עיר מקלט: השקעות הנדל"ן שישאירו אותכם באזור מוגן

אם יש טעם להשקיע בנדל”ן בשנה הקרובה, שאמורה להיות אחת הגרועות שהכרנו? באופן כללי התשובה חיובית, אבל הכל תלוי בכמות הכסף הנמצאת בידיכם. בניגוד לשנים האחרונות, שהיו שנות המינוף, השנהשנתיים הקרובות יהיו שנות ההון העצמי - ומי שיש לו הון כזה יוכל למצוא הזדמנויות נאות בנדל”ן.

באחרונה נראה שנגמרו הוויכוחים באשר לכדאיות הכלכלית ברכישת דירה. זו אמנם אינה נושאת תשואות כמו השקעה במניות, אך מלכתחילה היא אמורה להיות סולידית יותר ומסוכנת פחות, וכך היא אכן מתנהגת.

בדצמבר 2008 ערך מגזין TheMarker בחינה של שוק הנדל”ן בישראל במשך 20 השנים האחרונות, ומצא כי הדירות הניבו תשואה שנתית ממוצעת של 5% - חלקה באמצעות עליית שווי, וחלקה באמצעות תשואה מהשכרה או מחיסכון בתשלום דמי שכירות, אם הדירה משמשת את בעליה. באותה בחינה נבדקו התשואות בערים הגדולות, וכך התברר שהתשואה השנתית הממוצעת למי שרכש דירה בתל אביב לפני 20 שנה התקרבה ל– 7% בשנה, בירושלים היא הגיעה לכ– 6% , ובחיפה - לכ– 5% .

ואולם דירה, במיוחד אם היא נרכשת לצורך מגורים, אינה רק חישובים ומספרים לטווח קצר. דירה זולה, גם אם היא נושאת תשואה שנתית גבוהה בגין דמי שכירות, אינה בהכרח אפיק מוצלח להשקעה, במיוחד אם מדובר באנשים שאינם משקיעי נדל”ן מקצועיים. באופן כללי, כדאיות ההשקעה בדירה נמדדת במיוחד במה שקורה בסביבה הפיסית והאנושית שבה היא ממוקמת. ‎

אם מדובר בשכונה בעייתית מבחינה חברתית, או כזו שנראית רע, עם תשתיות כמו כבישים, מדרכות, תאורת רחוב וביוב במצב גרוע, סביר להניח שמדובר באפיק לא טוב להשקעה. לעומת זאת, דירה שנמצאת בשכונה טובה ומספקת מגורים ברמה גבוהה, חינוך איכותי לילדים וביטחון אישי - היא בעלת פוטנציאל.

פועל יוצא מכך הוא שאין בהכרח קשר הפוך בין מחיר הדירה לבין כדאיות ההשקעה. להפך: כפי שהעלתה הבדיקה שלנו, המקום הכדאי ביותר להשקעה בנדל”ן בישראל הוא גם המקום היקר ביותר - תל אביב. זאת, משום שהביקושים בעיר הגדולה, גם להשכרה וגם לרכישה, רק גדלים עם השנים. לא פלא שתל אביב היא עיר שכל הזמן כדאי לאתר בה נכסים להשקעה.

שאלה נוספת נוגעת לעתוי הרכישה. נכון לעכשיו, מחירי הדירות מיד שנייה נמצאים בירידה מסוימת, אך מדובר בתחילתו של תהליך שיימשך במשך כל השנה. לפיכך כדאי לנהל מעקב צמוד אחר השווקים הרלוונטיים. סביר להניח שבמחצית השנייה של השנה יימצאו הזדמנויות נוחות יותר לרכישה.

את ההשקעות המומלצות חילקנו לארבעה סוגים: נדל”ן למגורים למעמד הבינוני?נמוך, נדל”ן להשקעה למעמד הבינוני, נדל”ן למגורים למעמד הבינוני?גבוה ונדל”ן למגורים או השקעה למעמד הגבוה.

דירה למגורים - למעמד הבינוני-נמוך דירת 4 חדרים בחיפה (עד מיליון שקל)

זוגות צעירים, או אנשים שהכנסתם אינה מאפשרת להם לרכוש דירות במרכז, חייבים להיות גמישים בחשיבה שלהם ולבדוק מגורים זולים בסביבה טובה, שבה ניתן לגדל ילדים ולנהל חיי משפחה בצורה נאותה. למרבה הצער, ביישובים רבים באזור המרכז חצו מחירי הדירות בנות ה– 4 חדרים את רף מיליון השקל, והמקומ מות שבהם המחירים נמוכים יותר הם לרוב בעייתיים. חשיבה בנוסח “בעוד 10 שנים שווי הדירה יעלה” אינה רלוונטית לאנשים האלה.



