נוה רסקו: אין עסקות - אין ירידות

9 מדד היציבות - נוה רסקו

>> בנוה רסקו ממעטים לעשות עסקות נדל"ן. באופן מסורתי, היצע הנכסים בשכונה נמוך מאוד, וכפועל יוצא יש מיעוט בעסקות - מה שגרם ליציבות במחירים בעת המיתון ולעלייה גדולה בעת הצמיחה. התכונה הייחודית הזו של השכונה תשמש תעודת ביטוח גם במשבר שמתחיל להתרגש עלינו, ולפיכך מדובר באחת השכונות האיתנות בישראל.



מיקום והיסטוריה: נוה רסקו משתרעת על 260 דונם בדרום רמת השרון. היא כוללת כ-800 דירות ותחומה בין דרך הראשונים ושכונת הדר בצפון, רחוב היסמין ושכונת נוה מגן במזרח, כביש מספר 5 בקטע שבין מחלף הכפר הירוק למחלף מורשה, ושטחים חקלאיים ורחוב משה סנה במערב. כפי שעולה משמה, השכונה הוקמה על ידי חברת רסקו, בשלושה שלבים. בשנות ה-60 הוקם החלק הצפוני, בשנות ה-70 הוקם החלק המזרחי, ובתחילת שנות ה-90 הוקמה שאר השכונה.



תכנון ובנייה: רוב הבנייה בשכונה היא צמודת קרקע, וכוללת 570 דירות. עוד כ-150 דירות נמצאות בארבעה רבי קומות, וכ-80 דירות נמצאות במבנים של 3-4 קומות.



510 מגרשים של צמודי קרקע בשכונה הם בשטחים שבין 220 ל-340 מ"ר, והם מאופיינים בבתים דו-משפחתיים טוריים. בנוסף קיימים כ-30 מגרשים קטנים יותר של 160-200 מ"ר שעליהם נבנו בתים דו-קומתיים, וכ-30 מגרשים גדולים של 400-500 מ"ר, שעליהם נבנו צמודי קרקע חד-משפחתיים.



במקור, צמודי הקרקע היו בשטחים של 90-120 מ"ר בקומה אחת או שתיים - אך חלק מהתושבים הרחיבו אותם עם הזמן. בבתים של 2-4 קומות הוקמו במקור דירות 2-3 חדרים, שחלקן הורחבו עם השנים.



מוסדות ציבור: בשכונה בית ספר יסודי, חטיבת ביניים, גני ילדים, בית כנסת, מרכזים מסחריים וגינות ציבוריות.



תושבים: השכונה מאופיינת כאיכותית ויוקרתית, ויש בה אוכלוסייה ברמה סוציו-אקונומית גבוהה. רוב האוכלוסייה בשכונה ותיקה, אך בשנים האחרונות מתרחש תהליך אטי של כניסת תושבים אמידים בגילאי 40-50 לשכונה.



דינמיקת מחירים: קרנה של רמת השרון עלתה מאוד בשנים האחרונות, ומקומה של נוה רסקו לא נפקד. מחירי הנכסים בשכונה עלו בשיעורים ניכרים מ-2004, גם בהתייחס לעליות המחירים שנרשמו בערים הסמוכות. מחירי הדירות בבנייה רוויה עלו בשיעורים של כ-40%, וכך דירות 4 חדרים ברבי הקומות עולות 1.6-1.8 מיליון שקל (תלוי בשטח הדירה).



מחירי דירות משופצות ומורחבות במבנים הנמוכים יותר רשמו שיעורי עלייה דומים, והן עולות 10%-15% פחות. מחירי הקרקע לצמודי קרקע עלו ב-60% לכ-8,000 שקל למ"ר.



מדד השכונה: מיעוט בעסקות מעיד לרוב על העדר ביקושים, אולם לא כך המצב בנוה רסקו. השכונה מבוקשת מאוד, ותושביה לא כל כך רוצים לעזוב אותה. כתוצאה מכך, מחירי הדירות בשכונה המריאו בארבע השנים האחרונות בשיעורים חריגים - אפילו ביחס לעליות המחירים שאליהן הורגלנו באזור המרכז.



ההיצע הנמוך ישמור על רמות המחירים שבשכונה מליפול בשיעורים חדים מדי גם בעת המשבר הנוכחי, ולפיכך נוה רסקו תישאר יציבה גם בסערה. אם יירשמו נפילות במחירי הנכסים שבה, הדבר יהיה בגלל ירידות חדות יותר שעלולות להירשם בשכונות אחרות בסביבה.



סייעו בהכנת הכתבה: אנגלו סכסון רמת השרון, תיווך רמת השרון, משרד השמאים בן ציון גולדשטיין



מדד יציבות המחירים



מדד היציבות נועד להעריך את מידת החשיפה של שכונה לשינויים במחירי הדירות, בתקופות שבהן ענף הנדל"ן משנה כיוון - לעבר פריחה (עלייה במחירים) או לשפל (ירידה במחירים). המדד משקלל פרמטרים איכותיים וכמותיים: חתכי האוכלוסייה של התושבים ושל המעוניינים לגור בשכונה; ביקושים לדירות; היצע הדירות; שיעור עליית המחירים בשנים האחרונות, וכן תנודות השוק בשכונות סמוכות.כל אלה מתורגמים לסולם בין 1 ל-10. ציון 1 משקף שכונה הנתונה לרמה גבוהה במיוחד של סיכון לירידת מחירים בעת מיתון ולקיפאון ברמת המחירים בתקופת גיאות. ציון 10 מלמד כי מדובר בשכונה חסינה לירידות מחירים, גם בימי מיתון, שמחירי הדירות בה יזנקו בעת פריחה כלכלית.