השכנים של גומה מספר 12

>> "אז מה, זו שוב תהיה כתבה שיורדת עלינו?", שואל חצי בצחוק-חצי בדאגה מנכ"ל החברה לפיתוח קיסריה אסא אברמסקי, שמודע לשינוי החד באקלים הנדל"ני ביישוב היוקרתי, לאחר שנתיים וחצי של ביקושים גואים ועליות חדות במחירים.



היישוב ששוכן בצמוד לרצועת חוף יפהפייה ומזוהה עם הקצה העליון של היוקרה בישראל איבד בחודשים האחרונים נתח משמעותי מקהל היעד שלו - תושבי החוץ. גם בקרב הישראלים פחתה המוטיווציה לבצע עסקות במחירים גבוהים בשל המשבר הפוקד את הכלכלה העולמית והמקומית. התוצאה: צניחה במספר העסקות, מה שמצביע בפעם השנייה תוך עשור על חוסר יציבותו של שוק הנדל"ן בקיסריה.

אחרי שב-2007 מכרה החברה לפיתוח קיסריה - הבעלים הבלעדיים של מגרשים לבנייה ביישוב - 60 מגרשים לבנייה עצמית, התחזית ל-2008 היא למכירת 37 מגרשים בלבד. זו תהיה הפעם הראשונה בשבע השנים האחרונות שתירשם ירידה במספר המגרשים שנמכרו בקיסריה. התחזית ל-2009: הירידה תימשך.



לא מתרגשים מההאטה



"קצב המכירות ירד ב-40%-50%, ואני מאמין שנסיים את 2009 עם מכירה של כ-20 מגרשים", אומר אברמסקי וממהר לשדר מסרים מרגיעים. "על אף שהתחזית היא לירידה במכירות, לא בטוח שתהיה ירידה בהכנסות. אנחנו נוציא השנה למכירה 11 מגרשים חדשים בשטח של דונם על מגרש הגולף עצמו, שמחירם (יותר מ-6 מיליון שקל, ג"ל) יהיה גבוה מהמגרשים שמכרנו השנה. רבים לא יודעים, אבל יש כאלה שמוכנים לשלם הרבה בשביל לגור ליד גומה מספר 12 במגרש של פיט דאי".



בשלב זה אברמסקי מבקש לנצל את הבמה ולהצהיר: "אנחנו לא מורידים מחירים. למעשה, רק בנובמבר העלינו את רמת המחירים ב-7%". בראיון עם אברמסקי ניסינו לברר כיצד ייתכן שהחברה מעלה את מחירי המגרשים המוצעים למכירה בתקופה של צניחה בביקושים ושל איתותים לירידות מחירים בשוק היד השנייה בקיסריה.



מצד אחד, אתם מודים בירידה בביקוש ובהאטה בקצב המכירות. מצד שני, אתם מעלים מחירים. מה ההיגיון הכלכלי?



"תוצאות של שנה אחת לא משפיעות על מחירי המגרשים. אף פעם לא תראה הורדה של מחירי מגרשים אצלנו כי יש מצוקה של מכירות. ערך הקרקע, שמייצג את ערך המותג 'קיסריה', חשוב יותר מקצב המכירה של המגרשים. אנחנו לא מתנהגים כמו קבלן שקנה מגרשים וחייב להתחיל למכור תוך שנה-שנתיים, כי אנחנו לא ממונפים ולא לקחנו הלוואה. הכל שייך לחברה ולא יקרה כלום אם נמכור פחות - אנחנו פועלים לטווח הארוך".



ובכל זאת, מה צריך לקרות כדי שתורידו מחירים?



"זה לא יקרה. אני חוזר ואומר שיש כאן חשיבה לטווח ארוך - עלינו לייצר ערך כל הזמן".



קיסריה היא מקרה מיוחד. כדי להבינו יש לדלג אחורה לשנות ה-50 של המאה הקודמת. משפחתו של הברון רוטשילד תרמה כ-30 אלף דונם שהיו בבעלותה למדינת ישראל, וייסדה את קרן קיסריה אדמונד בנימין דה-רוטשילד, בשיתוף עם המדינה, אשר קיבלה מחצית מהבעלות בקרן. את משפחת רוטשילד מייצג כיום בקרן עו"ד דוד אפרתי.



הקרן, כך נקבע, תשמש מסגרת להמשך פעילותה הפילנתרופית של המשפחה בישראל, בעיקר חלוקת תרומות למוסדות חינוך והשכלה גבוהה בכל רחבי המדינה. פעילותה תמומן באמצעות המקרקעין בקיסריה. ניהולן של הקרקעות שבבעלות הקרן הופקד בידי החברה לפיתוח קיסריה, גוף שהוקם למטרה זו.



