הוועדה אישרה, בית המשפט הרס

>> לא כל יום מוצא צו הריסה על בנייה שנעשתה מתוקף היתר בנייה חוקי. אבל מרגע שהבנייה פולשת לשטח שאינו של בעליה, לזכות הקניין יש עדיפות - וזה בדיוק מה שקרה באחרונה ברעננה, בפרשה שבה גם יוזם הבנייה וגם שכנו טעו בהבנת המשמעויות המשפטיות של תפקוד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.



שתי המשפחות השכנות הן בעלות שני קוטג'ים צמודים ברחוב חטיבת הראל ברעננה, שהגג שמעליהם נחשב לשטח משותף. במהלך 2004 הגישה אחת המשפחות בקשה להיתר להקמת 23 מ"ר על שטח שתחום בתוך גג הרעפים שנחשב לשטח שלה, ואולם בתביעה שהגישה המשפחה השנייה, באמצעות עו"ד אפרים פאר, נטען כי חלק גדול מהבנייה חרג לתוך הגג המשותף מבלי שהסכימה לכך. המשפחה הבונה טענה, לעומת זאת, כי השכנים ידעו היטב על הכוונה לבנות וכי לא התנגדו לבנייה.

בבואו לסקור את השתלשלות העניינים, שופט בית משפט השלום בכפר סבא, דוד גדול, בעברו המפקח על בתים משותפים, חשף התנהלות לא נכונה מצד שני הצדדים וטעויות נפוצות, בעיקר אצל שכנים, שמגלים כי מישהו רוצה לבצע חריגת בנייה בסביבתם.



ראשית, הוברר כי התובעים צדקו, וכי רק חלק קטן מהבנייה החדשה בוצע בתוך גג הרעפים - בעוד מרביתה (כ-15 מ"ר) בוצעה על הגג המשותף. לפיכך הבקשה להיתר שהוגשה מטעם המשפחה הבונה "מבטאת אמת, אך אמת חלקית (בשיעור נמוך)", כתב השופט. השאלה היא מה עשתה המשפחה הנפגעת בנדון.



התובע סיפר כי לאחר שקיבל פנייה בכתב מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה על הגשת הבקשה להיתר, הוא הגיע למשרדי הוועדה, ושם הודיעו לו כי הבנייה תבוצע אך ורק בתוך שטח הרעפים. עוד טען כי היה משוכנע שהוועדה המקומית לא תתיר בנייה על השטח המשותף, ועל כן היה רגוע באשר לחוקיות הבנייה. לטענתו, הנתבעים הטעו את הוועדה המקומית.



מעבר לכך שהוועדה המקומית לא נתבעה ולא התבקשה להציג את עמדתה בבית המשפט, השופט גדול הסביר בפסק הדין כי התובע טעה בהתייחסותו לוועדה, וייחס לה סמכויות שלא קיימות: "הוועדה הבהירה לתובע את גדרי כוחה וסמכותה, שאין היא נכנסת לגדרי קניין רכוש משותף/רכוש פרטי/הצמדה... מבחינת הוועדה, כל עוד הבנייה מתבצעת בתחומי חלקת הרישום המוגדרת בפנקס המקרקעין (טאבו, א"מ) ואינה פולשת לחלקה סמוכה, אין לה לוועדה כל עניין ו/או סמכות ו/או רשות להתערב ביחסים קנייניים פנימיים בין הבעלים לבין עצמם".



טעות נוספת שביצע השכן היתה שלא פעל נכונה למניעת חריגות הבנייה עוד במהלכן, בצורה של צו מניעה בבית משפט, למשל. הוא הסביר כי התלונן במחלקת ההנדסה העירונית, וזו שלחה פקח למקום שהוציא צו הפסקת עבודה מינהלי.



על כך כתב השופט גדול: "התובעים אינם הראשונים המופיעים לפני, בין אם מדובר בתפקידי השיפוטי או בתפקידי המעין-שיפוטי הקודם כמפקח על רישום מקרקעין. ?הטעות' שעליה חוזרים לא אחת תובעים מסוגם של התובעים דנן - הציפייה שהרשות התכנונית תעשה עבורם את העבודה הלא-נעימה של התעמתות משפטית מול השכן, בעיקר כאשר הליך מול הוועדה אינו מזקיק הוצאה כספית, ולו גם מינימלית, מצדם של תובעים שכאלו".



בשל הניסיון לחסוך כסף במשך הבנייה, תובעים כאלה נאלצים לשלם הרבה יותר כדי לגשת מאוחר יותר לבית המשפט ולהתמודד עם הבנייה המושלמת. בנוסף לכך, בתי משפט בישראל אינם ממהרים להוציא צווי הריסה, כך שמצב התובעים בסיטואציה כזו מורע.



בפסק הדין השופט גדול מרחיב בנושא הטעות הזו, ומציין כי עד לפני זמן לא רב פירשה המערכת המשפטית התנהגות כזו מצד התובעים כהסכמה. ואולם באחרונה בית המשפט העליון נתן ביטוי לעליונות זכות הקניין.



אבל גם המשפחה שבנתה טעתה, ובמקרה הנוכחי הטעויות שביצעה היו הרבה יותר גורליות עבורה. אם באמת נעשה הדבר בתום לב, הטעות העיקרית היתה פלישה לשטח המשותף. הטעות האחרת היתה בנוגע להשגת הסכמה מצד השכנים.



בכתב ההגנה של המשפחה נטען כי התובעים לא התנגדו לבנייה. אבל האם הסכימו לה? לטענתה, משלא קיבלו עמדה מחייבת, הם הודיעו לשכנים כי הם מעבירים את התוכנית להכרעת הוועדה המקומית. "בכל הכבוד הראוי", כתב השופט גדול, "בנקודת זמן זו טעה הנתבע באותה הטעות שטעה בה התובע, בסברו כי לוועדה יש כוח כלשהו בנושא הקנייני. לטעמי, היה על הנתבע... לקבל הסכמה פוזיטיווית מהתובעים ורק אז לצאת לדרך".



ועוד טעות של המשפחה הבונה: ניסיון להיפגש עם השכנים לצורך קבלת הסכמתם נדחה על ידי האחרונים, ולא נקבעה פגישה במועד אחר. "לו אני במקומו של הנתבע, הייתי מתחיל לחשוד, ולא עוצם עין וממשיך הלאה מבלי לסגור פינה זו בקבלת הסכמה פוזיטיווית מהתובעים".



לאורך כל הדרך לא הצליחו הנתבעים להוכיח שבני המשפחה השכנה אכן נתנו הסכמתם לבנייה, ולאור זאת הוציא השופט גדול צו הריסה לתוספת הבנייה החריגה. כמו כן הורה למשפחה הבונה לתקן באופן מיידי חבלות שונות שנגרמו לדירת התובעים, ובראשן פגיעה במערכת הניקוז שגרמה לחדירת רטיבות לדירה.



אבל הפרשה טרם הגיעה אל סיומה. העניין הקנייני אמנם הוכרע (אלא אם יוגש ערעור על פסק הדין), אך טרם הוחלט אם היתר הבנייה שהוציאה הוועדה המקומית רעננה ניתן כחוק. הדברים עומדים להתברר בוועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה, שם ידונו בהוצאת ההיתר. שם גם יצטרכו להשיב על תהיית השופט כיצד זה ניתן היתר לתוכנית, שגרמה לחבלות בדירה השכנה.