22% משווי הדירה נקבע לפי הרמה החברתית-כלכלית של השכונה

22% משווי דירה בגוש דן נגזר מאופיה הסוציו אקונומי של הסביבה, בעוד שהשקעות שמבוצעות בדירה מגיעות לכדי 10-8 אחוזים בלבד משוויה - כך מעלה בדיקה שערכה גיאוקרטוגרפיה לקראת כנס הנדל"ן של המי"ל, שייערך מחר במלון שרתון סיטי טאואר ברמת גן.

גיאוקרטוגרפיה בדקה נתוני אלפי דירות שנמכרו בשנים האחרונות באזור גוש דן, לא כולל תל אביב, ובדקה אילו פרמטרים קובעים את מחירה הסופי של הדירה. מהבדיקה עלה, כי כ-22% מערך הדירה בגוש דן נקבע לפי הרמה הסוציו אקונומית, היוקרה ואיכות החינוך שמקרינה השכונה. המרחק מתל אביב קובע כ-10% נוספים מהמחיר.



המיקום היחסי במטרופולין גוש דן משפיע מאוד על מחיר הדירה: דירה דומה, במרחק דומה מתל אביב, הממוקמת באחד היישובים שמדרום לתל אביב (בת ים, חולון, ראשל"צ) מחירה יהיה נמוך יותר מאשר אותה דירה הממוקמת בחלקו המזרחי של המטרופולין (אזור פתח תקווה, גבעת שמואל, בקעת אונו וראש העין). מיקום בחלקו הדרומי של המטרופולין מפחית ממחיר הדירה כ-13% - בהשוואה לאותה דירה בתל אביב, מחיר אותה דירה בחלק הצפוני של המטרופולין (רמת השרון, הרצלייה, רעננה וכפר סבא) יפחית כ-8% - בלבד, מיקום בחלק המזרחי של המטרופולין יפחית את מחיר הדירה בכ-10%.



שטח הדירה קובע כ-16% ממחירה; תכנון הדירה ליותר חללים, כלומר 3.5 חדרים במקום 3 יותר גדולים, מעלה את מחיר הדירה בעוד כ-5%, בעוד שהשקעות בעיצוב ובגימור הדירה, כגון מטבח, חדרי שירותים מפוארים, ג'קוזי, מספר חדרי שירותים תורמים עד 5% ממחיר הדירה. לגיל הבניין ולקומת המגורים יש חלק של 4% במחיר.



כמו כן קיימים מאפיינים נוספים, שקובעים ביחד כ-25% מהמחיר: איכות המגורים (צפיפות בנייה, טיפוח הסביבה, איכויות סביבה, ריאות ירוקות, פארק, קירבה לחיק טבע), איכויות סביבת המגורים - רמת השקט, איכויות הדירה - רמת הפרטיות שהיא מייצרת והנוף. לזה מתווספים מאפייני הבניין - לובי, כניסה, עיצוב ארכיטקטוני, מעלית ומאפייני הדירה עצמה, כמו עיצוב פנימי/רמת גימור, מרפסות, חניה מקורה, מחסן וכל ה'אקסטרות' האחרות, כמו חדר משחקים לילדים, לובי מפואר, קירות מסך, תריסים חשמליים, בית חכם, ואפילו מרתף יינות.