החובה לפעול למימוש תנאי מתלה בחוזה

>> הסכמי מכר של נכסי מקרקעין מבוססים לעתים על מערכות עובדתיות מורכבות, באופן שבו כדי להשלים את העסקה, נדרש מעשה או אישור מצדדים שלישיים. כך לדוגמה יש עסקות שדורשות אישור של בית המשפט, של מינהל מקרקעי ישראל או של רשות זו או אחרת.

כדי להתמודד עם מצב זה, ניתן לנסח את הסכמי המכר בצורה שכוללת תנאי מתלה - שרק אם יתקיים ייכנס ההסכם לתוקף או ייכנסו חיוביהם של מי מהצדדים לתוקף. במקרים רבים התנאי המתלה תלוי בעיקר בפעולתו של צד ג', אך עדיין למי מהצדדים יש יכולת להאיץ או לעכב את ביצוע התנאי. בנושא זה עסק פסק דינו של בית המשפט השלום בתל אביב (בעניין ת.א. (ת"א) 75437/04 פנארלה השקעות בע"מ נגד בנק הפועלים בע"מ). ואלה נסיבות המקרה שעמד במרכז פסק הדין מ-8 בדצמבר 2008:



בנק הפועלים מכר לקונה את זכויותיו כחוכר של עיריית תל אביב בשטח מבנה. מאחר שנדרשה הסכמה של עיריית תל אביב כבעלת הנכס להעברת הזכויות, צוין בהסכם המכר כי אם לא תתקבל הסכמת העירייה בתוך חמישה חודשים, תוחזר לקונה מלוא התמורה ששילם. המועד חלף, לא התקבלה הסכמת העירייה, והקונה הגיש תביעה לקבלת הפיצוי המוסכם שננקב בהסכם בגין הפרת ההסכם מצד המוכר. לטענת הקונה, המוכר הסתיר ממנה מחלוקת שהיתה לו עם עיריית תל אביב ביחס לתשלומים שנדרשו ממנו לצורך קבלת הסכמת העירייה. בנוסף, המוכר לא העביר את אישורי המסים שנדרשו ממנו.



המוכר ניסה לטעון כי היה ידוע לקונה שנדרשה הסכמת העירייה, ומאחר שהיא לא התקבלה, הקונה ויתר על רישום הנכס על שמו. המוכר אף הגיש הודעת צד ג' בניסיון לגלגל את התביעה לפתחה של עיריית תל אביב.



בית המשפט סקר את הוראות הסכם המכר, ובמרכזן את ההוראה הקובעת כי קבלת הסכמה מהעירייה מהווה תנאי מתלה לקיום החוזה. ואולם, בית המשפט מצא כי המוכר נטל על עצמו בסעיף נוסף התחייבות נפרדת, להמציא אישור עירייה, כאשר התחייבות זו לא סויגה או סווגה כתנאי מתלה.



המוכר הציג מכתבים ששלח לעירייה, הן קודם לחתימת הסכם המכר הן לאחר חתימת הסכם המכר, שבהם ביקש מעיריית תל אביב להמציא לו אישור העברת זכויות. כמו כן, המוכר שילם את דמי הטיפול שדרשה העירייה לצורך העברת הזכויות.



עוד עלה מהעדויות, כי עיריית תל אביב שלחה למוכר מכתב שבו דרשה תשלום דמי טיפול ביחס לעסקה שבוצעה ב-70', וכן אישור לגבי העברת חכירת-משנה שהיתה קשורה לנכס. במכתב צוין כי ללא מילוי דרישות אלה, המוכר אינו רשאי לבצע העברת זכויות לקונה. המוכר לא פעל למלא אחר הדרישות, הסתירן מהקונה, והציג בפני הקונה מצג שווא כאילו קבלה על תשלום דמי טיפול אחרים ששילם מהווה אישור להעברת זכויות.



בית המשפט קבע כי היה על המוכר לפעול כדי לגרום לכך שהתנאי המתלה, כלומר קבלת הסכמת העירייה להעברת זכויות, אכן יתקיים, והוא אינו יכול להישאר בחוסר מעש ולהסתמך לאחר מכן על כך שאותו תנאי לא התקיים.



לפי חוק החוזים, אם נקבע בהסכם תנאי מתלה ואותו התנאי לא התקיים עד למועד שנקבע בחוזה להתקיימותו, אזי החוזה מתבטל. אך בנסיבות אלה, ניתן ללמוד מהתנהגותם של שני הצדדים כי האריכו את התקופה למימוש התנאי ולא ראו את ההסכם כמבוטל. המוכר חויב לשלם לקונה את סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם המכר, מאחר שהפר את התחייבותו לספק את אישור העירייה. שליש מפיצוי זה הוטל על העירייה, מאחר שבית המשפט נוכח לדעת כי זו הציבה תנאים בלתי סבירים להעברה - והיתה שותפה במחדליה באי-השלמת העסקה עם הקונה.



הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד שלמה טיסונה ושות' המתמחה בתחום המקרקעין