>> החודשים האחרונים מלווים באי-ודאות עולמית. מה שהתחיל כמשבר פיננסי, היכה במלוא עוצמתו את שוק הנדל"ן. מחירי הנכסים בארה"ב צונחים בעשרות אחוזים ואחריהם, כמו במגדל קלפים, מחירי הנדל"ן בלונדון, פאריס, בוקרשט ושאר העולם.
מאידך, מחירי הנכסים בארץ הקודש - בעיקר באזורי הביקוש, שאך השלימו עלייה מרשימה של עשרות אחוזים בשלוש שנים, מפגינים אדישות מה וקור רוח. נכון, השוק נהפך משוק של מוכרים לשוק של קונים - יש פחות קונים המסתערים על כל נכס, ובאזורי הביקוש ניכרת ירידת מחירים.
למרות זאת, טרם ראינו במלוא עוצמתו את המשבר שחוו ערי העולם. בהקבלה ללוס אנג'לס ומיאמי, היינו צפויים לראות דירות שלושה חדרים נמכרות ברמת גן ובבת ים ב-300 אלף שקל ו-200 אלף שקל בהתאמה, אך אין זה כך. ייתכן שהגל בדרך אלינו וזו רק שאלה של זמן? האם גם אנו נחווה ירידות של 30%, 50% ואפילו 60% בעתיד הקרוב?
שוק הנדל"ן הישראלי הוא תנודתי מטבעו, ולרוב מציג עלייה בטווח הארוך. לדוגמה, כיום נמכרת דירת שני חדרים ממוצעת בבת ים ב-500-550 אלף שקל ומושכרת ב-2,600-2,800 שקלים לחודש. מחירים אלה גבוהים כמובן משמעותית מהמחירים לפני 20 שנה.
שוק הנדל"ן למגורים בישראל נחשב להשקעה סולידית ועד כה זכה בתואר זה בכבוד. השוק מתנהג בהתאם לכללי השוק הבסיסיים של ביקוש והיצע ומושפע פחות מאלמנטים "מנייתיים" וספקולטיוויים. גם הבנקים הישראלים, בשונה ממקביליהם האמריקאים, התנהגו באחריות (לפחות בתחום זה) והרחיקו את המשבר הפיננסי מאתנו.
לא מן הנמנע, שנרכוש כיום דירה להשקעה, שמחירה יירד בחודשים הקרובים או אפילו בשנה-שנתיים הבאות. מנגד, יש לזכור כי שוק השכירות הישראלי הוא שוק "בריא" שאינו ממריא או מתרסק ביום אחד אלא ניזון מביקוש והיצע. ידוע שבדרך כלל בעתות משבר מתנהג שוק השכירות הפוך משוק הנדל"ן לרכישה. דוגמה לכך ניתן לראות בשווקים שנפגעו באופן החזק ביותר בארה"ב, שם גדל מאוד הביקוש לשכירות בעוד מחירי הנכסים צונחים. הביקוש גדל בעקבות אותם בעלי נכסים שלא עמדו בהחזר המשכנתא וביתם נלקח מהם על ידי הבנקים.
כך הדבר גם בשוק "נורמלי"; כשהשוק מפגין חוסר ודאות - כמו כיום בישראל, הרבה אנשים, שתיכננו לרכוש נכס, "יושבים על הגדר" ומחליטים לדחות את הרכישה עד להתבהרות המצב. בחלק מהמקרים מדובר במשפחות או בזוגות צעירים שמחליטים לשכור דירה עד להתפוגגות הערפל בשוק הנדל"ן. צעד זה יוצר ביקוש נוסף לדירות לשכירות ויכול להשפיע על המחירים כלפי מעלה.
ממש כמו מניה, אם רכשנו נכס ומחיר השוק שלו ירד, לא נחוש בירידה עד שנמכור ונממש את הנכס. כל עוד נמשיך ונחזיק בו תהיה הירידה "על הנייר" בלבד. מאידך, במידה שמחירי השכירות יירדו, ישפיע הדבר לשלילה על התזרים המשפחתי.
התיאוריה ידועה לרוב המשקיעים בנכסים מניבים, ולכן ניתן לראות אותם ממשיכים במסע הרכש גם כיום ומשיגים נכסים בהזדמנות - ממוכרים שכבר התחייבו, מזוגות שמתגרשים, מירושות וכו'. מנגד, עומדת אותה אוכלוסייה המכונה "משקיעים בפוטנציה" שמקפיאה כל פעילות. אותם אנשים לא רכשו נכסים לפני שלוש שנים כי "השוק היה במיתון". הם לא רכשו לפני שנה או שנתיים כי "השוק כבר עלה, כמה עוד יעלה?" ואינם רוכשים כיום כי "השוק בירידה".
מחירי הנכסים אינם הסיבה היחידה לביצוע ההשקעה, חשוב לא פחות הוא מחיר הכסף. נגיד בנק ישראל מציע אותו כיום במחירי סוף העונה, דבר שמגביר את הרווחיות לאין שיעור.
השקעה בנכס מניב כיום - למה כן: מחיר הכסף, ביקוש לשכירות, הזדמנויות השקעה. למה לא: חשש מירידת מחירים, מיתון צפוי ב-2009. חשש מתוצאות המשבר העולמי ו...סתם חשש.
לסיכום, חלק מהאזורים שלא הצטרפו לחגיגת עליות המחירים או שעלו בצורה מתונה, מעניינים מאוד להשקעה כיום. מנגד, באזורי ביקוש מסוימים אנו חשים בירידות מחירים והיד עוד נטויה. בכל מקרה של השקעה בנכס מניב מומלץ ללמוד היטב את התחום, לבחון את האזור, ללמוד לעומק את מאפייניו וגם אז, לפזר עד כמה שניתן את תיק הנכסים. בהצלחה.
הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס". הקוראים מוזמנים להעלות שאלות ותגובות באתר: www.REJ.co.il
האם זה הזמן להשקעה בנדל"ן מניב?
חיים לוי
2.1.2009 / 6:59