בשנים האחרונות זינקו הכנסות החברה לפיתוח קיסריה, וכפועל יוצא, כאמור, של הקרן - בעיקר כתוצאה מפיתוח אזור התעשייה של היישוב ומעלייה במספר המגרשים שנמכרו לבנייה עצמית. בעשור האחרון העבירה הקרן כ-300 מיליון שקל למוסדות חינוך, בעיקר לאוניברסיטאות.



על אף שקיסריה נכללת בתחומי המועצה האזורית חוף הכרמל, החברה לפיתוח קיסריה היא המנהל האמיתי של היישוב ומתפקדת כרשות מוניציפלית לכל דבר. היישוב מאכלס כמה מעשירי ובכירי הממסד בישראל. רשימה חלקית ביותר: יו"ר האופוזיציה והמועמד לראשות הממשלה בנימין נתניהו, רו"ח יגאל ברייטמן, התעשיין איתן ורטהיימר, אשת הנשיא לשעבר עזר ויצמן ראומה ויצמן, השר לשעבר עו"ד משה שחל, עו"ד יהודה רווה, נשיא חברת ECI רפי מאור, יזם ההיי-טק גיורא ירון ואיש העסקים ארקדי גאידמק, שהחליט באחרונה למכור את נכסיו ביישוב.



תושבת ותיקה של קיסריה מספרת כי לפוליטיקאים, יוצאי הצבא ואנשי העסקים הבכירים המתגוררים ביישוב יש את היכולת, שלעתים גם ממומשת, לעשות לאברמסקי כאב ראש לא קטן. "יש פה אנשים עם כסף ואנשים שיודעים לנהל כסף. רבים מרגישים שמגיע להם יותר, על אף שאיכות החיים כאן גבוהה מאוד. אני יודעת שיש זרם בלתי פוסק של תלונות לאברמסקי".



במהלך הסיור שערכנו עם אברמסקי ביישוב לצורך הכנת הכתבה, היינו עדים להבעת תרעומת כזו כלפיו. כאשר צילמנו את אברמסקי עצר לידו תושב קיסריה, פתח את החלון וצעק: "במקום להצטלם תלך לתקן את הכביש". אברמסקי לא התרגש והדגיש כי פעמיים בשנים האחרונות נערך משאל יישובי שבו הביעו יותר מ-90% מהתושבים את שביעות רצונם מהאופן שבו מנהלת החברה את היישוב.



לפני שנה וחצי הפסידה החברה לפיתוח קיסריה במאבק שניהלו נגדה כמה מאות תושבים בשל תוכניתה להקים מתחם מגורים גדול במגרש גולף המוקם בלב שכונה 13. התוכנית היתה להקים בתים רבים בתוך מגרש הגולף שתיכנן האדריכל הנודע פיט דאי - מה שהיה מעלה את ערכם, להערכת החברה לפיתוח קיסריה, ב-20%. לתוכנית התנגדו מאות מחברי מועדון הגולף, שטענו כי המגרש אמור לשלב שמורת טבע ומגרשי גולף, וכי הקמת בתים רבים במסלולי הגולף תפגע קשות באופי המקום.



על פי החלטת הולנת"ע (ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה) נדחתה תוכנית החברה, וזו נאלצה לפתח את מגרש הגולף במתכונתו המקורית, שלפיה לבתים מקום מרכזי פחות בתוכנית. עם זאת, השינוי בתוכניות לא פגע במכירות המגרשים בשכונה: עד היום נמכרו 284 מגרשים בשכונת הגולף, ונותרו עוד כ-90. בחברה כבר חושבים על פיתוח שכונה חדשה מדרום לזו המוקמת שתכלול כ-250 מגרשים נוספים בשטח 600 מ"ר, אשר ישווקו החל ב-2010.



היעד: מחירי הרצליה פיתוח



"החברה לפיתוח קיסריה פיתחה מאז ומעולם שכונה אחרי שכונה, מתוך מחשבה שיש להגדיל את היישוב באופן מבוקר ותוך שמירה על רווחים. גם בשנים הקשות של משבר ההיי-טק, בתחילת העשור, הוכחנו עוצמה כשהגדלנו את מספר העסקות ובמקביל העלינו את מחירי המגרשים", אומר אברמסקי.



