מסע טיהור

>> סביר להניח שמעט מאוד יזמי נדל"ן עוברים בדרך השלום בתל אביב ולא לוטשים עיניים אל עבר המתחם הריק הנמצא בו, סמוך לגבול עם גבעתיים. בירור קצר יגלה להם כי בשטח המדובר פעל בעבר מפעל התעשייה הצבאית מגן. המתחם מיועד לבנייה - אבל עומד בשיממונו בגלל בעיות זיהום קרקע שעדיין לא באו על פתרונן.



בעיית זיהום הקרקעות נהפכה בעשור האחרון למהותית בשוק הבנייה, לאחר שהתברר כי קיומה מעכב פיתוח שטחים נרחבים באזורי ביקוש. באחרונה הגיעו במשרד להגנת הסביבה למסקנה כי יש להסדיר את הטיפול בסוגיה. החודש הגיש המשרד למשרדי הממשלה נוסח של הצעת חוק, המרחיב את סמכויותיו ומחייב את גופי התכנון ואת מינהל מקרקעי ישראל להביא בחשבון בעתיד את בעיית הזיהום בעת אישור תוכניות בנייה או החכרת קרקע.

קיימים עוד מתחמי ענק של התעשיות הביטחוניות באזורי ביקוש שפיתוחם מתעכב בשל זיהום קרקע, נוסף על מתחם מגן. המוכרים מביניהם נמצאים ברמת השרון ובהרצליה. במקומות אחרים, כמו במתחם תעשייתי ליד רחוב יגאל אלון בתל אביב, מיהרו היזמים לבנות, לפני שהיתה לרשויות ההזדמנות לקבוע כיצד יש לנהוג באתר החשוד כמזוהם.



במשרד להגנת הסביבה מעריכים כי יש בישראל לפחות 6,000 אתרים שבהם זוהמה הקרקע. רבים מהאתרים - מפעלי תעשייה, בתי מלאכה, תחנות דלק ומוסכים - פעלו באזורים עירוניים בלא שנאכפו עליהם חוקים סביבתיים. בכמה מהמקומות עדיין פועלים מתקנים המזהמים את הקרקע.



שינוי מערכתי



החוק החדש שמקדם המשרד להגנת הסביבה אוסר לראשונה, באופן עקרוני ומפורש, לזהם קרקע. במקרה של גילוי זיהום, מחייב החוק את מחזיק הקרקע (בעלים, שוכר או חוכר) או את בעליה להפסיק את הזיהום (עיקרון "המזהם ישלם"), וליידע את הציבור בדבר הבעיה. כמו כן, הוא יהיה מחויב לשאת בהוצאות של ביצוע סקר לבדיקת היקף הזיהום ובעלויות של פעולות השיקום והניקוי הנדרשות.



הדרישה לבצע את הסקר מוטלת, על פי המשרד להגנת הסביבה, בכל מיני תסריטים. למשל, כשמתגלים גזים רעילים הנפלטים מהקרקע. מניסיון העבר ידוע כי גזים כאלה מתגלים לעתים קרובות באתרים שבהם הוגשו בעבר תלונות על ריחות חזקים, או לאחר תלונות של דיירים או של עובדים על כאבי ראש וסחרחורות.



כאשר מתעורר חשד כי הקרקע מזוהמת, קובע החוק החדש שבעל הזכות במקרקעין או המחזיק בקרקע שחויב לבצע סקר יודיע לכל מי שרוכש או שוכר את הקרקע על בעיית הזיהום. אם נמצא שהקרקע מזוהמת, רשאי המשרד להגנת הסביבה להורות לרשם המקרקעין על רישום הערה בטאבו, שתוסר רק לאחר הטיפול בקרקע.



מי שחכר קרקע החשודה כמזוהמת יהיה חייב לבצע בה סקר בתום תקופת החכירה. אם יתברר כי היא זוהמה כתוצאה מהשימוש בה בזמן החכירה - הוא יהיה חייב לתקן את המצב, לפני שישיב את הקרקע למינהל.



