>> "כניסתה של קבוצת מגדל לחברה היא מהלך אסטרטגי, שנועד לקדם אותה צעד נוסף לקראת הנפקתה בבורסה", כך אמר איליק רוז'נסקי, מנכ"ל דלק נדל"ן, בספטמבר 2007 אחרי שחברת הביטוח רכשה 20% מחברה הבת של דלק נדל"ן, דלק נדל"ן נכסים מניבים (ד.נ.נ.מ), לפי שווי של 1.16 מיליארד שקל.
אלא שהמציאות החדשה ב-2008 והצורך של דלק נדל"ן לממש נכסים כדי לייצר נזילות הובילו להודעת הצדדים על סיום הקשר העסקי ביניהם.
המנגנון הכולל של סבב העסקות משקף לד.נ.נ.מ שווי דומה לשווי שלפיו מגדל השקיעה בחברה. לא בטוח שדלק נדל"ן עושה עסקה טובה, אך החדשות החיוביות בעבור דלק נדל"ן הן הזרמת מזומנים וקווי אשראי ונכסים לא משועבדים בשווי כולל של 542 מיליון שקל.
בהסכם תרכוש דלק נדל"ן ממגדל והחברות הבנות שלה את אחזקתה (20%) בד.נ.נ.מ, ותיהפך לבעלת השליטה היחידה בחברה. תמורת המניות הללו תעביר דלק נדל"ן למגדל שישה נכסים בארץ: שלושה בנייני משרדים, שני מגרשים ומרכז מסחרי.
לחברת סהר פיתוח, חברה בת של ד.נ.נ.מ, הוענקה גם אופציה לחייב את מגדל לרכוש ממנה קרקע באזור רמת פולג בנתניה ושטח המשרדים בבניין לב תל אביב ברחוב מונטיפיורי בתל אביב. שווי כל שמונת הנכסים האלו לצורך העסקה הוא 237 מיליון שקל. מעט פחות מהמחיר ששילמה מגדל לפני שנה שהסתכם ב-232 מיליון שקל. מתוך שווי זה קוזזה הלוואת בעלים שד.נ.נ.מ היתה חייבת למגדל בסך 182 מיליון שקל. את ההפרש מגדל תעביר לד.נ.נ.מ בתשלום של מזומן בהיקף של 55 מיליון שקל.
דלק נדל"ן גם תעביר למגדל את זכויותיה ב-4.9% מהון המניות של דרבן שבשליטת אליעזר פישמן וטאו תשואות של אילן בן דב, וכן זכויות בקרקע בפי גלילות.
עם השלמת העסקה תרד רמת המינוף של ד.נ.נ.מ; יחס החוב לשווי נכסים יסתכם ב-37.7%; וייוותרו בבעלותה 26 נכסים מניבים בישראל בשטח של יותר מ-100 אלף מ"ר, וכן קרקעות וזכויות בנייה נוספות. מתוך סך מצבת הנכסים, שתסתכם ב-720 מיליון שקל, ייוותרו ברשותה של ד.נ.נ.מ נכסים לא משועבדים בסך 300 מיליון שקל וקווי אשראי ויתרות מזומנים בהיקף של 242 מיליון שקל.
מטעם מגדל הובילה את המגעים ענת לוין, משנה למנכ"ל ומנהלת השקעות ראשית, ומטעם דלק נדל"ן עשה זאת, איליק רוז'נסקי.
ההון העצמי, מזומנים והלוואות בעלים (של דלק נדל"ן) יסתכמו בכ-500 מיליון שקל לאחר השלמת העסקה והיא תיוותר עם חוב של 270 מיליון שקל. ההכנסות התפעוליות בניכוי הוצאות (NOI) של ד.נ.נ.מ מהנכסים שייוותרו ב-2009 הן 56 מיליון שקל.
העסקה הנוכחית היא המשך של עסקה שבה מכרה באחרונה ד.נ.נ.מ למגדל את אחזקותיה בשלושה נכסים בתל אביב (מגדל זיו ברחוב ראול ולנברג ברמת החי"ל, וכן שני בניינים בשדרות רוטשילד ויהודה הלוי) תמורת 275 מיליון שקל. מתוך סכום זה 210 מיליון שקל שימשו להחזר הלוואת בעלים בידי דלק נדל"ן למגדל. זאת, במסגרת המירוץ נגד הזמן שניהלה כדי להשיג סכום של 700 מיליון שקל לפירעון ההלוואה שנטלה מבנק ההשקעות מריל לינץ'.
דלק נדל"ן פירסמה לאחרונה תוכנית להנזלת נכסים בישראל, בריטניה, קנדה ושוודיה תמורת 1.3 מיליארד שקל, האמורים לתרום לה לעודף תזרימי של 1.023 מיליארד שקל.
דלק נדל"ן צנחה ב-80% בשנה האחרונה. החברה נסחרת בשווי שוק של 484 מיליון שקל.
הצורך בנזילות הכריע: דלק נדל"ן יוצאת מהשותפות עם מגדל
מאת מיכאל רוכוורגר ואתי אפללו
31.12.2008 / 6:58