אופק נדל"ן: בעלי אג"ח דורשים 85% מהמניות במקום חצי מהחוב

>> היו זמנים שבהם השקעה במניות נחשבה מסוכנת יותר מאשר השקעה באג"ח קונצרניות. אלא שהזמנים השתנו ועמם הבעיות של בעלי האג"ח, כשיש סדרות אג"ח רבות שבעליהן היו חותמים על החלפתן במניות מבלי למצמץ.

בעלי האג"ח של אופק נדל"ן החליטו לפנות לדירקטוריון החברה כדי שיבצע הקצאת מניות. ציפייתם היא לקבל 85% ממניות החברה (לאחר ההקצאה) בתמורה למחיקת 50% מקרן איגרות החוב. המסחר במניות החברה הופסק עקב אי בהירות לגבי ההתפתחויות הצפויות בחברה לאחר החלטות בעלי האג"ח.



לאופק נדל"ן יש סדרת אג"ח אחת בהיקף של 78.1 מיליון שקל, הנסחרת כיום לפי שווי שוק של 3.2 מיליון שקל בלבד. בעלי האג"ח של החברה סיכמו בעבר כי אם לא יגיעו להסדר מחייב עם החברה יועמדו האג"ח לפירעון מיידי.



בנוסף להקצאת המניות דורשים בעלי האג"ח כי הדירקטוריון ינקוט פעולות הנחוצות לצמצום הוצאותיה, לרבות פיטורי עובדים.



בעלי האג"ח דורשים עוד כי החברה תמחה לנאמן את כל התשלומים שיגיעו אליה מפדיון הלוואת הומי וברטק. בסוף 2007 הסתכמה יתרת ההלוואה ב-861 אלף דולר.



אופק נדל"ן מחזיקה כיום בפרויקט טמפה, פלורידה, בכ-140 דירות. אופק רכשה את הנכס ב-2005 באמצעות הלוואה מבנק מקומי, וכביטחון להלוואה נרשם הבנק כנושה מדרגה ראשונה של הפרויקט. יתרת ההלוואה לבנק היא 18 מיליון דולר, בעוד בהערכת שווי אחרונה שנעשתה לפרויקט הוא הוערך ב-14 מיליון דולר בלבד.



בעל השליטה של אופק נדל"ן אז, אלי ברדוגו, מת בפברואר 2008. ברדוגו היה ערב להלוואה כלפי הבנק המלווה את פרויקט גרינץ'; פרויקט שרכשה אופק ב-45 מיליון דולר ביוני 2007. הפרויקט הוא בית מלון במנהטן. לאופק יש הערת עסק חי בדו"חותיה. החברה הפסידה 14 מיליון דולר בינואר-ספטמבר 2008, ויש לה גירעון בהון החוזר החוזר של 40.6 מיליון דולר. קופת המזומנים של החברה הסתכמה ב-1.9 מיליון דולר בסוף הרבעון השלישי של 2008.



שחיקה בהון העצמי



החשיפה הגבוהה לנדל"ן במרכז ומזרח אירופה של סנטרל יורופיאן אסטייטס (CEE), שבשליטת יולי עופר ונמרוד רינות, מאלצת את כלכלני מידרוג להוריד את דירוג האג"ח של החברה (שהיקף הסדרה שלה בסוף ספטמבר 2008 היה 132 מיליון שקל) בשתי דרגות - מ-1Baa ל-Baa3 - תוך הצבת אופק דירוג שלילי לחברה.



אג"ח סדרה א' של CEE נסחרות כיום בתשואת זבל של 73%, מה שמעלה ספקות בקרב המשקיעים בדבר יכולותיה של החברה לפרוע את התחייבויותיה לנושיה.