ייתכן שהתשובה לדרישות שלהם נמצאת על הכרמל. לפני כשנתיים גילו המשקיעים את חיפה. ב– 2007 נרשם גידול של 31% במספר הדירות להשקעה שנרכ כשו בחיפה. לפי נתוני מינהל הכנסות המדינה אפשר להבין מדוע: בעיר השלישית בגודלה במדינה נמכרו דירות יד שנייה במחיר ממוצע של 440 אלף שקל, כמחצית מהמחיר הממוצע לדירות שנרכשו בתל אביב ובירושלים. המשקיעים סברו שאפשר להשיג בחיפה רמות תשואה שהיו שמורות בעבר רק לבאר שבע.

440 אלף שקל לא יספיקו למי שמחפש דירת מגורים לשימוש עצמי. הפערים בין השכונות בחיפה גדולים מאוד, ומי שרוצה לגור בדירה טובה בשכונה טובה בעיר צריך לשלם יותר - אם כי המחירים אינם בשמים. מחיריהן של דירות 4 חדרים בשכונות כרמל ליה, רמת אשכול, רמת אלמוגי ורמת גולדה נעים בין 750 ל– 950 אלף שקל - מחיר שמשתווה פחות או יותר למחירן של דירות 3 חדרים בפתח תקוה ובמודיעין. מחיריהן של דירות 5 חדרים בשכונות אלה נעים בין ל– 1.5 מיליון שקל, תלוי מאוד במיקום, בגיל הדירה ובאיכויות שלה. ‎

נכון, לא מדובר בשכונות הזולות ביותר. ואולם אלה שכונות איכותיות, שרוב הדירות שבהן נבנו בעשור האחרון, ושהאוכלוסייה שלהן משתייכת למעמד הבינוני?גבוה. המבנים בשכונות אלה הם ברובם מדורגים, וכוללים שש עד שמונה דירות בלבד - בניגוד לרבי הקומות הסטנדרטיים באזור המרכז. לבסוף צריך לזכור שלדירות רבות יש בונוס מפתה: נוף פתוח לים.

השאלה היא כיצד יתנהג שוק הדירות בחיפה. ההערכה היא שגם אם יירשמו בו ירידות מחירים הן לא יגיעו לרמות הצפויות במרכז, מהסיבה הפשוטה שחיפה לא נהנתה מהפריחה האחרונה בשוק הנדל”ן. גם אם המחירים לא יעלו בעתיד הקרוב, הם לא ייפלו. אז מה יש להביא בחשבון אם מחליטים להתגורר בחיפה? שצריך לעשות סוויץ’ גדול בראש ולמצוא תעסוקה בעיר, או לנסוע שעה ברכבת למקום העבודה בתל אביב. נקודה בעייתית נוספת בחיפה היא הארנונה הגבוהה. מצד שני, החיסכון במחיר הדירה ואיכות המגורים מצדיקים את הסוויץ’ הזה.

דירה להשקעה - למעמד הבינוני דירת 2 חדרים בדרום תל אביב (600 – 700 אלף שקל)

יש לכם כסף נזיל מיותר? בתקופה הקרובה כדאי יהיה לבחון את האפשרות לרכוש דירות להשקעה בדרום תל אביב, באזור פלורנטין, שכונת שפירא והסביבה. בטווח הקרוב מחירי הדירות שם עומדים לרדת, ואילו בטווח הרחוק יתחדשו באזור הביקושים מצד שוכרים.


שכונת שפירא בדרום תל אביב

יש היגיון בתהליך: שוק הנדל”ן פועל בשיטת Last In First Out) LIFO ), ואזורים שהיו אחרונים בעליות המחירים - הם הראשונים בירידות המחירים. ברגע שבצפון תל אביב נרשמו סימנים ראשונים של קיפאון הופסקו יזמויות רבות בדרום העיר, לאחר שנתיים אינטנסיוויות של השקעות באזור.

