גביית היטל השבחה לאחר רישום בטאבו

>> חוק התכנון והבנייה קובע את זכותה של הוועדה לתכנון ובנייה לגבות היטל השבחה מבעלי המקרקעין שבתחום שיפוטה. היטל השבחה הוא תשלום שמשולם בגין עליית שווי המקרקעין, בעקבות אישורן של תוכניות בניין עיר המוסיפות זכויות ומיטיבות את אפשרויות המימוש של הקרקע.

גובה ההיטל הוא 50% מעליית השווי, וההיגיון מאחורי גביית ההיטל הוא שבעל המקרקעין, ששוויים עלה עקב אישור תוכנית, ישתף את הציבור בכסף כדי שניתן יהיה להשתמש בו למטרות ציבוריות.



לעניין זה חשובים שני מועדים: מועד אישור תוכנית בניין העיר המשביחה, שיוצרת את החבות בהיטל השבחה; ומועד מימוש המקרקעין (באמצעות בנייה או מכירה), שהוא המועד שבו חלה חובת התשלום בפועל.



כאשר בעל המקרקעין מעוניין למכור אותם, עליו לדווח על העסקה שביצע גם לעירייה, ובאמצעותה לוועדה לתכנון ובנייה, ולבקש אישור להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין על שם הקונה. ללא אישור זה, לשכת רישום המקרקעין לא תבצע את העברת הזכויות. המחוקק יצר מנגנון גבייה פאסיווי, אך יעיל וזול למדי, שלפיו הרשות אינה נדרשת להפעיל הליכי גבייה אקטיווייים, להגיש תביעות, להטיל עיקולים ולהפעיל חקירות - אלא פשוט מונעת מבעל המקרקעין לממש את הנכס עד לתשלום חובותיו.



לפיכך, אחת הבדיקות שנערכות לפני הנפקת אישור העברת הזכויות היא שאין חובות ביחס לנכס, לרבות חובות ארנונה, מים והיטל השבחה. מדי פעם, מסיבות שונות, מוציאות העיריות אישורים המעידים לכאורה על העדר חובות, ולאחר מכן מתעוררות ודורשות תשלום היטלי השבחה שהיה עליהן לגבות לפני מתן האישור.



בסוגיה זו דן, בין היתר, פסק דינו של בית המשפט השלום בכפר סבא (בעניין ע"א (כ"ס) 28/08 בי.טי.אן רזידנס בע"מ ואחרים נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הוד השרון). במקרה זה, בעלי נכס מקרקעין חתמו על הסכם למכירת הנכס. הוועדה לתכנון ובנייה המציאה אישור העברת זכויות, והנכס נרשם על שם הקונים. בהסכם המכר, חובת תשלום היטל ההשבחה הוטלה על הקונים, אך בשלב העברת הזכויות על שמם היטל זה לא נדרש ולא נגבה. הקונים טענו כי אין לחייבם בגין היטל השבחה שלא נגבה מהמוכרים קודם לכן, וכי הוועדה לתכנון ובנייה מנועה מלגבות מהם את ההיטל.



בית המשפט קבע כי אף שבהסכם המכר היה סעיף שהטיל את חובת התשלום של היטל ההשבחה על הקונים, אין מדובר ביצירת מקור חוקי לחיוב, בנוסף למקור הקבוע בחוק התכנון והבנייה. סעיפי ההסכם מחייבים רק ביחסים שבין המוכרים לקונים, ואינם מקנים לוועדה לתכנון ובנייה סמכות לגבות מהקונים היטל השבחה שהיה עליהם לגבות כתנאי להעברת הזכויות על שמם.



רשות שלטונית אינה יכולה להיכנס לתחומם של החוזים בתחום המשפט הפרטי, והיא יכולה להסתמך רק על סעיפי החוק - המתירים לה לגבות את היטל ההשבחה ממי שבמועד אישור התוכנית המשביחה היה הבעלים של המקרקעין. תוצאת פסק הדין לעניין זה היא ביטול החיוב של הקונים בהיטל.



הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד שלמה טיסונה ושות' המתמחה בתחום המקרקעין