גובים עמלה - אבל על מה?

>> לפני כחצי שנה נפתחה חזית בלתי צפויה בין מתווכים לעורכי דין הפועלים בתחום הנדל"ן. לשני הצדדים טענה דומה: בלא מעט מקרים מתעורר מצב שבו אחד הצדדים, לעתים שניהם, אינו פועל לטובת האינטרסים של הלקוח שלו מכיוון שברצונו למקסם את העמלה שיגזור מהעסקה - תוך חשיפת הלקוח לסיכונים מיותרים.



"מתווכים מתערבים בשכר הטרחה של עורכי הדין וממליצים ללקוחותיהם על עורכי דין ?זולים'", טענו חברי פורום קניין ומקרקעין בלשכת עורכי הדין. "עורכי הדין מנסים לפגוע בנו ובעמלות התיווך", התלוננו המתווכים. במטרה לפתור את ניגוד העניינים הזה החליטו שני הצדדים לקיים דיונים משותפים, שבמהלכם נחשפו לא מעט בעיות.

לכאורה, יש משהו משונה בעימות הזה, בין שני מגזרים שאמורים להיות עסוקים כל אחד בענייניו, וכמעט לא להשפיע האחד על השני. בפועל, מתברר, קיימות לא מעט נקודות השקה בין המתווך לעורך הדין בעת ביצוע עסקת נדל"ן, היוצרות מתיחות ביניהם - אם כי שני הצדדים מקפידים לשמור אותה הרחק מעיני הציבור, במיוחד מלקוחותיהם.



האשמות הדדיות



הן המתווכים הן עורכי הדין שעמם שוחחנו לצורך הכנת הכתבה אינם מוכנים לספר על מקרים ספציפיים או לספק פרטים מזהים, אבל קל לתמצת את עיקרי תלונותיהם. מתווכים סיפרו כי בכמה עסקות עורכי דין לטשו עיניים אל עמלת התיווך שלהם, והציעו לחלוק בה בתמורה לקידום העסקה אצל לקוחותיהם, או לטרפדה אם המתווכים לא יפעלו כדבריהם. דברים ברוח זו הועלו בכנס שקיים ארגון מלד"ן (ארגון הגג של המתווכים) כבר לפני חצי שנה.



מנגד, טענו עורכי דין כי במקרים מסוימים מפעילים עליהם מתווכים לחצים בלתי ראויים כדי שיזרזו ביצוע עסקות. "התחושה היא שלמתווך המקרקעין אצה הדרך להביא לחתימת ההסכם בין הצדדים, גם אם הדבר כרוך בפשרנות יתר באשר לבדיקות מקצועיות ולתנאים מסוימים, שלדעת עורך הדין חיוניים להגנה על עניינו של הלקוח. כל זאת, מחמת חששו של המתווך כי העסקה תתפוצץ ולא ישולמו לו דמי התיווך בגינה", מספר עו"ד שמואל גרוסמן, שלטענתו מכיר מקרים כאלה, אבל אינו נלהב להביא דוגמאות ספציפיות.



טענה נוספת שמעלים עורכי הדין היא שבמקרים מסוימים מפנים מתווכים לקוחות אליהם בתמורה לשכר טרחה מופחת - ובכך גורמים למעשה להורדת שכר הטרחה המקובל בענף. שכר טרחה מופחת נראה במבט ראשון כשינוי חיובי בעבור הלקוח, אבל בפועל הדבר מגביר את הסיכון שאליו הוא נחשף בעת ביצוע עסקה.



שיחות עם מתווכים ועורכי דין מעלות כי ברקע תמיד היתה קיימת מתיחות ביניהם, רק שהיא נותרה "כלואה" בין אנשי המקצוע. הרקע לכך הוא פשוט - על עסקה לרכישת דירה, למשל, משלמים הקונה והמוכר, כל אחד, עמלות תיווך מקובלות של 1%-2% מגובה העסקה - מה שמביא את העמלה שמקבל המתווך לרמה של 2%-4%. שכר הטרחה שמקבל עורך הדין - במרבית המקרים לכל צד עורך דין משלו - הוא כ-1% משווי העסקה.



המספרים הללו מעוררים שני סוגי תגובות. המתווך לחוץ להשלים את העסקה במהירות האפשרית, משום שהוא עתיד לקבל את שכרו רק כאשר העסקה יוצאת אל הפועל. לצורך כך, טוענים עורכי הדין, מתווכים אינם מהססים לדרוש מהצדדים לחתום על זיכרון דברים - מה שלרוב אינו מומלץ על ידי עורכי הדין. זיכרון דברים חתום, כך קובעת הפסיקה בישראל, שקול לחוזה, ולפיכך לסגירת עסקה.



עורך הדין, מצדו, לוטש עיניים אל עבר העמלה שמגיעה לכיסו של המתווך, שגבוהה בדרך כלל משמעותית משכר הטרחה שהוא מקבל - וגם לו יש אמצעים ללחוץ על המתווך. בלא מעט מקרים עורך דין שומע על נכס המוצע למכירה ומפנה את בעליו למתווך בתמורה לנתח מעמלת התיווך.