מה שאברמסקי מבקש להצניע זה שבאותם ימים רבים מתושבי קיסריה נקלעו לקשיים כספיים והעמידו את בתיהם למכירה. "כל קיסריה היתה באותם ימים למכירה", משחזרת המתווכת הוותיקה מיכל פז מסוכנות M&C נדל"ן קיסריה. החברה לפיתוח קיסריה אמנם לא הורידה את מחירי המגרשים בשל המצב, אבל סיפקה שירותים אדריכליים בלא תמורה לכל רוכש מגרש, בעלות של כמה אלפי דולרים, ונתנה הנחה של 10% לתושבי קיסריה ברכישת מגרשים חדשים.



"מחירן של תוכניות אדריכליות אינו חלק גדול ממחיר המגרש. דובר אז על הטבה של 5,000 דולר בשנה הראשונה למיזם, ועל 2,500 דולר בשנה השנייה והאחרונה", מבקשים לדייק בחברה לפיתוח קיסריה, שהנהלתה ממשיכה לשדר עסקים כרגיל.



"אני אומר לך שהמחירים כאן עדיין לא גבוהים", מסביר מנהל המכירות בחברה ירון נתיב. "אין סיבה אמיתית שהמחירים כאן לא יהיו כמו בהרצליה פיתוח. נכון שעכשיו יש האטה, אבל כשנצא מהמשבר המחירים ימשיכו לעלות - יש כאן איכות חיים שלא קיימת בשום מקום אחר".



אלא שפריחה נדל"נית בשדות קיסריה נראית רחוקה, אם כי המתווכת עינב מקמל אומרת כי המצב כיום עדיין אינו דומה לזה ששרר בתקופת משבר ההיי-טק של תחילת העשור: "יש אנשים שביקשו באחרונה 20% הנחה, אבל בעלי הבתים לא לחוצים ולכן לא התבצעה העסקה".



לדבריה, אין עדיין ירידת מחירים, כי אם התפכחות. "אנשים יקבלו את מה שמגיע להם ולא את מה שביקשו. זה לא מצביע על ירידה במחיר, כי אם על הבנה ריאלית יותר של בעלי הנכסים".



פז רואה את הדברים ברוח דומה: "בשנתיים וחצי האחרונות, לפני הנפילה הגלובלית, חיינו פה די בבועה. אנשים שילמו על מגרשים כמעט כל מחיר, כמעט בלי להתווכח. על כל נכס היו כמה הצעות. בבוקר יכולנו להגיש הצעה ובערב המגרש נמכר ב-20% יותר".



לדבריה, אין בידיה נתונים סטטיסטיים שיבהירו את מגמת המחירים ביישוב, אבל היא רואה שינוי באווירה: "אני צופה התמתנות שתביא לשפיות של השוק. אנשים כבר מתווכחים על המחיר ולא עטים על כל מגרש - וזה משחרר את השוק. המשמעות היא שהכל נעשה הגיוני יותר וגם אלה שיש להם כסף, לא קופצים על כל דבר", מסכמת פז.



***



החברה לפיתוח קיסריה מול רשות העתיקות



>> בשנים האחרונות מנהלת החברה לפיתוח קיסריה מאבק מר מול רשות העתיקות המונעת ממנה פיתוח בשכונה 1. מדובר בשכונה הנמצאת במערב היישוב, בסמוך לים, שבחברה לפיתוח קיסריה היו שמחים מאוד לשווק את המגרשים בעלי הערך הגבוה.



בבדיקות ארכיאולוגיות שביצעה במקום רשות העתיקות בסוף 2005 ותחילת 2006 התגלו ממצאים ארכיאולוגיים רבים, ולכן החליטו ברשות לאסור על בנייה במקום כבר בפברואר 2006. נגד החלטה זו הגישו קרן קיסריה והחברה לפיתוח קיסריה עתירה מינהלית בפני בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, וכן ערר בפני ועדת הערר לפי חוק העתיקות.



בדיון שהתקיים בבית המשפט המחוזי בחיפה, קיבל השופט גדעון גינת את טענות רשות העתיקות, והורה בנובמבר 2006 למחוק את העתירה. השופט קבע כי העותרות רשאיות להביא את כל טענותיהן בפני ועדת הערר. לפני ארבעה חודשים, החליטה ועדת הערר לדחות את טענות קרן קיסריה והחברה לפיתוח קיסריה, לפיהן אין סמכות לוועדת הערר לדון בתיק, ושוב קיבלה את עמדת רשות העתיקות בעניין. נכון לעכשיו טרם נקבע מועד להמשך הדיון בפני ועדת הערר בתיק.