המזהם משלם



גם מוסדות התכנון יצטרכו לשנות את היערכותם על פי החוק המוצע. אם תוגש למוסד תכנון תוכנית שבתחומה כלולה קרקע החשודה כמזוהמת או כזאת שכבר התגלתה כמזוהמת, לא יפקיד אותו מוסד את התוכנית לפני שנעשה סקר בקרקע. מוסד התכנון גם לא ייתן היתר לעבודות בקרקע, אלא אם בוצע בה טיפול שקבע המשרד להגנת הסביבה.



אחד ההיבטים המרכזיים שישפיעו על יישום החוק החדש הוא יכולתם הכלכלית של גופים האחראים לטיפול בקרקע לבצע את הנדרש כדי ליישם את הטיהור. מדובר בבעיה שקיימת, כמובן, לא רק בישראל.



על פי דו"ח שפירסם באחרונה ארגון OECD (הארגון לשיתוף פעולה של המדינות המפותחות), באירופה המערבית יש 400 אלף אתרים מזוהמים ומספרם יגדל ב-40% עד 2025.



באירופה כבר מיושמת חקיקה מתקדמת להסדרת הטיפול בזיהום הקרקעות, המבוססת על עיקרון "המזהם משלם", שהצעת החוק החדשה בישראל כאמור מתבססת עליו. ואולם חלק גדול מהנטל באירופה עדיין נופל על כתפי הציבור.



האמצעי שנקבע במטרה להתמודד עם אתגר זה, על פי החוק החדש בישראל, הוא קרן לשיקום קרקעות מזוהמות. הקרן תרכז כספים מתקציב המדינה, מקנסות ומהיטלים שייגבו ממי שזיהמו את הקרקע.



"היקף הקרקעות המזוהמות בישראל הוא גדול בשל הפעילות התעשייתית רבת השנים והיעדר איסור מפורש על זיהום קרקע, בניגוד למים", כותבים במשרד להגנת הסביבה בתזכיר שהועבר לממשלה. "בשל היעדר מודעות, הועברו זכויות במקרקעין במשך עשרות שנים בלא בדיקה ובלא תמחור של הטיפול בקרקע המזוהמת". מסיבה זו מוצע בחוק כי מחזיק או בעלים של קרקע, שזוהמה בעבר על ידי מישהו אחר, יהיה רשאי לפנות לקרן בבקשה לקבלת מימון לביצוע הטיפול בזיהום או להחזר הוצאות.



אחריות מינהלית



הצעת החוק החדשה היא המשך של יוזמה שבה החלה עמותת אדם טבע ודין, שהציעה נוסח משלה לחוק קרקעות מזוהמות אבל הצעתה לא זכתה לתמיכת הממשלה. בעמותה מברכים על יוזמת המשרד להגנת הסביבה, אבל מציינים כי יש עדיין מקום להכניס בהצעת החוק כמה שינויים מהותיים.



לדברי סמנכ"ל העמותה עו"ד עמית ברכה, הצעת החוק קובעת כי שיקום קרקע יהיה תנאי להוצאת היתרי בנייה - ולא תנאי לאישור תוכנית הבנייה עצמה. במצב כזה קיים תמריץ להפעלת לחץ לעקוף או לקצר הליכי טיפול, כדי לממש את התוכנית שכבר אושרה. כמו כן, לא ברור מה יהיו מקורות המימון של הקרן לשיקום קרקעות - מה יהיה חלקו של האוצר וכמה כסף ניתן לגבות מהיטלים ומקנסות.



טענה מרכזית נוספת של עמותת אדם טבע ודין היא שהצעת החוק אינה מטילה את האחריות הנדרשת לטיפול בקרקע על מינהל מקרקעי ישראל - אלא מעבירה אותה באופן גורף מדי למחזיקים בקרקע. בעמותה הסביבתית סבורים כי יש לדרוש בחוק מהמינהל לאסוף נתונים על קרקעות ובמידת הצורך לבצע סקרי סיכונים. כמו כן, מדגישים בעמותה, כי על המינהל לפקח על אופן השימוש בקרקעות ולהגיש תביעות במטרה למנוע או להפסיק את הפגיעה בהן.