אבן יהודה - האטה חדה במספר העסקות

7 מדד היציבות - אבן יהודה

מיקום: אבן יהודה ממוקמת בלב יישובי השרון, בסמוך לצומת בני דרור, ונהנית מקרבה לכמה צירי תנועה מרכזיים. במזרחה נושקת המושבה לכביש 4. מדרומה נמצא כביש הרוחב 553, ששופר באופן משמעותי עם בניית ההפרדה המפלסית מעל פסי הרכבת ליד בית יהושע. ממערב לאבן יהודה נמצא כביש החוף (כביש 2).



תכנון: רוב הבתים במושבה הם בתים צמודי קרקע, שיושבים על מגרשים גדולים יחסית של 375-500 מ"ר. בשנים האחרונות החל להתפתח מתחם 212 בדרום-מזרח המושבה, שם מדובר במגרשים בני 250-330 מ"ר. פחות מ-10% מהמבנים באבן יהודה הם בבנייה רוויה. כיום בונים קבלנים פרויקטים של כמה עשרות דירות גן וגג במבנים נמוכים יחסית של עד 3 קומות. רוב הקרקעות באבן יהודה הן פרטיות, ולא אדמות מינהל.



אוכלוסייה: אבן יהודה היא מועצה מקומית שהוקמה כמושבה ב-32', והתבססה על פעילות חקלאית - פרדסים ולולים. היא נקראה על שם מחיה השפה העברית, אליעזר בן יהודה. היישוב מראה סימני התפתחות משמעותיים בשנים האחרונות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אוכלוסיית היישוב גדלה ב-17.2% בחמש השנים האחרונות, מ-8,700 נפש בסוף 2003 ל-10,200 נפש בסוף 2008.



השינוי בגודל האוכלוסייה מקביל לשינוי באופיו של היישוב, שנהפך ממושבה בעלת צביון חקלאי ליישוב מגורים קהילתי - שמושך אליו בעיקר בעלי מקצועות חופשיים ואנשי היי-טק העובדים ברעננה, נתניה, כפר סבא והרצליה.



מוסדות ציבור: ברחבי היישוב ניתן למצוא מוסדות חינוך רבים: מעונות, גני ילדים, בית ספר יסודי, חטיבת ביניים ותיכון. בנוסף פועלים במקום סניפי בנקים, קופות חולים ובריכת שחייה. לפני כשנתיים החל לפעול ביישוב בית הספר האמריקאי, שהעתיק את פעילותו מכפר שמריהו.



דינמיקת מחירים: ה"סחורה" המבוקשת ביותר באבן יהודה הם מגרשים לבנייה עצמית במתחם המתפתח בדרום היישוב, הידוע בשם מתחם 212. אם ב-2006 ניתן היה לרכוש מגרשים כאלה בגודל 330 מ"ר בכמיליון שקל, כיום תיאלצו להיפרד מ-1.4-1.5 מיליון שקל בעבורם. מחירם של בתים ששטחם הבנוי הוא כ-250 מ"ר, שיושבים על מגרשים בגודל 250-330 מ"ר בחלק זה של אבן יהודה, מגיע לכ-2.5 מיליון שקל. מחיר זה נמוך בכ-5%-8% מרמות המחירים שבהן נרשמו עסקות בחלק זה של היישוב עד לפני כחצי שנה.



בחלקים הישנים של אבן יהודה, המחיר הוא 1.7-1.9 מיליון שקל עבור בתים של כ-200 מ"ר בממוצע, שיושבים על קרקע של כ-350 מ"ר בממוצע. עבור דירות גן וגג בשטח 160-190 מ"ר בפרויקטים חדשים ביישוב, כמו "טרה וילג'" ו"אבן יהודה הירוקה" של חברת בונה הצפון, נדרשים 1.5-1.7 מיליון שקל.



מדד השכונה: אבן יהודה ידעה כמה עליות וירידות מחירים בשנים האחרונות. לפני 10 שנים נהנה היישוב מעליית מחירים משמעותית כתוצאה מהפריחה בענף ההיי-טק. אלא שמשבר ההיי-טק קטע את החלומות של רבים מתושביה החדשים של אבן יהודה, שחלקם נאלצו למכור את בתיהם במחירים הולכים ויורדים. מהשיא של 99' ועד 2005, אז החלו המחירים לעלות מחדש, נרשמו ירידות ממוצעות של 20% במחירי הבתים.



בשלוש השנים האחרונות, עם עליית המחירים בכל אזור השרון ועם עבודות פיתוח שנעשו ביישוב, נרשמו עליות מחירים חדות. במקרים מסוימים, כמו במגרשים במתחם 212 בדרום המושבה, העליות אף הגיעו ל-50%. עם זאת, בחודשים האחרונים ניכרת האטה חריפה בכמות העסקות ביישוב, כמו במרבית חלקי המדינה. אנשי נדל"ן במושבה אף החלו לזהות ירידות מחירים של 5%-8% בממוצע בעסקות שהתבצעו בשבועות האחרונים.



ההסבר לירידת המחירים טמון בתגובה טבעית למתרחש בכל שוק הנדל"ן בישראל, ולאו דווקא בסיבות הקשורות ספציפית לאבן יהודה, שנהנתה בשנים האחרונות מביקושים גבוהים מכל יישובי הסביבה - בהם רעננה, כפר סבא, נתניה, קדימה וצורן. למעט תרחיש שבו המשבר הכלכלי יפגע קשות בתחום ההיי-טק ויביא לפיטורים המוניים, מה שיפגע ברבים מתושביה של אבן יהודה - אין חשש מהצפה של נכסים למכירה ביישוב, כך שלא תהיה סיבה לירידת מחירים דרסטית.



עזרו בהכנת הכתבה: השמאי ירון דביר, סוכנות התיווך "מושקוביץ נדל"ן" וסוכנות התיווך "רימקס גנים"



מדד יציבות המחירים



מדד היציבות נועד להעריך את מידת החשיפה של שכונה לשינויים במחירי הדירות, בתקופות שבהן ענף הנדל"ן משנה כיוון - לעבר פריחה (עלייה במחירים) או לשפל (ירידה במחירים). המדד משקלל פרמטרים איכותיים וכמותיים: חתכי האוכלוסייה של התושבים ושל המעוניינים לגור בשכונה; ביקושים לדירות; היצע הדירות; שיעור עליית המחירים בשנים האחרונות, וכן תנודות השוק בשכונות סמוכות.כל אלה מתורגמים לסולם בין 1 ל-10. ציון 1 משקף שכונה הנתונה לרמה גבוהה במיוחד של סיכון לירידת מחירים בעת מיתון ולקיפאון ברמת המחירים בתקופת גיאות. ציון 10 מלמד כי מדובר בשכונה חסינה לירידות מחירים, גם בימי מיתון, שמחירי הדירות בה יזנקו בעת פריחה כלכלית.