להבים - קרן אור בדרום

8.5 מדד היציבות - להבים

>> להבים, יישוב הלוויין היוקרתי ביותר של באר שבע, רשם עליית מחירים מאוחרת אבל נאה, והשוק הסולידי שמתקיים בו מבטיח שהוא לא יקרוס גם בתקופת המשבר הגדול.



תיאור: מועצה מקומית בת כ-6,000 תושבים, 14 ק"מ צפונית-מזרחית לבאר שבע. ביישוב יש כ-1,400 יחידות דיור צמודות קרקע.



היסטוריה: היישוב החל כיוזמה של המועצה האזורית בני שמעון ומינהל מקרקעי ישראל. התכנון המקורי היה להקים יישוב של 600 בתים צמודי קרקע, שיבטיח לתושביו איכות חיים גבוהה. היישוב החל להיבנות ב-83' כיישוב קהילתי, וב-88' הוכר כמועצה מקומית. מאז עבר היישוב פיתוח רב, ומספר יחידות הדיור בלהבים ב-2009 יותר מכפול ממה שהגו יוזמיו בתחילת שנות ה-80.



תכנון ובנייה: היישוב כולל צמודי קרקע של 250 מ"ר בנוי על מגרשים של 500 מ"ר ויותר. חלקו הוותיק של להבים, "השכונה הישנה", כולל כ-20 רחובות, שקרויים על שמות של צמחים ופרחים, ואשר מקיפים את המרכז, שבו נמצאים מוסדות ציבור כמו המרכז המסחרי, קופת חולים, בית הספר להבים, הספרייה ועוד מבני ציבור.



שני הרחובות המרכזיים בחלק הזה של היישוב הם שדרות תמר שחוצות את המעגל, ורחוב ורד שסובב את המרכז בצורה של מעגל.



בעשור האחרון הוקמה שכונת "להבים ב'" מדרום-מערב לשכונה הוותיקה, ושכונת "להבים ג'" מדרום. שתי השכונות מכונות בקיצור "להבים החדשה", והן מאופיינות ברחובות שנושאים שמות של ציפורים.



ב-2006 שווקו מגרשים בשכונת המניפה, השכונה המערבית ביישוב, הסמוכה לתחנת הרכבת. חברת HMG בונה כיום במקום. לפני חודשיים שווקו כ-80 מגרשים בפתח היישוב, דרומית למרכז המסחרי החדש שבכניסה ללהבים, משני עברי רחוב הרימון. גם בשכונות החדשות שטחי המגרשים מוסיפים להיות של חצי דונם ויותר.



אוכלוסייה: בלהבים מתגוררת אוכלוסייה ברמה סוציואקונומית בינונית-גבוהה. חלקה הגדול הגיע מבאר שבע. כ-35% מהאוכלוסייה הם ילדים ובני נוער, וכ-40% בגילאי 30-60.



דינמיקת מחירים: להבים נחשבת לסיפור הצלחה יותר מיישובי הלוויין האחרים של באר שבע, עומר ומיתר. למרות זאת, עקב המיקום של היישוב בדרום, עליות המחירים בו איחרו לעומת המגמה שנרשמה במרכז בשנים האחרונות, ורק בשנתיים האחרונות מחירי הנדל"ן ביישוב החלו לעלות.



במכרז הקרקעות על שכונת המניפה ב-2006 התקבלו מחירי ממוצעים של 350 אלף שקל למגרש, ואילו במכרז האחרון שולמו 650 אלף שקל ויותר עבור המגרשים. אמנם המיקום של המגרשים האחרונים נחשב לטוב יותר, ואולם שיעור העלייה המרשים משקף ברובו גידול משמעותי בביקושים.



מחירי הווילות ביישוב עלו בכ-30%. יש הבדל בין מחירי הבתים בשכונות החדשות לבין אלה שבשכונה הוותיקה. בעוד שמחיר וילה בשכונה הוותיקה נע סביב 1.2-1.3 מיליון שקל, וילות בשכונות החדשות עולות 1.4 מיליון שקל ויותר, כשיש גם נכסים מושקעים שמחיריהם עולים על 2 מיליון שקל.



בין הסיבות לעלית המחירים - התקרבות כביש חוצה ישראל ליישוב, והקמת תחנת הרכבת.



מדד השכונה: להבים לא רק רחוקה גיאוגרפית ממרכז הארץ, גם שוק הנדל"ן שלה אינו דומה לזה של תל אביב וסביבתה. שוק הדירות הקטן ביישוב לא כולל משקיעים ספקולנטים או תושבי חוץ, ומי שרוכש דירה בלהבים עושה זאת לשימוש עצמי, במרבית המקרים. מבחינה זו שוק הנדל"ן של להבים נראה איתן למדי, וירידת מחירים, אם תהיה כזו, לא תהיה בשיעורים גבוהים. עם זאת, המיקום בפריפריה הדרומית, על כלכלתה המקרטעת, הוא הצד החלש יותר של המקום.



סייע בהכנת הכתבה: יורם סעדון, תיווך להבים



מדד יציבות המחירים



מדד היציבות נועד להעריך את מידת החשיפה של שכונה לשינויים במחירי הדירות, בתקופות שבהן ענף הנדל"ן משנה כיוון - לעבר פריחה (עלייה במחירים) או לשפל (ירידה במחירים). המדד משקלל פרמטרים איכותיים וכמותיים: חתכי האוכלוסייה של התושבים ושל המעוניינים לגור בשכונה; ביקושים לדירות; היצע הדירות; שיעור עליית המחירים בשנים האחרונות, וכן תנודות השוק בשכונות סמוכות.כל אלה מתורגמים לסולם בין 1 ל-10. ציון 1 משקף שכונה הנתונה לרמה גבוהה במיוחד של סיכון לירידת מחירים בעת מיתון ולקיפאון ברמת המחירים בתקופת גיאות. ציון 10 מלמד כי מדובר בשכונה חסינה לירידות מחירים, גם בימי מיתון, שמחירי הדירות בה יזנקו בעת פריחה כלכלית.