העולים ייעלמו, המשקיעים ימתינו ומשפרי הדיור יהססו

>> כבר ב-2007 נרשמה ירידה של 8.4% ברכישת דירות בקרב תושבי החוץ, בהשוואה ל-2006 - והיו סימנים שהצביעו על כך ששוק הנדל"ן מתחיל להשתנות. למרות זאת, הדברים לא הורגשו. חלק מהסיבה לכך נעוץ בגידול של 16% במספר העסקות של דירות יד שנייה לצורך השקעה, שנרשם ברבעון האחרון של 2007 עקב הירידות החדות שנרשמו אז בבורסה. ברבעון האחרון של 2007 נפדו מקרנות הנאמנות לבד כ-20 מיליארד שקל, וחלק מהכספים עשו את דרכם לשוק הנדל"ן להשקעה.

המשקיעים אמרו לעצמם אז שמחירי הדירות גבוהים, אך שכר הדירה מרקיע שחקים ולכן שוק הנדל"ן הוא חלופה טובה להשקעה סולידית בקרן נאמנות. מקרה זה מדגים כמה רצוי לא להתייחס לביקושים לדירות כמיקשה אחת, אלא חשוב לפרק אותם למרכיביהם ולהעריך איך יגיב כל אחד להתפתחויות. לא פעם ניווכח כי תגובות המרכיבים יהיו מנוגדות.



גם כאן, הנתונים המעודכנים ביותר נמצאים בדו"ח מינהל הכנסות המדינה. דו"ח זה מדבר על ארבעה מגזרים של רוכשי דירות: רוכשי הדירות הראשונות שלהם, משפרי דיור שבבעלותם דירה אחת, רוכשי דירה שנייה ותושבי החוץ.



לסקטור רוכשי הדירה הראשונה ניתן לשייך את הזוגות הצעירים. הם חייבים למצוא פתרון דיור, וככל הנראה הם המגזר הקשיח ביותר. שיעורם ב-2007 היה 38%; משפרי הדיור - אלה שיש להם דירה ומנסים לעבור לדירה מרווחת יותר ומתאימה יותר לאורח חייהם - הגיעו ב-2007 לכ-26%. מגזר זה גמיש יותר מהזוגות הצעירים, משום שתמיד שמורה לו האופציה להישאר בדירה הנוכחית ולרכוש דירה חדשה בימים טובים יותר.



המגזר השלישי הוא בעלי דירות שרוכשים דירות נוספות. לקטגוריה זו נופלים כל משקיעי הנדל"ן - גם אלה שלא מכנים עצמם כך אך בפועל הם משקיעים לכל דבר. שיעורם ב-2007 היה 31% מהשוק. מדובר במגזר מאוד גמיש, שרכישת דירה עבורו אינה חובה. המגזר האחרון הוא תושבי החוץ - רק 5% מהביקושים, אך המגזר הגמיש ביותר.



תושבי החוץ אכן בשלב אחרון של התנדפות משוק הנדל"ן; המשקיעים כבר לא יכולים לראות את יתרונות שוק הנדל"ן של סוף 2008 על פני שוק ההון, בדומה למה שעשו בסוף 2007. גם במגזר זה צפויה הקטנה בחודשים הקרובים; משפרי הדיור הוא מגזר שיחולק בין אלה שמרגישים שהם חייבים לרכוש דירה לבין אלה שייסוגו.



אם כך, מה נשאר? שוק שבשיא המשבר יצטמק כנראה ב-20%-40% ויתקרב בממדיו לשוק של 2002, שבו נרשמו כ-62 אלף עסקות (לעומת כ-91 אלף ב-2007). לא סביר אמנם שהמחירים יחזרו לרמה של 2002, אבל אין הרבה סיבות שיישארו ברמתם הנוכחית.