>> מספר המשקיעים ה"זעירים" הרוכשים נכסים מניבים למגורים עולה בהתמדה בשנים האחרונות. האם מדובר באופנה חולפת, או פשוט באוכלוסייה שהחליטה לשים את עתידה בידה ולדאוג להכנסות נוספות בעתיד?
כמו כל תחום המבוסס על ידע נצבר, גם הפעילות בנדל"ן ובהשקעות ראוי שתיעשה בתבונה, תוך לימוד הנושא לעומק והפעלה של שיקול דעת. להלן כמה כללים ועקרונות יסוד שעליהם נקפיד בבואנו לבצע השקעה בנכס מניב למגורים:
1. תזרים מול רווחיות הקשר בין תזרים לרווחיות רופף ביותר. התפישה הרווחת היא שנכס שבו "השכירות משלמת את המשכנתא" הוא נכס רווחי, ולהפך, אם השכירות אינה מכסה את ההחזר החודשי של ההלוואה אז "העסקה אינה כדאית". מובן כי כל הלוואת משכנתא ניתן לפרוס ל-25 שנה ויותר, או לקצר ל-10 או אפילו 5 שנים. במקרה זה יגדל ההחזר החודשי או יקטן בהתאמה עבור אותה הלוואה, ואז נוכל בקלות להגיע לעודף או לחוסר תזרימי על אותו הנכס, מה שיפריך את הקביעה שלעיל.
רווחיות ותשואה נמדדים כיחס מהנכס ו/או ההון המושקע. המדד הטוב ביותר לבחינת כדאיות ההשקעה היא התשואה על ההון המושקע, היות שמדד זה מגלם בתוכו את כל הפרמטרים הכלכליים והמימוניים של העסקה: גובה ההלוואה, מחיר הנכס, תקופת ההחזר, שיעור הריבית ועוד. מומלץ ללמוד היטב את הנושא ולהשתמש בכלי חשוב זה לקביעת כדאיות ההשקעה.
2. פרופיל הנכס לרוב, נכסים יקרים יניבו תשואות נמוכות מנכסים זולים. מאידך, נכסים יקרים משביחים את ערכם בערכים מוחלטים גבוהים יותר מאלה הזולים. מה מהווה השקעה כדאית יותר? אם אנו צופים עליית מחירים בשנים הקרובות, טוב נעשה אם נרכב על הגל ונרכוש נכסים שישביחו את ערכם באופן מרבי. אם איננו בטוחים בנושא ההשבחה, אנחנו יכולים להחליט אסטרטגית להשקיע בנכסים שיניבו את התשואה הגבוהה ביותר משכירות.
כך, לדוגמה, דירת ארבעה חדרים בקרית חתני פרס נובל בראשון לציון, שעולה 1.3 מיליון שקל ותושכר בכ-3,800 שקל לחודש, תניב תשואה (גולמית) של 3.5% בשנה. לעומתה, דירה בת שני חדרים בבת ים במחיר של כ-500 אלף שקל, שתושכר בשכר חודשי של 2,800 שקל, תניב תשואה גולמית של כ-6.7%.
3. אהבה ממבט ראשון בבואנו לבחון נכס להשקעה אנו בוחנים אותו לרוב במשקפיים סובייקטיוויים: האם אנו היינו מוכנים לגור בנכס זה. שיקול זה מוטעה ביסודו, היות שאנו פונים לאוכלוסיות שונות מהפרופיל האישי שלנו. אם אנו מייעדים את הנכס לצעירים, סביר להניח שדירה במרכז העיר תהיה כדאית עבורם - וההמולה והזיהום יפריעו להם פחות. אם אנו בעלי משפחות, סביר להניח שהיינו בוחרים במיקום עם מאפיינים שונים, אך עלינו לחשוב על השוכרים ולא על עצמנו. כך גם לגבי שאר מאפייני הנכס: קומה, גודל, מרכזיות, חזית/עורף וכדומה. מומלץ לא להתאהב בנכס אלא לבחון אותו באופן מקצועי.
4. מיקום מיקום הוא אחד הפרמטרים שמשפיעים ביותר על התשואה המתקבלת. לרוב אנו מעדיפים את "אזור הנוחות" שאנו מכירים היטב, וגם בתחום ההשקעה קיימת נטייה להגיע ל"אזור הנוחות" ולהשקיע בערים או אזורים שבהם גדלנו, למדנו או עבדנו. האם אלה בהכרח האזורים הכדאיים להשקעה? האם התשואות שנשיג באזורים אלה יהיו אלה שאנו מחפשים? לא בהכרח. השקעה בנכס מניב צריכה להיות נקייה משיקולים זרים.
לא מן הנמנע שנרצה לבחון השקעה באזור שאנחנו מכירים, אך יהיה עלינו לבחון אזורים נוספים ולהשוות ביניהם. אם בסיכומו של דבר נמצא שידו של האזור המוכר על העליונה, זה בהחלט יקל על התהליך. אם לא, עלינו לפעול באופן רציונלי ולוותר על השיקול הרגשי.
5. מימון ומינוף כאן מדובר באמת ב"כסף גדול". טעות של 5% או אפילו 10% בזיהוי נכון של מחיר נכס שעלותו כ-100 אלף דולר תנוע בין 5,000 ל-10,000 דולר. טעות בבחירת תמהיל המשכנתה הנכון יכולה לעלות לנו עשרות אלפי דולרים בהתייחס לאותו הנכס. מה עושים?
במדור זה פורסמו כתבות רבות על מינוף נכון ויעיל. בקצרה, יש לבחור את התמהיל האופטימלי המגלם עלות מצרפית נמוכה, פיזור נכון בין האפיקים והמסלולים, פיזור נכון בין תקופות, גמישות מרבית של ההלוואה כולה (בכדי להימנע מתשלום קנסות בעתיד), וחשוב לא פחות - בדיקת ההלוואה בכל תקופת זמן, ומחזור או שינוי ההרכב לפי הצורך.
המשך הכתבה בשבוע הבא
הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, מרצה, יועץ ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס". הקוראים מוזמנים להעלות שאלות ותגובות באתר: www.REJ.co.il
10 עצות למשקיע נדל"ן
חיים לוי
16.1.2009 / 8:52