הבנקים ברומניה הפילו בפח את המשקיעים הישראלים

>> כאשר הגיעו שחקני הנדל"ן הישראלים לרומניה, רובם לא היו ערים לכך שחרף נדיבות הבנקים המקומיים במתן אשראי לרכישת מגרשים וביצוע פרויקטים, מסתתר לו בתוך הסכמי ההלוואה סעיף קטן המאפשר לבנקים להעמיד את האשראי לפירעון מיידי.

כן, זוהי זכות חד-צדדית המוקנית לבנק. לא כתוצאה מהפרת הסכם מצד הלווה, אלא גם כאשר חל שינוי במדיניות הפנימית של הבנק. בחלק מהסכמי ההלוואה נאמר במפורש כי הבנק רשאי להעמיד את האשראי לפירעון במקרה שבו תהיה לבנק מצוקת אשראי ואף אם חלה הרעה, לדעת הבנק, בתנאי שוק האשראי. ההערכות הן כי סך האשראי שקיבלו ישראלים ברומניה בלבד - חברות ויחידים - נאמדים במאות מיליוני יורו. סכומים דומים ניתנו גם במדינת אחרות במזרח אירופה.



כאשר עסקי הנדל"ן שגשגו ומחירי הקרקעות עלו בכל יום ומשבר לא נראה באופק, הבנקים חיזרו אחר הלקוחות והאפשרות שהבנקים יממשו את זכותם לפירעון מיידי נראתה רחוקה. חלק גדול מהיזמים לא טרחו להעביר את הסכמים לבדיקה משפטית. ואולם לקוחות שפעלו בליווי ייעוץ משפטי הולם הצליחו בחלק מהמקרים לשכנע את הבנקים להסיר את סעיף האשראי לפירעון מיידי, או לכל הפחות, לעדן אותו.



על המשקיעים לנער את האבק מעל הסכמי ההלוואה. בחלק גדול מהם התנו הבנקים את המשך העמדת האשראי בתחילת הבנייה עד לתאריך מסוים. אי עמידה בתנאי זה מאפשרת לבנק לקרוא לפירעון מיידי של ההלוואה. ייתכן שזה נראה מוקדם מדי, אבל מדובר בפצצת זמן, שכן במצב הנוכחי, שבו אין כדאיות כלכלית להתחיל בבניית פרויקטים, אנו צפויים לראות מקרים שבהם הבנקים יקראו להחזר הלוואות על הבסיס הזה. עד כה הבנקים לא הביאו למכירה מסיווית של נכסים משועבדים ולא דרשו באופן גורף העמדת אשראי לפירעון. גם כיום ניתן להידבר עם הבנק ובחלק מהמקרים - ואולי ברובם - הבנקים יסכימו להאריך הסכמי הלוואה שנועדו לרכישת קרקע לתקופה של שנה נוספת, כנגד הקטנת סכום קרן החוב, הוספת ביטחונות, מתן ערבויות אישיות, תשלום ריבית ההלוואה לשנה מראש, וכמובן בתמורה לריבית מכובדת.



כל זה נכון לעכשיו - כשלבנקים אין עדיין למי למכור את הנכסים המשועבדים ושוק הנדל"ן נמצא בקיפאון. ואולם מצב זה ישתנה. וכשזה יקרה, הבנקים יוכלו להשתמש בזכות שניתנה להם ולקטוע את הסכמי המימון באופן חד-צדדי. זהו התרחיש הסביר והוא לא רחוק מאתנו, לאור מצב השוק והחשיפה הגבוהה של הבנקים שהעמידו אשראי לשוק הנדל"ן במזרח אירופה.



הכותב הוא בעל משרד עורכי דין המתמחה בליווי עסקות נדל"ן בחו"ל