבו ישראל, אך העסקה לא צלחה.
לא לחינם נותן השוק לבית הזהב מכפילי רווח נמוכים, אבל דווקא השמרנות שלה יכולה להתאים לגמלאים או למשקיעים שונאי סיכון. מודל הפעילות השמרני של בית הזהב מבטיח למשקיעים בה דיווידנדים נדיבים לאורך שנים. ב-2008 חילקה בית הזהב 7.1 מיליון שקל לבעלי המניות. לפי המחיר שבו היא נסחרת כיום, דיווידנד שכזה מייצר תשואה שנתית של כ-15%.
מי שמחפש סיכון נמוך עוד יותר יכול להשקיע באיגרות החוב של החברה. אלה ייפדו בארבעה חלקים שווים מספטמבר 2009 ועד 2012. האג"ח של בית הזהב צמודות למדד ונסחרות בתשואה לפדיון של כ-9% נטו. מכיוון שרמת הסיכון לאי פירעון נמוכה מאוד, נראה שגם האג"ח של החברה מציעות כיום תשואה יוצאת דופן.
-
הכותב הוא עורך האתר "ראש כסף" (www.roshkesef.co.il). אין לראות בכתוב המלצה לרכישה או מכירה של ני"ע או ייעוץ השקעה. הכותב עשוי לרכוש או למכור את הניירות המתוארים לצורך השקעותיו הפרטיות
-
מנוף פיננסי
היחס שנמדד בין שני מקורות המימון של החברה - הון עצמי וחוב. ככל שהחוב גדול ביחס להון העצמי, המנוף הפיננסי של החברה גבוה יותר - וכך גם פוטנציאל הרווח והסיכון
השקעה סולידית מצופה זהב
דרור ילון
28.12.2008 / 7:00