אחת הסיבות החשובות להפסקת היזמות בדרום תל אביב היא ירידה תלולה ביזמות פיצול הדירות, שהיתה נפוצה בתל אביב בין 2005 ל– 2007 . בשנה האחרונה הוגברה מאוד האכיפה מצד העירייה על מפצלי דירות, וכתבי אישום כבר הוגשו נגד כמה מהם. זה הזמן להזהיר, שגם אם התשואה הפוטנציאלית על דירה מפוצלת גבוהה משמעותית מתשואה על “סתם” דירה, ברוב המקרים הפיצול הוא עבירה על החוק.

הפסקת פעילותם של המשקיעים בדרום תל אביב נבעה גם מעליות המחירים החדות בשנים האחרונות, שלדעת משקיעים רבים אינן מצדיקות את התשואה שמניבים הנכסים באזור. באחרונה פורקה קבוצת רכישה בשכונת פלורנטין, משום שחבריה דרשו מבעל הקרקע להוריד את מחיר הקרקע ב– 15% עקב ירידות המחירים.

סיבה נוספת לירידת המחירים בדרום תל אביב היא הירידות הצפויות בתשואות על הדירות. בניגוד לדירות אחרות שמוזכרות בכתבה, המיועדות למגורים, הדירה בקטגוריה זו היא דירה מניבה, ולפיכך שוויה צריך לשקף תשואה שנתית סבירה.

שכר הדירה עדיין גבוה, ולכן התשואה על דירות יכולה להגיע כיום ל 4%- – 5% . ואולם יש להביא בחשב בון שבמשך השנה יירדו מחירי השכירות, וכדי לשמור על תשואה סבירה יהיה צורך להוריד מחירים. דירות יד שנייה Cדרום תל אביב, למעט בסביבות התחנה המרכ כזית )החדשה והישנה(, מתומחרות כיום לפי 300 – 350 אלף שקל לחדר. עם קצת סבלנות תוכלו לשלם פחות.

דירה למגורים - למעמד בינוני-גבוה דירת 4 חדרים בגבעתיים או תל אביב (עד 2 מיליון שקל)

מי שמחפש לעצמו דירות 4 חדרים בשכונות איכות תיות, ברמה של עד 2 מיליון שקל, יוכל לבחור ממגוון של שכונות טובות וותיקות בצפון הישן של תל אביב, ברמת גן ובגבעתיים. הביקושים באזורים אלה גבוהים מאוד, וימשיכו להיות גבוהים - ובהתאם, גם המחירים. שכונות אלה נמצאות במיקומים מצוינים. התכונות הטובות שלהן הופכות אותן ליציבות מאוד, והסיכוי שיירשמו בהן קריסות מחירים נמוך. מי שיקנה שם דירה למגורים עצמיים ייהנה מעליית ערך בטווח הרחוק.


גבעתיים. הביקושים גבוהים וגם המחירים

נקודת החולשה במקומות אלה היא גיל המבנים. לרוב מדובר במבנים בני כ– 50 שנה, שלעתים עברו שיפוצים ברבות השנים, ולעתים לא. בחלק גדול מהם אין מעליות, וזה חיסרון גדול - במיוחד לאנשים מבוגרים. ברוב השכונות חסרים מקומות חנייה. ועדיין, אין להן תחרות בקטגוריית ה”מיקום, מיקום, מיקום”.

בשכונת בורוכוב בגבעתיים יש עדיין כמה בתים קטנים, שבעתיד הקרוב ייהרסו כדי לפנות מקום לבתים משותפים חדשים. שאר הבתים הם בני שלוש?ארבע קומות, חלקם ישנים מאוד וחלקם משופצים. עתודות הקרקע העיקריות בשכונה נמצאות במגרש הכדורגל, המוכר בשמו “המכתש”, שם קיימות תוכניות להקמת שני מגדלי מגורים.

הצפון הוותיק של תל אביב הוא אזור נרחב, הכולל את שכונת בבלי, אזור יהודה המכבי ובני דן. אפשר למצוא בו הזדמנויות רבות ב– 400 – 500 אלף שקל לחדר - עוד לפני מיצוי תקופת ההמתנה לירידת המחירים.

בשכונת הלל ברמת גן יש מעט מבני מגורים של שלוש?ארבע קומות, בעוד שרוב המבנים בה הם צמודי קרקע או ”מבני רביעיות” )שתי דירות בקומת קרקע ושתי דירות בקומה הראשונה( בני 40 – 50 שנה. בשנ נים האחרונות שידרגו רבים מבעלי הנכסים האלה את בתיהם והרחיבו אותם, כך שאפשר למצוא בשכונה בתים פרטיים רבים באיכות גבוהה ובמחיר של 350 – 400 אלף שקל לחדר.