כל ההתנהלות הזו, שעלולה לסכן את הלקוח, נעשית מאחורי גבו ולרוב ללא ידיעתו. הלקוח יודע שהוא רכש או מכר דירה והסתייע לצורך כך באנשי מקצוע - בעיקר עורך דין ומתווך - שאמורים לשמור על האינטרסים שלו ובתמורה עליו לשלם להם עמלות שונות. האם עורך הדין וידא שהעסקה בטוחה? האם חלק מהכסף ששולם למתווך מגיע לאחר מכן לכיסו של עורך הדין? אילו היה יודע שעורך הדין והמתווך מחלקים ביניהם את העמלות, האם היה מסתייע בהם?



ניצנים של שיתוף פעולה



המתיחות בין עורכי הדין למתווכים, שבמקרים רבים עלולה לפגוע בלקוחותיהם, לא זכתה עד כה לתהודה ציבורית, בין השאר בשל קשר השתיקה בין אנשי המקצוע - אבל הבעיה קיימת ושני הצדדים מודעים לה היטב. לפני כשבועיים קיימה לשכת עורכי הדין כנס בסוגיית היחסים בין עורכי דין למתווכים בעסקות מקרקעין, שהשתתפו בו גם נציגים של מלד"ן, בראשות יו"ר הארגון נחמן שכטר.



בין השאר הועלתה בפאנל המרכזי השאלה, האם בין מתווך לעורך דין לא מתקיימים ניגודי עניינים בסיסיים, שאת פירותיהם הלא טובים יאכלו לבסוף הלקוחות. עו"ד גרוסמן שהרצה בנושא, סבור שלא.



"פעם דובר על זה, שתפקידו של מתווך הוא להפגיש בין קונים למוכרים ובכך יצא ידי חובתו. עם תחולת חוק המתווכים במקרקעין ב-97' חל עליהם סעיף שמטיל עליהם לפעול בנאמנות ובדרך מקובלת, ולמסור ללקוחות כל מידע שיש להם בעניין מהותי שנוגע לנכס הרלוונטי", מפרט גרוסמן. "זה מטיל עליהם חובות שלא היו מלפני כן, וכיום מתווך לא יכול לטעון, כבעבר, שהוא הפגיש בין הצדדים ובכך הסתכמו חובותיו.



"גם פסקי דין שהתקבלו בתחום מעלים מאוד את רף האחריות של המתווך בהשוואה לעבר. למעשה, ניתן לומר כי החובות המקצועיות שמוטלות על המתווכים כיום ?קירבו' אותם מבחינה מסוימת לעורכי הדין, שמאז ומתמיד חויבו לייצג את לקוחותיהם בנאמנות ובמסירות", מדגיש גרוסמן.



ואולם, כאמור, חרף הוראות החוק ידוע על מקרים שבהם מתווך הציע לאחד הצדדים בעסקה עורך דין שיגבה ממנו שכר טרחה נמוך משמעותית מהמקובל. "במקרה כזה ברור שעורך הדין הוא ה'שפוט' של המתווך, ואם למתווך אינטרס לסגור את העסקה במהירות, עלול להיות מצב שבו אותו עורך דין לא יטפל בלקוח כפי שמחייב אותו מקצועו", מסביר עו"ד אבנר פרידמן מנכ"ל מכללת נדלניוז והבעלים של אתר אינטרנט הנושא אותו שם. פרידמן, מתווך בעברו, עוסק כיום בהכשרת מתווכים באמצעות קורסים ובהיבטים המשפטיים של תיווך במקרקעין.



גם ללקוח יש אחריות



לגבי תלונות שהעלו עורכי דין בנוגע לעריכת זיכרון דברים על ידי מתווכים, מדגיש פרידמן כי הדבר אינו כלול בסמכותו של המתווך: "זה לא קשור לעמדת לשכת עורכי הדין בעניין. למתווך אין ידע, אין הכשרה ואין סמכות להחתים אנשים על זיכרון דברים, שזה הסכם משפטי לכל דבר ועניין - ואם יש מתווך כזה, הוא בעיני פושע".



לגבי עורכי דין שמבקשים חלק מעמלת התיווך, אין ויכוח: מדובר בבעיה אתית חמורה. ואולם גם כאן קשה ללקוח לדעת שעורך הדין שטיפל בנכס - וזה לא משנה אם ייצג את המוכר או את הקונה - חבר בצורה כלשהי למתווך שביצע את העסקה, וכנראה מטפל בו בצורה לא הולמת.



כיצד, אם כן, על צד לעסקת מקרקעין לנהוג כדי למזער את הסיכונים? עורכי דין ומתווכים ממליצים להסתייע באנשי מקצוע שמוכרים מהעבר כאמינים, גם אם הם גובים עמלות גבוהות יחסית. בנוסף, מומלץ שלא לכרוך את שירותי המתווך ועורך הדין ביחד, אלא לשכור את שירותיו של כל אחד בנפרד. זה אולי יעלה יותר, אבל יגביר משמעותית את הסיכוי שעורך הדין והמתווך ייצגו רק את האינטרסים שלכם ולא ישלב בעבודתו אינטרסים מעורפלים.