>> כשבית משותף נרשם בלשכת רישום המקרקעין, הוא כולל מספר כזה או אחר של תתי חלקות, כשכל תת חלקה היא יחידת רישום נפרדת. מצב זה יוצר חלוקת בעלות ברורה, כשכל יחידה היא בבעלות של בעליה בלבד, במקום מצב של בעלות משותפת בכל הבניין.
אגב רישום הבית המשותף, נרשם גם תקנון הבית המשותף, שהוא למעשה החוקה לפיה מתנהל הבית, מוסדותיו, תהליך קבלת ההחלטות, חלוקת הוצאות האחזקה ועוד. החוק מאפשר לרשום בית משותף מבלי ליצור תקנון מיוחד, ואז חל התקנון המצוי הכלול כחלק מחוק המקרקעין, ובו הוראות "סטנדרטיות". מובן כי בתקנון מיוחד, ניתן לקבוע הוראות אחרות מאלה בתקנון ברירת המחדל.
בדרך כלל, מי שדואג לרישום הבית המשותף הוא הקבלן או היזם שבנה את הבניין, וחשוב לדעת כי אין להקל ראש בהליך הרישום, כפי שמעידות תוצאות פסק הדין בעניין עא (ת"א) 3137/07 כרמות השקעות ונכסים בע"מ נגד ועדי הבתים בשכונת צמרות. ואלה הנסיבות העולות מפסק הדין של בית המשפט המחוזי בתל אביב מ-5 באוקטובר 2008.
חברה יזמית בנתה פרויקט הכולל שלושה רבי קומות בהרצליה. עם רישום הבניינים כבתים משותפים, שמרה החברה לעצמה שני מחסנים בני כ-4.5 מ"ר כל אחד, שלא נמכרו לרוכשים, ונשארו בבעלותה. המחסנים נרשמו כיחידות רישום נפרדות בבית המשותף.
לאחר כמה שנים, נדרשה החברה לשלם עבור המחסנים הוצאות ניהול ואחזקה. ועדי הבתים הגישו תביעה למפקחת על רישום בתים משותפים, ותבעו תשלום ועד בית בסך 900 שקל לחודש, כפי שמחויבת כל דירה, וזאת לתקופה של שבע שנים שקדמו לתביעה. המפקחת קיבלה את התביעה והחברה עירערה למחוזי.
החברה טענה כי מדובר במחסנים בשטח של כ-4.5 מ"ר ולכן אין מקום לחייבם בתשלום כפי שמשלמים בעלי הדירות. בית המשפט בחן את חוק המקרקעין, והגדרת "דירה" בחוק המקרקעין: "חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר". לפיכך, גם מחסן עונה על הגדרת יחידת משנה נפרדת ו"דירה" לפי חוק המקרקעין.
בנוסף, בתקנון נקבע כי "בעלי הדירות ישאו בהוצאות הנדרשות לצורך השתתפות בשירותים כהגדרתם בסעיף...בחלקים שווים, דהיינו ביחס של 1/58 לכל דירה...". נפסק, כי יש לפרש את הוראות התקנון, בהתאם להגדרות חוק המקרקעין, קרי, שהדירות החייבות בתשלום דמי שירותים, הן "דירות" כהגדרתן בחוק, הכוללות גם יחידות המשמשות לכל צורך אחר. מאחר שהתקנון לא עשה הבחנה בגובה תשלום דמי שירותים בהתאם לגודל היחידה או סוג היחידה, אז הפרשנות שניתנה להוראות התקנון היא, כי גם מחסן של כ-4.5 מ"ר חייב במלוא התשלום כמו כל דירה בבניין.
השופט נסים ישעיה קבע כי החברה היא זו שבחרה לרשום את המחסנים כיחידות רישום נפרדות והיא זו שניסחה את התקנון שקבע את ההשתתפות הזהה בהוצאות האחזקה, ולכן קבעה למעשה את מנגנון התשלום. נדחתה טענת החברה כי הדבר נעשה עקב טעות.
אין ספק כי תוצאת פסק הדין מעוררת אי נוחות מסוימת, מאחר שקשה להאמין כי זו אכן היתה כוונת עורכי תקנון הבית המשותף. קשה גם למצוא צידוק בחיוב זהה בהוצאות שירותי אחזקה, לבעלי דירת מגורים ולבעלי מחסן, מאחר שהשימוש מצד כל אחד מאלה בשטחי הבית המשותף ודאי שאינו זהה.
הכותב הוא שותף במשרד עו"ד שלמה טיסונה ושות' המתמחה בתחום המקרקעין
האם מחסן חייב בדמי ועד בית כמו דירה?
שי עמית
23.1.2009 / 7:28