עצות 10 למשקיע נדל"ן

>> בשבוע שעבר הצגנו את חמשת כללי היסוד והעקרונות הראשונים שעומדים בפני משקיע "זעיר" בנכסים מניבים למגורים. כעת נציג את חמשת הדברות הבאות שקשורות באיתור הנכס ובתכנון ההשקעה בנכס מניב למגורים:

6. אוכלוסיית יעד יש לבחון היטב מהי אוכלוסיית היעד שלנו באזור המדובר - אוכלוסייה מבוגרת דלת אמצעים, סטודנטים או כל אוכלוסייה אחרת. טעות בבחירת קהל היעד יכולה לגרום למצב בו הנכס יעמוד ריק תקופה ארוכה ללא שוכר. לדוגמה, אם באזור מסוים אוכלוסיית היעד העיקרית היא אוכלוסייה מבוגרת אז בחירת נכס בן ארבעה חדרים בקומה שלישית או רביעית ללא מעלית או להבדיל קומת קרקע (ללא סורגים) עלולה לגרור ביקושים נמוכים מצד השוכרים.



7. איתור וחיפוש קיימות אפשרויות לא מבוטלות לאיתור הנכס או הנכסים בפרופיל שהגדרנו - עיתונות כתובה, עיתונות דיגיטלית, מתווכים, מפה לאוזן, שילוט מרפסות, מאגרי מידע ועוד. מהי הדרך הטובה ביותר? ובכן, כל השיטות והאמצעים גם יחד מהווים את בסיס המידע המיטבי.



חלק מהמשקיעים שזמנם יקר (רובנו עובדים במשרה מלאה) חוטאים בכך שהם נשענים על מקור חיפוש אחד וגם אז, הזמין ביותר. לרוב ניכנס לאתר ייעודי באינטרנט ונאפיין את הנכס המבוקש, נתקשר לכמה מוכרים ובזה נמצה את החיפוש. חשוב לא לשכוח שהאמצעי הזמין ביותר עבורנו הוא גם הזמין ביותר עבור יתר המחפשים ולכן את ההזדמנויות האמיתיות לרוב לא נמצא שם.



חיפוש נכס הוא לרוב "משרה בפני עצמה" - יש להשקיע בכך שעות רבות על מנת למצות את הפוטנציאל ולהגיע לנכסים האיכותיים ביותר. מומלץ ללמוד היטב את שוק היעד, להיות בקשר עם מספר רב של מתווכים (אחרי הכל יש בידם כמות לא מבוטלת של נכסים בבלעדיות שאינם מגיעים ללוחות הנפוצים), לחפש במקומונים, להסתובב רגלית באזור היעד ולאתר שלטים למכירה. בנוסף, יש להיכנס ללוחות האינטרנטיים בכדי לחסוך תשלום למתווכים על נכסים שמופיעים גם שם.



8. פיזור סיכון מחיר הנכס הנרכש יכול להיגזר מההון העצמי שברשותנו כמו גם מפרופיל הנכס הנרכש. כאמור, נכסים זולים יניבו תשואות מניבות גבוהות יותר מנכסים יקרים יותר. גם אם ברשותנו הון שיספיק לרכישת נכס יקר, נוכל להשיג לרוב תשואה גבוהה יותר באמצעות רכישת סל נכסים זולים יותר.



גם כאן מומלץ לפזר את ההשקעה בין כמה אזורים ובכך להקטין את הסיכון הנובע מההשקעה. סיכון זה יכול לנבוע מירידה בביקושים ובמחירי השכירות האזורית, ירידה במחירי הנכסים וכדומה. רכישת שני נכסים באזורים שונים מקטינה את הסיכון משמעותית בהשוואה לרכישת נכס אחד. במקרה זה, סביר שירידה אזורית בביקוש לא תשפיע על שני הנכסים גם יחד.



9. עיתוי "אל תחכה. הזמן לפעול אף פעם לא יהיה מושלם", אמר נפוליאון בונפרטה. "אנו לפני תקופת מיתון", "המחירים כיום יקרים", "הביקושים כיום נמוכים" ועוד - באמתחתנו אינספור אמרות המצדיקות דחיית ביצוע ההשקעה. כמובן שאין לרכוש "בכל מחיר" נכסים להשקעה אם הצפי האזורי הוא לירידת מחירים, אך מנגד לרוב יהיו משתנים נוספים שיאזנו קביעה זו ויצביעו על כדאיות ההשקעה: מחיר הכסף (שיעור הריבית), ביקושים לשכירות, הזדמנויות ומציאות וכדומה. במיוחד כיום, ניתן למצוא הזדמנויות ונכסים במחירים אטרקטיוויים. הכדאיות עולה משמעותית לאור מחיר הכסף / שיעור הריבית האטרקטיווי.



10. תכנון פיננסי אחת האמרות גורסת כי "תכנון נכון מהווה חצי פתרון". ואכן, לפני ביצוע כל פעילות בנושא יהיה עלינו לחדד היטב את העיפרון ולתכנן את מאפייני העסקה או העסקות: יעדים ומטרות, הון עצמי, מינוף, החזר הלוואות, תקבול צפוי, תשואה מתקבלת על הנכס ועל ההון ועוד. תכנון נכון ימנע טעויות רבות ויעזור לגבש את פרופיל הנכס הנדרש.



מטבע הדברים איננו יכולים לבצע את כל ההשקעות הזמינות בשוק ולכן כל השקעה עליה נחליט מוציאה או מהווה תחליף להשקעה אחרת. תכנון נכון יעזור לנו בבחירת ההשקעה האופטימלית עבורנו.



לסיכום, בימים אלה, בעיצומו של המשבר העולמי, אנו רואים שבניתוח ארוך טווח "ניצחה" ההשקעה בנדל"ן מניב בישראל את אפיקי ההשקעה של שוק ההון הספקולטיוויות כמו גם הסולידיות. השקעה זו אמנם גוזלת משאבי זמן יקרים באיתור הנכס ובניהולו אך מנגד מאפשרת תשואות יפות על ההון בסיכון יחסי נמוך. הפער בין תשואה מהשקעה כושלת לתשואת "השקעה איכותית" גבוה מאוד. כמו בכל תחום מומלץ להשקיע רבות בלימוד הנושא, לימוד האזור ומאפייני ההשקעה - אין ספק שההשקעה תשתלם. בהצלחה.



הכותב הוא, מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, מרצה, יועץ ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס". הקוראים מוזמנים להעלות שאלות ותגובות באתר: www.REJ.co.il