כלכלני מידרוג מונים כמה סיבות להורדת הדירוג. נכון לסוף ספטמבר 2008, יחסי המינוף ואיתנות פיננסית של החברה הוחמרו במידה ניכרת, כך שיחס החוב הפיננסי ל-CAP (כולל הלוואות בעלים שאינן נחותות לאג"ח בפירוק, שנושאות ריבית שתשולם רק לאחר פירעון מלא של האג"ח) הוא 86.7%. מדובר בחריגה מתנאי הדירוג של הסדרה, שלפיהם היחס צריך להישאר פחות מ-80%.



לאלה נוספים ההפסד בסך 53.2 מיליון שקל שרשמה CEE ברבעון השלישי. הונה העצמי של החברה נשחק ב-71% בין סוף 2007 לסוף ספטמבר 2008 והסתכם ב-26 מיליון שקל. במידרוג מציינים כי גריעה נוספת עלולה להביא את CEE להון עצמי שלילי.



במידרוג מדברים על כך שפעילותה של CEE חשופה למשבר הכלכלי בעולם, בעיקר הדבר משפיע על פעילותה בהונגריה, שכלכלתה נפגעה בצורה משמעותית מהמשבר. הדבר משפיע על יכולתה של CEE לקבל מימון לפרויקטים עתידיים, שינויים אפשריים לרעה בתנאי ההלוואות שנטלו, וכן פגיעה ביכולת החברה לממש נכסים, בצד האטה בקידום פרויקטים חדשים.



נכון לסוף ספטמבר 2008, היה ל-CEE עומס פירעונות בסך 83 מיליון שקל (המורכב בעיקרו מהחזר הלוואות ביורו) למוסדות בנקאיים. זאת כנגד קופת המזומנים (בדו"ח המאוחד) בסך 54 מיליון שקל. ב-CEE צופים כי בתקופה הקרובה תתקבל התמורה ממכירת נכס אלקוטמני (בניין במזרח אירופה), כך שהתזרים של החברה יגדל בכ-2.5 מיליון יורו. ואולם עדיין לפי תחזית תזרים המזומנים שלה ל-2009-2010 היא צופה כי תסיים עם גירעון תזרימי של 2 מיליון יורו.



במידרוג הציבו אופק שלילי לאג"ח של CEE "לנוכח ההחרפה של המשבר הפיננסי באזורי פעילותה שגרם להקטנת הנזילות הקיימת בשוקי הפעילות והערכה לא ודאית באשר ליכולותיה לעמוד בתחזית התזרימית שלה".



הורדת דירוג לויסמן



סוכנות דירוג האשראי הבינלאומית S&P הורידה בדרגה אחת את דירוג האשראי של בית הזיקוק קרוץ ספרינגס (Krotz Springs) של אלון USA שבשליטת דודי ויסמן ושרגא בירן, מ-B ל-B מינוס, תוך כדי השארת הדירוג ברשימת מעקב עם אופק שלילי. כלומר, תיתכן הורדת דירוג נוספת.



ב-S&P מציינים כי הורדת הדירוג לבית הזיקוק נובעת מהחששות של כלכלני סוכנות הדירוג כי קרוץ ספרינגס יתקשה לעמוד בקובננטס (התניות פיננסיות) שנקבעו מול הגופים הממנים את רכישתו. זאת, לנוכח משבר האשראי בשווקים והתחזיות הקודרות לשוק האנרגיה. במיוחד חוששים ב-S&P כי בשל התכווצות מרווחי הזיקוק והנזילות הנמוכה של אלון USA, יחרוג בית הזיקוק מיחס מינוף מקסימלי של 1.75.



עם זאת, ב-S&P לא שינו את דירוג האשראי של אלון USA עצמה, שנותר על B פלוס עם אופק יציב.



CEE מסרה בתגובה לדירוג: "החברה בטוחה באיתנותה. בשלב זה היא אינה נתקלת בכל בעיה במיחזור הלוואות ואף בקבלת הלוואות חדשות. החברה תולה את הסיבה העיקרית להורדת הדירוג בהתייחסות הכללית כיום לסביבה העסקית שבה היא פועלת - נדל"ן במרכז ובמזרח אירופה".