דים ההולנדית קופצת באמסטרדם ב-21% לאחר שאקוויטי וואן רכשה את השליטה בה

התיאבון הבלתי נדלה לעסקות חדשות והרצון להרחבה נוספת של אימפריה נדל"נית חובקת עולם שבנה חיים כצמן, אינם מרפים ממנו גם כשהוא בדרכו לחגוג בנובמבר הקרוב יום הולדת 60. לאחר שחברת , המרכזת את הפעילות בתחום הנדל"ן המניב של של חיים כצמן ודורי סגל ברחבי ארה"ב, לא הצליחה באוקטובר 2005 לרכוש את השליטה בחברת הנדל"ן ההולנדית דים ווסטגוד (Dim Vastgoed ) תמורת כ-130 מיליון דולר, הפעם הצליחה אקוויטי וואן, המנוהלת על ידי ג'פרי אולסון, להשלים את המשימה.

אקוויטי רכשה בסוף השבוע האחרון מידי ענקית השקעות הגרמנית בתחום הנדל"ן הומבורג אינווסט 24% מידי דים, הגדילה את החזקתה בחברה ל-73.3% ובכך הפכה לבעלת השליטה בה. העסקה התבצעה באמצעות החלפת מניות לפי יחס המרה של 0.7, כך שאקוויטי וואן רכשה כ- 1.24 מיליון מניות חדשות של דים תמורת הנפקת 866,373 מניותיה (המהווים כ-1% מהון המניות של אקוויטי). כמו כן, היא מקבלת מידי Invest Homburg זכויות הצבעה ל-766,573 מניות נוספות של דים, שקיימת עליהם אופציה לממשם למניות רגילות של דים ב-1 באוקטובר 2010. יחס המרה של 0.7 משקף עבור דים פרמיית שליטה של 30%.

דים היא חברה הולנדית שנוסדה בנובמבר 1996, איננה מעסיקה עובדים, מנוהלת על ידי חברת הניהול Dane Investors Management B.V, ומחזיקה ב-21 נכסים מניבים (מרכזים מסחריים שכונתיים מעוגני סופרמרקטים מהסוג שבו מתמקדת גזית גלוב) ברחבי המדינות פלורידה, ג'ורג'יה, צפון קרוליינה, אלאבמה, טנסי ומרילנד. החברה נסחרת החל מאוקטובר 1999 בבורסת יורונקסט, אמסטרדם, הולנד, לפי שווי שוק של כ- 77 מיליון דולר.

החברה נהנית משיעור מינוף נמוך יחסית של כ-35%, מחלקת דיווידנד שנתי בשיעור של כ-8% מתוך שווי הנכסי הנקי למניה שעמד נכון לסוף נובמבר 2008 על 18.4 דולר למניה, מה ששיקף שווי נכסי נקי של כ-150 מיליון דולר. הרווח התפעולי התזרימי שמייצרת החברה, בניכוי הוצאות פחת וריבית (NOI ) שנתי, מסתכם בכ-30 מיליון דולר. בעקבות צניחת מניותיה של דים, נאלצה אקוויטי וואן לבצע ברבעון השלישי של 2008 הפחתה של 32.7 מיליון דולר בגין ההשקעה בחברה ההולנדית- דבר שהוביל את אקוויטי להפסד של 21.4 מיליון דולר ברבעון השלישי של 2008.

עם השלמת העסקה תחזיק גזית גלוב ב-648 נכסים פעילים הפזורים כמעט בכל היבשות, ותשלוט בחברות כמו אקוויטי וואן האמריקאית, FCR הקנדית, אטריום האוסטרית, א.דורי (שליטה משותפת) ועוד.

"כשהתחלנו להשקיע במניות דים, זה היה לפי יחס ההמרה של 0.9 (מה ששיקף עבור דים פרמיית שליטה של 10% ) וכעת אנחנו מבצעים את העסקה לפי יחס של 0.7 - דבר שמעיד על איכותה וגמישותה הפיננסית של אקוויטי, כשגם כשבעת שמנייתה נסחרת בתנודתיות גבוה, עדיין מדובר ב"מטבע איכותי ומוערך שעובר לידי הסוחר", כך סיפר מיקי בר חיים, מנכ"ל גזית גלוב.

בר חיים הוסיף כי למרות המשבר שעובר על השווקים בכלל ועל נדל"ן בארה"ב בפרט, גזית גלוב עדיין מתקשה למצוא נכסים איכותיים העומדים בסטנדרטים הנוקשים שהיא דורשת, כך שלטענתו העסקות שניתן לבצע כיום הן באמצעות רכישת מניות של אותן החברות המחזיקות בנכסים האיכותיים.

בר חיים סיפר עוד כי בכוונת אקוויטי וואן להחליף את ההנהלה הנוכחית של דים שתוטמע אל תוך אקוויטי- דבר שיביא לחיסכון בעלויות בהיקף של 2-3 מיליון דולר בשנה. בר חיים לא התייחס לכך שאקוויטי תמשיך ותרכוש גם את החזקות המיעוט בדים בכדי להגיע ל-100% בחברה, אולם לפי הערכות בשוק ההון הדבר אינו בלתי נמנע.

בר חיים לא התייחס במפורשות לגבי רכישות נוספות הקרבות שעשויה אקוויטי לבצע, אלא רק רמז כי בעזרת אמצעים נזילים שיש לחברה בהיקף שלמעלה מ-400 מיליון דולר, מינוף נמוך וקשרים עם גופים בינלאומי כמו קלפרס, Global Retail Investors ואחרים. להערכתו, סביר להניח כי זאת לא תהיה הרכישה האחרונה של אקוויטי בתקופה הקרובה.

יובל בן זאב מנהל מחלקת המחקר של כלל פיננסים בטוחה ברוקראז' רואה בחיוב את העסקה של אקוויטי ומציין כי היא צפויה לתת תרומה חיובית לתוצאותיה. בן זאב מוסיף כי אקוויטי משלמת למעשה כ-60% מהשווי הנכסי למניה האחרון שפירסמה דים. להערכתו, סביר להניח כי "אין זו פעם האחרונה שנראה מהלכים דומים מצידה של אקוויטי".

מניית אקוויטי רשמה מאז תחילת 2008 תשואה שלילית של כ-33% והחברה נסחרת לפי שווי שוק של 1.2 מיליארד דולר. בן זאב כותב כי במחיר של 15.5 דולר למניית אקוויטי, הוא לא יופתע אם גזית גלוב תשוב לרכוש מניות נוספות בחברה הבת.

אקוויטי וואן מחזיקה בבעלותה 162 נכסים קמעוניים מניבים (מתוכם 145 מרכזים מסחריים) בשטח של 1.6 מיליון מ"ר, 7 נכסים בפיתוח ופיתוח מחדש, 6 נכסים לא קמעוניים וכן ב-4 קרקעות ברחבי ארה"ב (54% מהן בפלורידה).