פעולת מתווך המזכה בדמי תיווך

>> בתי המשפט ממשיכים לעסוק בלא מעט תביעות בעניין תשלומי דמי תיווך על עסקות של מכירת דירות מגורים. תחום זה, אף שנעשה ניסיון להסדירו בחוק המתווכים, נותר עדיין כר נרחב למחלוקות וסכסוכים, ונראה כי הדבר ימשיך להיות כך גם בעתיד.

ב-21 בנובמבר 2008 ניתן בבית משפט השלום בירושלים פסק דין (בעניין ת.א. (י-ם) 8039/04 פורת נגד דודו), ואלה נסיבות המקרה: ב-2003 ביקש הנתבע לרכוש דירת מגורים במבשרת ציון. הנתבע ראה נכס עליו התנוסס שמו של משרד תיווך של התובע, ופנה אל משרד התיווך לקבל פרטים ביחס לנכס. בפגישה בה נכחו התובע וכן עובדת במשרדו, שלא היתה בעלת רשיון תיווך באותה עת, חתם הנתבע על טופס הזמנת שירותי תיווך.



לאחר מכן ניגש הרוכש עם המתווך והעובדת ממשרדו לראות את הנכס ונאמר לו כי בעל הנכס מבקש מחיר השווה ל-400 אלף דולר, אך ניתן להוריד את המחיר עד 380 אלף דולר. הנתבע דחה את ההצעה. לאחר מכן הגיע הנתבע פעם נוספת למשרד המתווך והוצגו בפניו נכסים אחרים, שגם אותם דחה, וכשנשאל לגבי הנכס נשוא התביעה, אמר למתווך כי הוא אינו מתאים לצרכיו.



לאחר כחודש-חודשיים נודע למתווך כי הנתבע רכש את הנכס. הנתבע סירב לשלם למתווך דמי תיווך, וטען כי פנה למתווכים שונים ואמר להם כי הוא יבצע את העסקה עם מי שיצליח להוריד את מחיר הרכישה ל-300 אלף דולר. לטענתו, הוא אכן רכש את הנכס תמורת 300 אלף דולר, ואף שילם למתווך אחר דמי תיווך.



הנתבע ניסה להתנער מהעובדה לפיה ראה לראשונה את הנכס באמצעות המתווך, אך מהעדויות עלה כי אכן כך היה. בנוסף טען הנתבע כי המתווך אינו זכאי לדמי התיווך מאחר שאינו עומד בתנאי חוק המתווכים. החוק מעמיד תנאים "טכניים", שלכאורה על המתווך לעמוד בהם כתנאי בסיסי לזכאותו לדמי תיווך. לעניין זה טען הנתבע, כי העובדת של המתווך שליוותה את הפגישות עמו לא היתה בעלת רשיון תיווך במועד זה. עובדתית, אכן אותה עובדת לא היתה בעלתת רשיון תיווך, אך נפסק כי המתווך אצלו עבדה היה נוכח בפגישות, כולל במהלך הסיור בנכס, ולפיכך תפקידה המצומצם היה להיות מתאמת פגישות, ולצורך כך לא נדרש רשיון תיווך.



מי הגורם היעיל?



הנתבע ניסה לטעון גם כי המתווך לא היה הגורם היעיל להתקשרותו בעסקה. לעניין זה נפסק כי די בעובדה שהנתבע פנה אל המתווך דרך שלט שראה על הנכס, קיבל פרטים על הנכס וסייר בנכס בליווי המתווך, כדי שאותו מתווך ייחשב כגורם יעיל.



גם העובדה שחלפו רק כשלושה חודשים מאז שהנתבע ראה את הנכס באמצעות המתווך עד למועד בו חתם על החוזה לרכישתו אינה מנתקת את הקשר הסיבתי והמשפטי בין פעולתו של המתווך לקשירת העסקה. השופט מוריס בן-עטר פסק כי במקרה בו הלקוח פועל שלא בתום לב ומנסה לעקוף את המתווך, יש לתת גם לכך את המשמעות הראויה בבחינת היותו של המתווך הגורם היעיל.



פסק דין זה שב ומדגיש את הסיכון שחל על מי שמנסה להתחמק מתשלום דמי תיווך על ידי הסתרת פרטים מהמתווך, ועקיפתו באמצעות פנייה ישירה לבעל הנכס או לחלופין, שימוש במתווך אחר. גם ניסיון להיבנות מהסתמכות על תנאים טכניים בחוק המתווכים נדחה פעמים רבות על ידי בתי המשפט. וכך, במקרים רבים יכול אותו אדם להיות מחויב לשלם דמי תיווך ליותר ממתווך אחד.



הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד שלמה טיסונה ושות' המתמחה בתחום המקרקעין