הראל החליטה לוותר על בית ציון, במגדל קפצו על העסקה

>> בחודשים האחרונים נראה שלא מתבצעת עסקת נדל"ן בישראל בלי ששמה של חברת הביטוח מגדל קשור בה. למגדל יש מדיניות מוצהרת: להגדיל את הפורטפוליו של נכסי הנדל"ן שלה.

ההיגיון מאחורי מדיניות זו הוא ייצוב תיק החיסכון ארוך הטווח של החברה, מתוך הנחה שהשקעה בנדל"ן מפחיתה את התנודתיות של תיק זה. גופי החיסכון ארוך הטווח, הנכסים הבלתי סחירים (כגון אג"ח לא סחירות) והלוואות - משוערכים על פי מודל שערי ריבית והם תנודתיים כמו התיק הסחיר. נכסי נדל"ן, לעומת זאת, משוערכים פעם בשנה.



עסקות הנדל"ן של מגדל מעלות את השאלה אם המחירים שהיא משלמת בעבור הנכסים נמוכים או גבוהים. אלה הטוענים כי ענת לוין, מנהלת ההשקעות הראשית במגדל, קונה את הנכסים ביוקר, מביאים כדוגמאות את עסקת סלקום שנעשתה בתשואה נמוכה של כ-6.5% (שיעור הרווח שהנכס מניב בשנה מדמי שכירות ביחס להשקעה), כמו גם את קניון הזהב, שמגדל רכשה 75% ממנו תמורת כמיליארד שקל.



באחרונה רכשה מגדל רכשה 50% מבית ציון, בניין לא חדש במיוחד, במיקום סביר, שב-50% הנותרים ממנו מחזיקה חברת ביטוח אחרת, הראל של משפחת המבורגר. הנכס נרכש בידי מגדל במסגרת מהלך של מכירת נכסים של דלק נדל"ן נכסים מניבים מקבוצת תשובה - שבה רכשה מגדל 50% מבית ציון, כללה נכסים נוספים ונעשתה בתשואה ממוצעת של 7.2%.



להראל ביטוח היתה זכות סירוב ראשונה על העסקה למכירת בית ציון. ואולם במחיר ששילמה מגדל לדלק נדל"ן נכסים מניבים על הבניין - 112 מיליון שקל - הראל לא רצתה לרכוש את החצי השני של הבניין.



גם הראל מחפשת נכסי נדל"ן להשקעה, אבל סירובה לרכוש את ה-50% הנותרים מבית ציון מעלה את השאלות אם המחיר שמגדל שלמה היה מחיר מציאה, ואם גם בהראל לא יודעים לזהות מציאות.



מקורות במגדל מגנים על העסקה ומציינים שהמחיר היה מצוין. לטענתם, לא צריך לבחון את הנכס לפי התשואה עליו, מכיוון שאם השוכרים מתחלפים התשואה משתנה. הם אומרים שצריך לבדוק את הנכס לפי התזרים שהוא מעניק לחברה ולפי המחיר למ"ר. במגדל מציינים כי עשו את העסקה בבית ציון לפי פחות מ-11 אלף שקל למ"ר, שהוא מחיר טוב.



עם זאת, בשוק מעריכים שהמחיר ששילמה מגדל על בית ציון הוא יותר מ-13.5 אלף שקל למ"ר. ההפרש בין ההערכות נעוץ בשאלה מה נכלל במטרים המרובעים הנספרים ומה תג המחיר על החניות בבניין שהיו כלולות בעסקה.



יש לציין כי מגדל פנתה להראל כדי שתמכור לה את החצי השני של בית ציון על פי אותו מחיר שרכשה אותו מדלק, שהוא 112 מיליון שקל. אם מגדל אכן קונה כל כך ביוקר, גם הראל היתה שמחה למכור לה את הנכס ברווח. ואולם בהראל סירבו לכך, בטענה שמימוש נכסי נדל"ן, גם ברווח, לא נמצא אצלם כרגע על הפרק, לנוכח התשואות שמציעים אפיקים חלופיים.