>> לפני שמונה חודשים המליץ בנק ישראל למדינה לעודד את התושבים לרכוש דירות, באמצעות מענקים והלוואות. הסיבה: הבנק משווה את הדירה לחיסכון לטווח ארוך. הצהרה זו נאמרה בניגוד לרוח השלטת באותם ימים, שגרסה כי "מבחינה כלכלית לא כדאי לרכוש דירה".
לא כדאי להסיק מסקירת BDO ש"דירות נושאות תשואות גבוהות יותר מאשר מניות" - זו שטות מוחלטת. עם זאת, כדאי לראות בה נקודה למחשבה על הכדאיות ברכישת דירה להשקעה.
לפני חודש ביצענו בדיקה דומה, במסגרת גליון ההשקעות של מגזין ThemMarker. בחנו כמה אפיקי השקעות, בהם מניות, אג"ח מדינה ודירות שנרכשו ב-88'. הבדיקה לימדה כי דירות נושאות עמן תשואות לגמרי לא רעות, אם כי לטווח רחוק הן נופלות בהרבה מאלה של מניות - אבל עולות על אלה של אג"ח מדינה.
בין הממצאים: רוכש דירה ב-88' הפיק תשואה שנתית ממוצעת של 5.8%; אם רכש דירה בתל אביב הפיק 6.6%, בירושלים 6.2% ובחיפה 5.5%.
לא הסתפקנו בכך. בדקנו גם את אלה שרכשו דירה ב-98', בתקופה שמחירי הדירות עוד היו בשיא של שנות ה-90, לפני הנפילה הגדולה של תחילת שנות ה-2000. בבדיקה זו התשואה השנתית כבר ירדה ל-3%, בחיפה נפלה ל-2.3%, בירושלים ל-3.8%, ובתל אביב ל-4.3%.
המסקנה המיידית מאותה בדיקה היתה שהכל תלוי בחתך הזמן. שנות ה-90 סיפקו לשוק הנדל"ן עליות מחירים שמספיקות לשני עשורים, ואילו העשור הראשון של שנות ה-2000 החל במשבר קשה ומסתיים במשבר קשה. מסקנה אחרת היתה שלמרות שתל אביב היא העיר היקרה בישראל, היא גם העיר נושאת התשואה הגבוהה ביותר, בעוד שהתשואות של דירות ביישובי הפריפריה רק יורדות.
והמסקנה המרכזית היתה שרכישת דירה היא אפיק שאי אפשר לבטלו. תשואה שנתית של 4%-5% ויותר אולי נראית אפרורית, אבל דווקא כיום ניתן להעריך אותה.
חתך הזמן הוא שקובע
אריק מירובסקי
31.12.2008 / 6:58