דירה להשקעה או למגורים - למעמד הגבוה דירה במגדל יוקרה (3 מיליון שקל)

לאנשים שמחזיקים ברשותם מיליוני שקלים נזילים יהיה קל למצוא בשנה הזו נכסי יוקרה במחירי הזדמנות, בכל האזורים. הבחירה שלנו נפלה על דירה במגדל יוקרתי בתל אביב, שכבר עכשיו מחירה נמצא בירידה.


מגדלי יו בתל אביב. נכסי יוקרה בהזדמנות

מחירי הדירות האלה החלו לצנוח כבר בשנה שעברה, במיוחד במגדלים שונים בפארק צמרת, וירדו עד כה בשיעורים של 20% . ההערכה היא שב– 2009 יצנחו המח חירים בשיעורים של 30% – 40% מרמתם בתקופת השיא של תחילת 2008 , ולכן כדאיות רכישתן תעלה.

כדי להבין את הדינמיקה של מגדלי היוקרה בתל אביב כדאי מאוד לשוב ולהתחקות אחר מסלול ההמראה התלול שלהם בחמש השנים האחרונות. במחצית 2004 הגיע מחירה של דירה במגדלי YOO ל– 4,500 דולר למ”ר בממוצע. ב– 2007 קפץ המחיר הממוצע ל– 8,000 דולר למ”ר, ורמות המחירים הממוצעות במגדלים השכנים הגיעו ל– 5,000 – 6,000 דולר למ”ר, לאחר שגם הם רשמו זינוק של עשרות אחוזים ב– 2005 וב– 2006 .

בין המרוויחים הגדולים באותו הזמן היו חברי קבוצות רכישה, שהשתתפו בהקמת שני מגדלים בפארק: מגדל W של קנדה?ישראל ומגדל מנהטן של קבוצת בסר, שכוללים בסך הכל כ– 350 דירות. חברי הקבוצות שילמו במקור סכומים של 3,500 – 4,000 דולר למ”ר על דירותיהם, וראו בהנאה כיצד שוויין עולה.

אבל הזמנים השתנו. ב– 2007 , הרבה לפני המשבר, היתה תחושה שבתל אביב מוקמים יותר מדי מגדלי יוקרה לקהל קטן מדי. כ– 15 מגדלים, שכמה מהם הוקמו ואחרים נמצאים בתהליכי בנייה, מיועדים לפלח היוקרה בתל אביב, ובהם כ– 2,000 דירות. לכך נוספות מאות יחידות דיור במגדלים הוותיקים, כמו בזל וגן העיר.

העליות במחירי המגדלים נבלמו במחצית הראשונה של 2008 , ובמחצית השנייה כבר החלו להירשם ירידות מחירים. המקום הראשון שבו נרשמו ירידות מחירים היה פארק צמרת, והראשונים שאצו למכור את הדירות שלהם היו חברי קבוצות הרכישה, שהרגישו שלא יוכלו לממש את הרווחים שעשו על הנייר. מחיריהן של דירות היוקרה ירדו לרמות של 4,500 – 5,000 דולר למ”ר, ובתקופה האחרונה החל להיווצר שוק של משקיעים שממתינים לנפילות המחירים במגדלים, כדי לרכוש אותן בזול. 2009 תהיה שנת הזדמנויות למי שתמיד חלם להתג גורר בדירת יוקרה במגדל. המחיר, נכון לעכשיו, מתחיל ב– 3 מיליון שקל )‏כ– 800 אלף דולר(‏ לדירת 200 מ”ר, לעומת יותר מ– 3.5 מיליון שקל )‏960 אלף דולר(‏ לפני כמה חודשים. ההערכה היא שהמחיר יירד עוד בתקופה הקרובה, וזו תהיה שעתם של מחפשי המציאות.

השאלה היא אם למרות המחיר הנמוך הרכישה כדאית - והתשובה על כך חיובית. ההיסטוריה מלמדת אותנו שהשוק הרווי של אתמול הוא השוק במחסור של מחר. כשיסתיים המשבר והשוק יתאושש, הביקושים לדירות במגדלי יוקרה יעלו שוב - ואתם גם המחירים.

המאמר מתפרסם במוסף התחזיות לשנה הקרובה "העולם 2009", של TheMarker