בנק ישראל חייב להתערב בשוק המשכנתאות

המדיניות המוניטרית מוכתבת, כידוע לכולנו, על ידי בנק ישראל אולם מסתבר שישנם גורמים שבנק ישראל לא מכתיב להם מגמה, והם פשוט מתעלמים מהבנק המרכזי – הבנקים למשכנתאות לדוגמא.

בחודשים האחרונים הוריד בנק ישראל את הריבית הבסיסית ל- 1.75% - ירידה מצטברת של כ- 3.5% בחודשים האחרונים, וככל הנראה היא תמשיך לרדת בשיעור משמעותי בזמן הקרוב. על פי הערכות אנליסטים, בתוך מספר חודשים ריבית הבסיס של הבנק המרכזי תגיע לאחוז בודד בלבד. על דבר אחד כולם מסכימים – הריבית בכיוון ירידה. מנגד אחוז הריבית הקבוע על משכנתאות משלימות בסדר גודל של 400,000-500,000 שקל נע בין 4.8% עד 5.2%. (ראו טבלה מצורפת).

הנגיד סטנלי פישר חזר והתריע בפני המערכת הבנקאית להתחיל לשחרר יותר ויותר כספים לעסקים, במטרה להקל על מחנק האשראי השורר כיום במשק. בתחום המשכנתאות לא מורגשת הקלת אשראי למקבלי משכנתאות. חשוב לציין, שהקלה כזו עשויה להשרות אווירה רגועה יותר בענף הנדל"ן לבניה הסוער, ולשחרר פרוייקטים שתקועים בשל חוסר מימון, המעורר כצפוי חוסר אמון אצל קונים פוטנציאליים.

כבר לפני שנתיים – שלוש, במסגרת איחוד מסגרות וצמצומים הפכו הבנקים המסחריים את הבנקים למשכנתאות (פועלים-משכן, מזרחי – טפחות, הבינלאומי – עצמאות ועוד) לחטיבות בבנקים במקום גופים עסקיים נפרדים ועצמאיים. כבר אז, לדעתי, החלו לנבוט "זרעי הפורענות" בתחום המשכנתאות. ברגע שהניהול בנקאי-מסחרי ישנו כמובן חיסכון בניהול ובהוצאות אולם מנגד שיקול הריבית והרווח מנגן כינור ראשון ומכתיב ריבית גבוהה. נכון שמקורות גיוס ההון של המשכנתאות התייקרו, אך עדיין, גם לאחר ההתייקרות הריבית בבנקים למשכנתאות חריגה.

בנוסף לאלו, הבנקים הקשיחו את מדיניות הביטחונות. אם עד לפני מספר חודשים יכולתם לקבל משכנתא בגובה 70%-80% משווי הנכס שרכשתם (כפוף לשכר ולתנאים נוספים) הרי שכיום תוכלו לקבל עד 60% בלבד משווי הנכס. לאחר שמשבר הסאבפריים בארה"ב יצר מצב, לפיו ערך הנכס היה נמוך משווי המשכנתא, החלו הבנקים בישראל להגדיל את מרווח הביטחון במשכנתאות דבר שמקשה על חלק מהלווים.

אי אפשר לחייב את הבנקים להוריד את המשכנתאות, גם כשהבנק המרכזי מוריד ריבית באגרסיביות. יתכן ששיחת הבהרה שקטה של הנגיד פישר וצמרת הבנק המרכזי עם המערכת הבנקאית תסייע לבנקים להבין שקיימת "הפרעה מהותית" בתחום האשראי למגורים. יתכן שהבנק המרכזי צריך לפעול ביתר עוצמה בנושא גיוס הון בעלות סבירה יותר מהנוכחית.

בנק ישראל פעל רבות בעבר להסברה על אפשרויות של מחזור משכנתאות, אפשרויות בחירה בין משכנתאות צמודות מדד או פריים או דולריות. היום פישר וצמרת הבנק המרכזי חייבים לשחרר את שסתום "ההפרעה" בריבית המשכנתאות, כדי לסייע לענף הנדל"ן להתחיל לנוע להתעורר.

עו"ד צחי כהן, איש סגל המרכז ללימודים אקדמיים, אור יהודה.